Eşya Hukuku (9786255007216)

GİRİŞ
Sayfa
I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU ................................................................................... 1
II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI .................................................................... 2
A. Kavram ..................................................................................................................... 2
1) Klâsik Görüş ....................................................................................................... 2
2) Şahısçı Görüş ...................................................................................................... 3
3) Birleştirici Görüş ................................................................................................. 3
B. Unsurları ...................................................................................................................... 5
1) Eşya ..................................................................................................................... 5
a) Kavram ......................................................................................................... 5
b) Özellikli cismani varlıklar ve bunların eşya olma şartları ............................ 7
aa) İnsan vücudu ve vücut unsurları............................................................. 7
bb) Ceset ...................................................................................................... 10
cc) Hayvanlar.............................................................................................. 10
dd) Fikir ve sanat ürünleri........................................................................... 10
c) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) ............................... 11
aa) Bağımsız ve sürekli haklar .................................................................... 11
bb) Doğal güçler, enerji ............................................................................... 11
cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar................................................... 12
dd) Bütünüyle malvarlığı............................................................................ 12
ee) Hayvanlar.............................................................................................. 13
d) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi .............................. 14
aa) Taşınır eşya - Taşınmaz eşya ............................................................... 14
bb) Basit eşya - Birleşik eşya - Eşya birliği ............................................... 15
cc) Misli eşya - Gayrimisli eşya ................................................................ 16
dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya ........................................................ 17
ee) Bölünebilen-Bölünemeyen eşya .......................................................... 18
ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-Özel mülkiyete tabi olamayan eşya ...... 18
gg) Sahipli eşya – Sahipsiz eşya (res nullius)............................................. 22
2) Eşya Üzerinde Doğrudan Doğruya Hâkimiyet ................................................. 23
3) Herkese Karşı İleri Sürülebilirlik ...................................................................... 25
III. AYNÎ HAKLARIN DİĞER HAKLARDAN AYRILMASI .......................................... 25
1) Diğer Mutlak Haklardan Ayrılması ......................................................................... 25
2) Alacak Haklarından ve Özellikle Eşyaya Bağlı Borçlardan
(Realobligation) Ayrılması ...................................................................................... 25
XIV
Sayfa
a) Ayrımın dayanağı ................................................................................................ 25
b) Ayrımın sonuçları ............................................................................................... 28
IV. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI ................................................................ 28
1) Sağladığı Yetkiye Göre ........................................................................................... 28
a) Mülkiyet hakkı .................................................................................................. 28
b) Sınırlı aynî haklar .............................................................................................. 29
aa) İrtifak hakları .............................................................................................. 29
bb) Rehin hakları .............................................................................................. 29
cc) Taşınmaz yükü ............................................................................................. 29
2) Hakkın Konusu Olan Şey’e Göre ........................................................................... 30
3) Hak Sahibinin Tayin Ediliş Tarzına Göre ............................................................... 30
V. AYNÎ HAKLARA HAKİM OLAN PRENSİPLER ...................................................... 31
1) Belirlilik (Muayyenlik) Prensibi ............................................................................. 32
2) Kamuya Açıklık (Aleniyet) Prensibi ...................................................................... 33
3) İnancın Korunması Prensibi ................................................................................... 34
4) Sınırlı Sayı ve Tipe Bağlılık Prensibi ..................................................................... 34
5) Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı İşlememesi Prensibi ...................................... 36
VI. EŞYA HUKUKU AÇISINDAN 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ
KANUNU’NUN HAZIRLIK ÇALIŞMALARI VE GEREKÇESİ................................ 37
VII.EŞYA HUKUKUNUN AÇIKLAMASINDA İZLEYECEĞİMİZ PLAN ..................... 38
B İ R İ N C İ K I S I M
ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ
Birinci Bölüm
ZİLYETLİK
§
1. Genel Bakış 41
§ 2. Zilyetlik Kavramı, Zilyetliğin Niteliği, Zilyetliğe Bağlanan Sonuçlar ..................... 43
I. KAVRAM ............................................................................................................... 43
II. ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ ...................................................................................... 51
III. ZİLYETLİĞE BAĞLANAN SONUÇLAR............................................................. 53
§
3. Zilyetliğe Tabi Şeyler 54
I. EŞYA VASFINI TAŞIYAN CİSMANİ VARLIKLAR ÜZERİNDE
ZİLYETLİK DE CEREYAN EDER ....................................................................... 54
II. BİR ŞEYİN PARÇALARI ÜZERİNDE ZİLYETLİK MÜMKÜNDÜR ............... 55
III. ÖZEL MÜLKİYETE TABİ OLABİLEN EŞYA ÜZERİNDE
