Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcunda Temerrüdü (TBK m.315) ve İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m.352/2) (9786052648445)

ÖNSÖZ 5 İÇİNDEKİLER 7
KISALTMALAR 11
GİRİŞ 13
BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL AÇIKLAMALAR
I. TÜRK BORÇLAR KANUNU ÇERÇEVESİNDE GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMELERİ 15
A. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği 15
B. Kira Sözleşmesinin Çeşitleri 17
1. Genel Olarak 17
2. Adi (Olağan) Kira Sözleşmesi 18
3. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi 19
4. Ürün (Hasılat) Kirası 24 C. Kira Sözleşmesinin Unsurları 26
1. Kiralanan Şey 26
2. Kira Bedeli 26
3. Kiraya Veren ile Kiracı Arasında Anlaşma 26
II. GENEL HÜKÜMLER ÇERÇEVESİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERME HALLERİ 28
A. Genel Olarak 28
B. Kendiliğinden Sona Erme 29
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme 29
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Sona Erme 34 C. Kira Sözleşmesinin Taraflarca Sona Erdirilmesi 39
1. Kiraya Verenin Fesih Hakkı ve Nedenleri 39
a. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Fesih 39
b. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı Nedeniyle Fesih 40
c. Kiracının İflası Nedeniyle Fesih 41
d. Kiracının Ölümü Nedeniyle Fesih 43
e. Önemli Nedenlerle Fesih 44
2. Kiracının Fesih Hakkı ve Nedenleri 47
a. Kiraya Verenin Sözleşmeye Aykırı Davranışı Nedeniyle Fesih 47
b. Önemli Nedenler Dolayısıyla Fesih 48
İKİNCİ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI VE TBK MADDE 315
ÇERÇEVESİNDE TEMERRÜT NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
I. KİRA BEDELİ VE YAN GİDER KAVRAMI 49
A. Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli ve Kapsamı 49
B. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi 53
1. TBK m.344 Hükmünün Uygulama Alanı İle Kira Bedelinin Belirlenmesinin Esasları 55
a. Kira Bedelinin Başlangıçta Belirlenmesi 57
b. Kira Bedelinin TBK m.344/1 Çerçevesinde Belirlenmesi 58
c. Kira Bedelinin Kira Süresi İçinde Belirlenmesi 71
C. Artırım (Kira Tespit) Davasını Açma Zamanı 77
D. Kira Sözleşmesinde Kararlaştırılan Kira Bedelinin Mahkemece Günün Koşullarına Uyarlanması 79
E. Yan Giderlerin Niteliği 83
1. Genel Olarak Yan Giderlerin Kapsamı 83
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yan Giderlerin Kime Ait Olduğunun Tespiti 88
a. Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Ortak Giderler 89
b. Alışveriş Merkezleri Uygulamasında Ortak Giderler 91
3. Yan Giderleri Ödeme Zamanı ve Biçimi 94
II. KİRACININ KİRA BEDELİNİ VE YAN GİDERLERİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ VE HUKUKİ SONUÇLARI 99
A. Genel Olarak Borçlunun Temerrüdü 99
B. TBK m.315'e Göre Temerrüdün Şartları 107
1. Kiralananın Kiracıya Teslimi 108
2. Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Muaccel Olması 108
a. Kira Bedelini Ödeme Zamanı 109
b. Kira Bedelini Ödeme Yeri ve Şekli 110
3. Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödemesi Amacıyla Süre Verilmesi ve İhtar Yapılması 120
a. Kiracıya Verilecek Sürenin İçeriği ve Şekli 121
b. TBK m.315 Uyarınca Verilen Süre İçinde Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödenmemesi Halinde Sözleşmenin Feshedileceğine Yönelik İhtarın Yapılması ve İhtarın Şekli 123
4. Kira Bedelinin Verilen Süre İçinde Ödenmemesi 128 C. Kiracının Temerrüdünün Hukuki Sonuçları 132
1. Kiracının Temerrüt Faizinden Sorumluluğu 132
2. Kiracının Aşkın Zarardan Sorumluluğu 134
3. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu 136
III. KİRALANANIN DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ 136 A. Genel Olarak 136 B. Feshin Tespiti ve Tahliye Davası 137
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme 139
2. Davanın Tarafları 140 a. Davacı 140 b. Davalı 143
3. İspat Yükü 143
IV. TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ 144
A. Genel Olarak 144
B. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye 145
C. Takip Yapma Yetkisi ve Takip Talebi 146
D. Ödeme Emri 148
1. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesinin Hukuki Sonuçları 149
2. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesinin Hukuki Sonuçları 152
a. Kira Sözleşmesine İlişkin İtiraz 152
b. Kira Sözleşmesinin Dışındaki Nedenlere İtiraz 154
V. KİRACININ KİRALANANI GERİ VERME BORCU 155
A. Genel Olarak 155
B. Kiracının Geri Verme Borcunun Niteliği ve Kiraya Verenin Tazminat Talebi 159
C. Geri Verme Borcunun İfa Anı, İfa Yeri, Muacceliyeti ve Zamanaşımı 161
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ KİRA BEDELİNİ ZAMANINDA ÖDEMEMESİNDEN DOLAYI İKİ HAKLI İHTAR SEBEBİYLE TAHLİYE
I. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYEYE İLİŞKİN KOŞULLAR 163
A. Genel Olarak 163
B. Kiracının Kira Bedelini Zamanında Ödememesi 164
C. Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesinden Dolayı Haklı İhtar Yapılması 166
1. Haklı İhtarın Niteliği ve TBK m.315'te Belirtilen İhtardan Farkı 166
2. İhtarın Haklı Olmasının Şartları 168
3. İhtarın Şekli ve İçeriği 171 D. Bir Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması 174
1. Kira Yılı Kavramının Hukuki Niteliği 174
a. Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul 176
b. Bir Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulanması Gereken Usul 177
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtarın Yapılıp Yapılamayacağı 179
3. Kira Bedelinin Peşin Olarak Belirlendiği Hallerde İki Haklı İhtar 180
4. Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi Durumu 181
5. Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi 183
II. TAHLİYE DAVASININ AÇILMASI 184
A. Genel Olarak 184
B. Dava Açma Süresi 186
C. Davanın Tarafları 187
D. İspat Yükü 190
E. Görevli ve Yetkili Mahkeme 190
1. Görevli Mahkeme 190
2. Yetkili Mahkeme 191 SONUÇ 193
KAYNAKÇA 203