Kira Hukuku’Ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat Ve Alacak Davaları (9786256338296)

ALTINCI BASIMA ÖNSÖZ V
BEŞİNCİ BASIMA ÖNSÖZ VII
DÖRDÜNCÜ BASIMA ÖNSÖZ IX
ÜÇÜNCÜ BASIMA ÖNSÖZ XI
SUNUŞ XIII
KAYNAKLAR XXIX
KISALTMALAR XXXIII
ÖZEL BÖLÜM
SİSTEMATİK – EMREDİCİ HÜKÜMLER – KAMU
DÜZENİ – DÜRÜSTLÜK KURALI VE HAKKIN KÖTÜYE
KULLANILMASI YASAĞI – DAVA VE TAKİP YOLLARI
§1. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLEMESİNİN SİSTEMATİĞİ 1
§2. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMESİNE AİT
HÜKÜMLERİN EMREDİCİLİĞİ 2
I. GENEL OLARAK 2
II. KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERDE EMREDİCİLİK 2
§3. KİRA HUKUKUNDA KAMU DÜZENİ 2
§4. KİRA DAVALARINDA DÜRÜSTLÜK KURALI VE HAKKIN
KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI 6
I. KAVRAM 6
1. Normatif Düzenleme 6
A. Diğer Kavramlarla İlişkisi 6
2. Hukuki Niteliği 6
A. İşlevi 6
a) Düzeltici müdahale 6
aa) TMK. m 2/I ve TMK. m 2/II arasındaki ilişki 7
bb) İyi niyetle farkı 7
3. Dürüstlük Kuralı 10
A. Dürüstlük Kuralının Sözleşme Yorumunda Uygulanması
ve Güven İlkesi 11
B. Hatır İşleri 14
II. HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI 14
1. Temel İlkeler 14
2. Hata ile Karşılaştırılması 14
3. Çelişkili Davranma Yasağı 15
4. Şekil Eksikliği Dayanmak 15
5. Zamanaşımı Sorunu 16
6. Bir Hakkın Eziyet Edici Şekilde Kullanılmasında 16
7. Hukuki Kurumun Amacına Aykırı Kullanılması 16
III. DÜRÜSTLÜK KURALININ TEHLİKELERİ 16
IV. DÜRÜSTLÜK KURALININ KİRA HUKUKUNDAKİ YERİ 17
§5. KİRA HUKUKUNDA DAVA VE TAKİP YOLLARI 22
§6. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YORUM VE SÖZLEŞMENİN
TAMAMLANMASI 26
I. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YORUM 26
II. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMENİN
TAMAMLANMASI 27
§7. KİRA DAVALARINDA DAVA HAKKI – TARAF EHLİYETİ 28
BİRİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE
§1. KİRA SÖZLEŞMESİ – KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK
VE BORÇLARI – KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ –
TAHLİYE 51
I. KİRA SÖZLEŞMESİ 51
1. Sözleşme–Sözleşme Özgürlüğü Kavramı–Sınırları–Yaptırım 58
2. Tanımı 76
3. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 78
4. Kira Sözleşmesinin Öğeleri 81
5. Kira Sözleşmesinin Bazı Sözleşmelerden Farkı 90
II. KİRA SÜRESİ 95
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 95
A. Süre Kavramı 95
a) Sürenin açıkça belirlenmesi 95
b) Sürenin örtülü olarak belirlenmesi 97
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri 97
III. KİRAYA VEREN VE KİRACININ HAK VE BORÇLARI 100
1. Kiraya Verenin Borçları 100
A. Teslim Borcu 100
a) Kira sözleşmesiyle amaçlanan kullanıma elverişli
durumda kira konusunu teslim borcu 100
b) Sorumsuzluk anlaşmasının sınırlılığı 114
B. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Kiraya Verenin Katlanma Borcu 114
C. Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu 122
D. Kiraya Verenin, Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu 124
a) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından kiraya verenin sorumluluğu 136
aa) Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiraya verenin sorumluluğu 136
bb) Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde kiraya verenin sorumluluğu 150
cc) Her iki durumda da sonuç 150
b) Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden kiralayanın sorumluluğu 151
aa) Genel olarak 151
aaa) Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde kiraya verenin sorumluluğu 151
bbb) Önemli ayıp durumunda 151
bb) Kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı 157
aaa) Genel olarak kiracıya tanınan seçenekler 157
bbb) Ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi 157
ccc) Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı 157
ddd) Değiştirme hakkı 157
eee) Kiracının seçimlik hakkı kullanmasının kiralayanca engellenmesi 158
cc) Kira bedelinin indirilmesi 158
dd) Zararın kiraya veren tarafından giderimi 162
E. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk 168
a) Zapttan sorumluluk 168
b) Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması 171
aa) Kiralananın el değiştirmesi 171
bb) Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması 175
cc) Tapu siciline şerh 175
2. Kiracının Borçları 176
A. Kira bedelini ödeme borcu 176
a) Kira bedeline ilişkin genel hüküm 176
b) Kira bedelinin ifa zamanı 193
c) Kiracının temerrüdü ve tahliye 199
aa) Feshin ihbarı 199
bb) Kiracıya verilecek süre 224
cc) Temerrüt faizi 234
B. Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu – Tahliye 240
a) Genel yükümlülükler 240
b) Yükümlülüklere aykırılık – Tahliye 260
aa) Konut ve çatılı işyeri kirasında 260
bb) Diğer kira ilişkilerinde 264
cc) Kira sözleşmesinin derhal feshi 264
C. Temizlik ve Bakım Giderlerine Ödeme Borcu 269
D. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 269
E. Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 270
3. Özel Durumlar 271
A. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 271
a) Kiraya veren tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması 271
b) Kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik
yapılması 273
B. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 295
C. Kira İlişkisinin Devri 307
D. Kiralananın Kullanılmaması 310
a) Genel olarak kiralananın kullanılmaması 310
b) Kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri
verilmesi 310
E. Kira Sözleşmesinden Doğan Alacakların Takasından Feragat Yasağı 326
4. Sözleşmenin Sona Ermesi 329
A. Sözleşme Süresinin Geçmesi 331
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 334
a) Genel olarak fesih bildirimi 334
b) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimi 339
c) Taşınır kiralarında 339
C. Olağanüstü Fesih 339
a) Önemli sebepler nedeniyle olağanüstü fesih 339
b) Kiracının iflası halinde olağanüstü fesih 347
c) Kiracının ölümü 354
5. Kiralananın Geri Verilmesi 356
A. Kiralananın Geri Verilmesinin Genel Olarak Ele Alınışı 356
B. Kiralananın Geri Verilmesi Sırasında Gözden Geçirilmesi
ve Kiracıya Bildirim 371
6. Kiraya Verenin Hapis Hakkı 371
A. Kiraya Verenin Kiralananda Hapis Hakkına Konu Olan
Taşınırlar ve Hapis Hakkı Yasağı 371
B. Üçüncü Kişilere Ait Olan Eşya Üzerinde Hapis Hakkı 372
C. Hapis Hakkının Kullanılması Yöntemi 373
§2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI 373
I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULAMA
ALANI 374
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA BAĞLANTILI
SÖZLEŞME 378
III. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KULLANMA
GİDERLERİ 379