ZİLYETLİK SÖZ KONUSU OLABİLİR............................................................... 56
IV. TAŞINMAZLARDA SİCİL KAYDI ZİLYETLİĞİN YERİNİ TUTAR ................. 57
§
4. Zilyetliğin Çeşitleri 57
I. HAKLI-HAKSIZ ZİLYETLİK ............................................................................... 57
II. İYİ NİYETLİ-KÖTÜ NİYETLİ ZİLYETLİK ........................................................ 57
XV
Sayfa
III. MALİK SIFATIYLA-BAŞKA SIFATLA ZİLYETLİK .......................................... 58
IV. ASLÎ - FER’Î ZİLYETLİK ..................................................................................... 58
V. KENDİSİ İÇİN-BAŞKASI İÇİN ZİLYETLİK VE HİZMET ZİLYETLİĞİ
(ZİLYET YARDIMCILIĞI) .................................................................................... 61
VI. DOLAYLI-DOLAYSIZ ZİLYETLİK ..................................................................... 64
VII.TEK BAŞINA-BİRLİKTE (MÜŞTEREK VE ELBİRLİĞİYLE) ZİLYETLİK .... 65
§
5. Zilyetliğin Kazanılması ve Kaybı 66
I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI ........................................................................... 66
1) Aslen Kazanma ................................................................................................. 67
2) Devren Kazanma ............................................................................................... 67
3) Tesisen (Kurulmaya Bağlı) Kazanma ............................................................... 68
4) Miras Yolu ile Kazanma .................................................................................... 69
II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ .............................................. 69
1) Kısa Elden Teslim (Zilyetlik Sıfatının Değiştirilmesi) Yoluyla Zilyet Kılma .. 70
2) Eşya Üzerinde Fiilî Hâkimiyet Sağlanması Yolu İle Zilyetlik Devri
(Yeni Zilyedin Dolaysız -Doğrudan- Zilyet Kılınması)..................................... 70
a) Malın teslimi ............................................................................................... 71
b) Araçların teslimi ......................................................................................... 74
c) Malın, yeni zilyedin fiilî hâkimiyetine bırakılması....................................... 74
3) Eşya Üzerinde Fiilî Hâkimiyet Sağlanmadan Zilyetlik Devri
(Yeni Zilyedin, Dolaylı -Vasıtalı- Zilyet Kılınması) ......................................... 75
a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma ..................................................... 76
b) Hükmen teslim ............................................................................................ 77
c) Zilyetliğin havalesi ..................................................................................... 81
d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi ........................................................ 86
III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ ............................................................................. 85
1) Zilyedin Arzusu ile Sona Erme ......................................................................... 87
2) Fiilî hâkimiyet kaybı ......................................................................................... 88
§
6. Zilyetliğin Korunması 89
I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKANI ..................................................... 90
II. ZİLYETLİK DAVALARI ....................................................................................... 93
1) Zilyetliğin Gasbında İade ve Tazminat Davaları .............................................. 94
a) Zilyetliğin iadesi davası .............................................................................. 94
b) Tazminat davası .......................................................................................... 96
2) Zilyetliğe Saldırı Halinde Açılacak Davalar ..................................................... 97
a) Saldırıya son verilmesi talebi ...................................................................... 97
b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi .............................................................. 99
c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi .................................................. 99
3) Hak Düşürücü Süreler ....................................................................................... 99
4) Yargılama Usulü .............................................................................................. 100
III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI ............................................... 101
1) Amaç ............................................................................................................... 101
XVI
Sayfa
2) Usul ................................................................................................................. 102
a) Yetkili makam ........................................................................................... 102
b) Başvuru ..................................................................................................... 102
c) Soruşturma ve karar .................................................................................. 103
3) Kararın Sonuçları ............................................................................................ 103
a) İdare bakımından ...................................................................................... 103
b) Haklara etkisi bakımından ........................................................................ 103
c) Uygulanması bakımından ......................................................................... 104
4) Saldırının Tekrarlanmasında Ceza Yaptırımı .................................................. 104
§ 7. Taşınırlarda Zilyetliğin Hak Karinesi Oluşu ........................................................... 105
I. KARİNELER ........................................................................................................ 106
1) Mülkiyet Karinesi ........................................................................................... 106
2) Başkasının Mülkiyet Karinesine Dayanma ..................................................... 108
3) Fer’î Zilyetlikte Karine ................................................................................... 109
II. KARİNENİN ROLÜ ............................................................................................. 110
A. Hâlihazır Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Savunması ................................ 110
B. Önceki Zilyedin Hak Karinesine Dayanan Talebi: Taşınır Davası ................. 111
1) Taşınır Davasının Şartları .......................................................................... 112
a) Zilyetliğin irade dışı sona erdirildiği ispat edilmelidir.......................... 112
b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesi geçersiz