IV. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ
GÜVENCE VERMESİ 380
V. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ – TAHLİYE 383
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi – Tahliye 383
A. Genel Olarak Bildirim 383
a) Belirli süreli kira sözleşmelerinde 383
aa) Kiracı açısından 383
bb) Kiraya veren açısından – on yıllık uzayan süre 387
b) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 393
c) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda 393
B. Fesih Bildiriminin Geçerliliği 393
a) Şekli geçerliliği 393
b) Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda fesih koşulları 393
aa) Eşin açık rızası koşulu 400
bb) Eşin açık rızasının alınmasının mümkün olmaması veya haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınması 400
cc) Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde
bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatı kazanması hali 401
2. Dava Yoluyla Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin
Sona Ermesi – Tahliye 401
A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sözleşmenin
a) Konut ya da işyeri gereksinimi (ihtiyacı) ve yeniden
inşa ve imar nedeniyle dava yoluyla fesih – Tahliye 401
aa) Konut ihtiyacı ve fesih süresi – Tahliye 401
aaa) Konut ihtiyacı 401
bbb) Fesih süreleri 408
bb) İşyeri ihtiyacı ve fesih süresi – Tahliye 414
cc) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla
esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi
nedeniyle kiralananın boşaltılması 427
b) Kiralananın yeni malikinin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle dava yoluyla fesih – Tahliye 446
aa) Altı aylık süre 446
bb) Bir aylık süre 446
B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmenin Sona Ermesi – Tahliye 454
a) Tahliye taahhüdü nedeniyle fesih – Tahliye 454
b) İki haklı ihtar nedeniyle fesih – Tahliye 465
c) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve
belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli
konutun bulunması nedeniyle fesih – Tahliye 473
C. Dava Süresinin Uzaması – Yazılı Bildirim 473
D. Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi Sebeplerinin Sınırlılığı 479
E. Yeniden Kiralama Yasağı 484
a) Kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlama durumunda 484
XXII İçindekiler
b) Yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılması sağlanan taşınmazlarda 485
c) Yasağa aykırılığın yaptırımı – Tazminat 486
F. Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesinin Sürdürülmesi 486
§3. ÜRÜN KİRASI 486
I. ÜRÜN KİRASININ TANIMI – UYGULANACAK HÜKÜMLER
– TUTANAK DÜZENLEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ 486
1. Tanımı ve Hukuki Niteliği 486
2. Ürün Kirasına İlişkin Uygulanacak Hükümler 491
3. Tutanak Düzenleme Yükümlülüğü 497
II. ÜRÜN KİRASINDA KİRAYA VERENİN BORÇLARI 497
1. Kiracıya Teslim Borcu 497
2. Esaslı Onarımlar 499
III. KİRACININ BORÇLARI 499
1. Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcu 499
A. Genel Olarak Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme
Borcu 499
B. Olağanüstü Durumlarda Kira Bedelinden İndirim 502
2. Kiralananı Kullanma ve İşletme Borcu 503
3. Bakım Borcu 503
IV. ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA VE KULLANIM HAKKINI
DEVİR YASAĞI 504
V. ÜRÜN KİRASINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 505
1. Ürün Kirasında Sözleşmenin Sona Erme Sebepleri 505
A. Sürenin Geçmesi 505
a) Belirli süreli kira sözleşmesinde 505
b) Tarafların örtülü olarak kira sözleşmesini sürdürmeleri hali 506
c) Yenilenen kira sözleşmesinin yasal bildirim süresine
uyularak feshi 507
B. Fesih Bildirimi 507
a) Belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih bildirimi 508
İçindekiler XXIII
b) Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında fesih
bildirimi 508
C. Olağanüstü Fesih 508
a) Önemli sebepler 508
b) Ürün kirasında kiracının iflası 511
c) Ürün kirasında kiracının ölümü 512
2. Kira Sözleşmesinin Sona Ermenin Sonuçları 512
A. Geri Verme 512
B. Tutanağa Geçirilmiş Eşya 512
a) Eşyaların geri verilmesi veya değer eksikliklerini giderme yükümlülüğü 512
b) Kiracının sorumluluktan kurtuluş kanıtı 513
c) Tazminat hakkı 513
C. Ürün ve Yetişme Giderleri 513
D. Saman, Gübre ve Benzerleri 513
VI. HAYVAN KİRASI 513
1. Hayvan Kirasının Konusu 513
2. Hayvan Kirasında Sorumluluk 514
3. Hayvan Kirasında Fesih 514
İKİNCİ BÖLÜM
KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN ALACAKLAR
§1. KİRA ALACAĞI 515
§2. KEFİLİN SORUMLULUĞU 553
§3. ZAMANAŞIMI 561
§4. SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME 566
§5. CEZAİ ŞART 575
§6. İCRA İNKÂR TAZMİNATI 597
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN TAZMİNATLAR
§1. KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN ZARARLAR 609
I. ZARAR KAVRAMI VE TÜRLERİ 609
1. Zarar Kavramı 609
2. Zarar Türleri 632
A. Normatif Zarar 632
B. Gerçek Zarar (Olumlu Zarar) 632
C. Yoksun Kalınan Kazanç 638
D. Nesnel Zarar 671
3. Zararın Hesaplanması 672
A. Temel Esaslar 672
B. Zarardan Faydaların İndirilmesi (Denkleştirme) 678
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KİRA TESPİTİ (KİRANIN BELİRLENMESİ)
§1. KİRA BEDELİ 681
I. GENEL OLARAK KİRA BEDELİ 681
II. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) 696
1. Kira Bedelinin Kira Sözleşmesi Taraflarınca Belirlenmesi Durumunda Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi 708
2. Sözleşme Taraflarınca Kira Bedeli Konusunda Bir Anlaşma
Yapılmaması Durumu 728
3. Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin
Belirlenmesi 761
4. Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması 770
III. KİRA BEDELİ BELİRLENMESİ (TESBİTİ) İÇİN DAVA AÇMA VE KİRA BEDELİNİ UYGULAMA DÖNEMİ 781
1. Kira Bedeli Davasını Açma Süresi 782
2. Dönemsel Dava Açma Süresi 785
A. Kira sözleşmesinde yeni kira dönemi ile ilgili bir hüküm
yok ise 788
B. Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Arttırılacağına İlişkin Bir Hükmün Bulunması 802
IV. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI 810
BEŞİNCİ BÖLÜM
İLAMSIZ VE İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE
§1. İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYE 833
I. ADİ KİRA VE HASILAT KİRALARI İÇİN ÖDEME EMRİ VE
İTİRAZ SÜRESİ 835
1. Takip Talebi 842
2. Ödeme Emri ve Ödeme Emrine Karşı Durmama 851
3. İtirazın Sonuçları 871
II. ADİ KİRALAR VE HASILAT KİRALARI İÇİN İTİRAZ ETMEMENİN SONUÇLARI 872
III. KİRACININ KİRA BORCUNA İTİRAZI VE İTİRAZIN KALDIRILMASI YÖNTEMİ 881
IV. KİRA SÖZLEŞMESİ DIŞINDAKİ İTİRAZLAR VE TAHLİYE 891
V. KIYASEN UYGULANACAK HÜKÜMLER 903