kılınmalıdır............................................................................................ 113
aa) Birinci imkân: Şimdiki zilyedin zilyetliği kötü niyetle
kazandığının ispatı .......................................................................... 113
bb) İkinci imkân: Malın elinden rıza dışı çıktığının ispatı .................... 114
2) Taşınır Davasının Özellikleri ..................................................................... 119
a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri .................... 119
b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri .................................................. 121
C. Zilyetlik Karinesine Güvenerek Kazanılan Hakkın Korunması ..................... 121
1) İyi Niyetle Kazanmanın Tam Korunduğu Haller ...................................... 123
a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması ..................................... 123
b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması ....................................... 127
2) İyi niyetle Kazanmanın Korunmadığı Haller ........................................... 128
3) İyi Niyetle Kazanmanın Kısmen Korunduğu Haller ................................ 128
§
8. Taşınmazlarda Hak Karinesi 129
I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA ........................................................... 129
II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA ...................................... 130
§ 9. Zilyetliğin Geri Verilmesine Uygulanacak Hükümler ............................................ 131
I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU ..... 134
1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı .......................................................... 135
2) Yaptığı Giderler (Masraflar) Bakımından Talep Hakkı ................................... 136
a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları .............................................. 136
b) Zilyedin masrafları talep hakkı ................................................................. 137
XVII
Sayfa
II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN
(KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU ................................................... 139
1) Geri Verme Yükümlülüğünün Kapsamı .......................................................... 140
2) Giderleri Talep Hakkı ...................................................................................... 149
İkinci Bölüm
TAPU SİCİLİ
§
1. Genel Bakış 151
§ 2. Tapu Sicili Kavramı ve Unsurları ............................................................................ 156
I. KAVRAM ............................................................................................................. 156
II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR.................................................. 157
1) Temel Sicil: Tapu Kütüğü ............................................................................... 157
2) Kat Mülkiyeti Kütüğü ..................................................................................... 158
3) Yevmiye Defteri .............................................................................................. 159
4) Belgeler ........................................................................................................... 159
5) Planlar ............................................................................................................. 160
III. YARDIMCI SİCİLLER ........................................................................................ 161
1) Aziller Sicili .................................................................................................... 161
2) Düzeltmeler Sicili ........................................................................................... 162
3) Kamu Orta Malları Sicili ................................................................................ 162
4) Tapu Envanter Defteri ..................................................................................... 162
5) İdari Sınırlar Kayıt Defteri .............................................................................. 162
IV. TAPU SİCİLİ BULUNMAYAN YERLERDE TUTULAN DEFTERLER .......... 162
1) Zabıt (Kayıt) Defteri ....................................................................................... 162
2) Kat Mülkiyeti Zabıt Defteri ............................................................................ 163
3) İpotek Kayıt Defteri ........................................................................................ 163
4) Fihrist Defteri .................................................................................................. 164
5) Diğer Defterler ................................................................................................ 164
§ 3. Tapu Sicili Teşkilatı ve Devletin Sorumluluğu ......................................................... 164
I. TEŞKİLAT ............................................................................................................ 164
II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN
SORUMLULUĞU ................................................................................................ 165
1) Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Bir Zarar Bulunmalıdır ........................ 167
2) Zarar Tapu Sicilinin Hukuka Aykırı Şekilde Tutulmasından Doğmalıdır ....... 168
a) Zarar tapu sicilinin tutulmasından doğmalıdır .......................................... 168
b) Tapu sicili hukuka aykırı tutulmalıdır........................................................ 173
3) Uygulanacak Esaslar........................................................................................ 175
§ 4. Tapu Sicili Sistemimize Hâkim Olan Prensipler ..................................................... 178
I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ ................................................. 178
XVIII
Sayfa
II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN
TESCİL GEREKMESİ ......................................................................................... 178
III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI ....................................................................... 179
IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ .......................................................................... 179
V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI ............................................................ 180
1) Prensip .............................................................................................................. 180
2) Kamuya Açıklık Prensibinin Sonucu ............................................................... 183
§ 5. Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi ........................................................................... 183