VI. TAŞINIR MALLAR ÜZERİNDEKİ HAPİS HAKKININ DEFTER TUTULARAK KORUNMASI 911
VII. KİRALANANDAN KAÇIRILAN EŞYALARI TAKİP HAKKI 911
VIII.KİRALANANIN TAHLİYE EMRİ VE İÇERİĞİ 911
IX. KİRALANANIN TAHLİYESİ VE TESLİMİ 916
X. İTİRAZ MÜDDETİ VE ŞEKLİ 916
XI. İTİRAZIN KALDIRILMASI 916
XII. KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI DURUMUNDA İCRA MÜDÜRÜNÜN YAPACAĞI İŞLEMLER 917
§2. İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE 936
I. GENEL OLARAK 936
II. TAŞINMAZLARIN TAHLİYE VE TESLİMİ 936
1. Taşınmazın Borçlu Elinde Bulunması Durumunda 936
2. Taşınmazın Üçüncü Kişinin Elinde Bulunması Durumu 937
ALTINCI BÖLÜM
KİRA UYARLAMASI
§1. KAVRAM VE HUKUKİ NİTELİĞİ 955
I. NORMATİF DÜZENLEME ÖNCESİ 955
II. NORMATİF DAYANAĞI 957
YEDİNCİ BÖLÜM
KİRA DAVALARINDA USUL
§1. KİRA DAVALARINDA GÖREV 1009
I. KİRA DAVALARI 1009
1. Genel Kapsamı 1009
2. Ayrık Hal 1060
§2. KİRA DAVALARINDA YETKİ 1064
I. GENEL OLARAK YETKİ 1064
II. SÖZLEŞME KAVRAMI 1065
III. SÖZLEŞMENİN İFASI VE İFA YERİ 1073
§3. HUKUKİ DİNLENİLME HAKKI 1075
I. NORMUN ANALİTİĞİ VE DOKTRİN 1075
II. HUKUKİ DİNLENİLME KAVRAMI 1076
§4. TALEPLE BAĞLILIK İLKESİ 1083
I. GENEL OLARAK 1083
II. TALEPLE BAĞLILIK İLKESİNE HAKİM OLAN ESASLAR 1084
1. Hakimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. 1084
§5. HÂKİMİN DAVAYI AYDINLATMA ÖDEVİ 1093
§6. İDDİA VE SAVUNMANIN GENİŞLETİLMESİ VEYA DEĞİŞTİRİLMESİ 1094
1. İddia ve savunmanın serbestçe yapılabilme halleri 1094
2. İddia ve savunmaya getirilen sınırlamalar 1095
a) Ön inceleme aşamasında karşı tarafın muvafakati ile 1095
b) Ön inceleme duruşmasında taraflardan birinin mazeretsiz
gelmemesi 1095
§7. KESİN HÜKÜM 1097
1. Kesin Hükmün Tanımı Etkisi ve Öğeleri 1097
2. Kesin Hükmün Etkisi 1097
a) Kesin hükmün olumlu etkisi 1097
b) Kesin hükmün olumsuz etkisi 1097
c) Kesin hükmün hukuki niteliği 1098
d) Kesin hükmün türleri 1098
aa) Şekil anlamında kesin hüküm 1098
bb) Maddi anlamda kesin hüküm 1098
3. Kesin Hükmün Öğeleri 1099
a) Tarafları aynı olması 1099
b) Dava sebebinin ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya
ait talep sonucunun aynı olması 1100
c) Dava Konusunun Aynı Olması 1100
§8. SENETLE İSPAT ZORUNLULUĞU 1104
1. Genel Olarak Senet Kavramı 1104
2. Senedin Öğeleri 1104
3. Senetle İspat Koşulu 1105
4. Karşı Tarafın Açık İzni 1124
§9. YEMİN 1134
§10. YARGILAMA GİDERLERİ 1153
I. DELİL İKAMESİ İÇİN AVANS 1153
II. YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK 1154
§11. USULE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KARARLAR 1160
SEKİZİNCİ BÖLÜM
KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK
§1. HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK 1179
1. Arabuluculuğun Amacı 1179
2. Arabuluculuk İlkeleri 1179
§2. ZORUNLU ARABULUCULUK 1180
1. Genel Olarak 1180
2. Zorunlu Arabuluculuğun Koşulları ve Kira Uyuşmazlıklarına
Uygulanması 1180
A. Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvuru Dava Şartıdır 1181
B. Arabuluculuğa Başvuru Süresi 1181
C. Arabuluculuğa Başvuru Yöntemi ve Arabulucu Seçimi 1181
D. Arabuluculuk Faaliyetleri 1181
a. Usul Açısından 1181
b. Esas Açısından 1182
E. Arabuluculuk Faaliyetine Son Verme 1183
F. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 1183
G. Külfet Sorunu 1183
3. Dikkat Edilecek Konular 1184
4. Yargı Kararları 1184
KAVRAMLARA GÖRE ARAMA CETVELİ 1201