I. UYGULANACAK HÜKÜMLER ........................................................................ 183
II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI
VE TAPULAMANIN YAPILIŞI .......................................................................... 185
A. Taşınmaz Kavramı ........................................................................................... 185
1) Arazi ......................................................................................................... 185
2) Bağımsız ve Sürekli Haklar ...................................................................... 186
a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır .............................................................. 188
b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir .................................... 188
c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir ....................................... 190
d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir .......................................................... 190
3) Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler ..................................... 191
B. Kadastro (Tapulama) ...................................................................................... 192
1) 21.6.1987 Tarih, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’ndan Önceki
Düzenleme ................................................................................................ 192
2) 3402 Sayılı Kadastro Kanunu Uyarınca Kadastro .................................... 193
a) Kanun’un amacı ve uygulama alanı .................................................... 193
b) Uygulanacak metod ............................................................................. 195
c) Teşkilat ................................................................................................ 196
d) Kadastro hazırlık çalışmaları ............................................................... 197
e) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri .................................... 200
f) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar .......................................... 201
g) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz ................................ 211
h) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi ....... 213
i) Taşınmaz tespitinin sonucu ................................................................. 215
III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR ........................................ 220
IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ .............. 225
1) Ayırma ............................................................................................................. 226
2) Birleştirme ....................................................................................................... 227
§ 6. Taşınmaza Ait Kütük Sayfasına Yapılacak Kayıtlar .............................................. 228
I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ ................................................... 228
II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ............................. 228
XIX
Sayfa
A. Tescil .............................................................................................................. 228
1) Kavram ..................................................................................................... 228
2) Tescil İçin Gerekli Şartlar ......................................................................... 229
a) Talep-İstem (Anmeldung/Réquisition) ................................................ 230
aa) Talep yetkisi ................................................................................. 230
bb) Talebin şekil ve içeriği ................................................................. 233
cc) Talebin hukuki niteliği.................................................................. 235
b) Belgeleme (Légitimation/Ausweisen) ................................................. 237
aa) Talep yetkisinin belgelenmesi ...................................................... 237
bb) Hukuki sebebin belgelenmesi ...................................................... 238
cc) Belgelerin noksanlığı ................................................................... 238
3) Tescilin Yapılışı ......................................................................................... 238
a) Mülkiyet hakkının tescili ..................................................................... 241
b) İrtifakların ve taşınmaz yüklerinin tescili ............................................ 242
c) Rehin haklarının tescili ........................................................................ 242
4) Tebliğ ........................................................................................................ 243
B. Terkin .............................................................................................................. 243
1) Terkin İçin Gerekli Şartlar ........................................................................ 244
a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler ........................................................ 244
b) Sicili düzeltici terkinler ....................................................................... 245
aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa ..................................................... 245
bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa ................................................ 246
2) Terkin Tarzı ............................................................................................... 247
C. Kaydın Değiştirilmesi ..................................................................................... 247
III. ŞERHLER ............................................................................................................. 248
A. Kişisel Hakların Şerhi ..................................................................................... 248
1) Medeni Kanun’da Belirtilenler ................................................................. 248
2) 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Belirtilenler ................................. 250
3) Özel Kanunla Kabul Edilenler .................................................................. 250
B. Tasarruf Yetkisine Ait Kısıtlamaların Şerhi .................................................... 253
1) Medeni Kanunda Belirtilenler .................................................................. 253
a) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları
(MK m. 1010/1- b.1) ............................................................................ 253
b) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre (MK m. 1010/1-b.2) .. 255
c) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması (MK m.1010/1-b.3)......... 256
d) Aile konutu .......................................................................................... 256
e) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin
sınırlandırılması ................................................................................... 257
2) Medeni Kanun Dışında Belirtilenler ......................................................... 257
a) İskân Kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar ............... 257
b) Arabuluculuk başvurusu olan uyuşmazlıklarda .................................... 257
c) Kamulaştırma kararı ............................................................................ 258
d) Ticari şirketlere sermaye olarak taşınmaz konulması ......................... 258
XX
Sayfa
C. Geçici Tescillerin Şerhi ................................................................................... 258
1) Medeni Kanun’da öngörülenler ................................................................ 258
a) Aynî hak iddiası ................................................................................... 259
b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan
tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri ....................... 259
2) Usul ........................................................................................................... 260
D. Özel Kanunlarda Yanlış Olarak Şerhin Öngörüldüğü Haller .......................... 261
1) Kooperatifler Kanunu m. 15/2 .................................................................. 261
2) Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24 .................................................................... 261
3) İmar Kanunu m. 33 ................................................................................... 262
4) 1515 Sayılı Kanun m. 2 ............................................................................ 262
5) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu
Kanunu m. 5, 24 ........................................................................................ 263
6) 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun
m. 11 ......................................................................................................... 263
7) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8A .............. 263
IV. BEYANLAR ......................................................................................................... 263
1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanınca Çıkarılan
Yönetmeliği’nde Belirtilenler ......................................................................... 264
2) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Belirtilenler ......................................................... 265
3) Kadastro Kanunu’nda Belirtilenler ................................................................. 266
4) Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda Belirtilenler .................... 266
5) İmar Kanunu’nun 11. Maddesinde Belirtilen Beyan ...................................... 267
6) 3621 Sayılı Kıyı Kanunu’nun 12. Maddesinde Belirtilen Beyan ................... 268
7) Mülga 2981 Sayılı Kanun’da Belirtilmiş Olan Beyan .................................... 268
8) Kamulaştırma Kanunu’nun 30. Maddesinde Belirtilen Beyan ....................... 269
9) Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde
Belirtilen Beyanlar........................................................................................... 269
V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER .............................. 269
§ 7. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükmü ............................................................ 270
I. TESCİLİN HÜKMÜ ............................................................................................ 270
A. Tescilin Olumsuz Hükmü ............................................................................... 271
1) Tescil Prensibinin Mülkiyet Hakkındaki İstisnaları .................................. 271
2) İrtifak Hakkı ve Taşınmaz Yükünün Tescilsiz Kazanılması ..................... 273
3) Rehin Hakkının Tescilsiz Kazanılması ..................................................... 273
B. Tescilin Olumlu Hükmü: İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması .................. 273
1) Uygulama Şartları ..................................................................................... 274
a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir .................................................. 274
b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir ................... 275
c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir ...................................... 277
d) Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır .................................. 279
e) Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu
unsurlar geçerli olmalıdır ..................................................................... 282
XXI
Sayfa
2) Uygulama Halleri ............................................................................................ 283
a) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına giren haller .................................. 283
b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller ........................... 284
aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller .......................... 284
bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi
tescil edilmiş haklar ............................................................................ 285
cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki
sakatlıklar ........................................................................................... 285
dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki
sakatlıklar ve tasarruf yetkisindeki eksiklikler ................................... 286
ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil
yetkisindeki sakatlıklar......................................................................... 287
ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar ........... 287
3) İyi Niyetin Etkisi ....................................................................................... 290
C. Aynî Hakkın İçeriğinin Belirlenmesi .............................................................. 292
II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ ......................................................................... 293
1) Taşınmazı Teşhise Yarayacak Bilgi ................................................................. 293
2) Şerhler ............................................................................................................. 293
a) Kişisel hakların şerhinin hükmü ............................................................... 293
b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü ................................ 296
aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar ................................ 297
bb) Haciz, iflâs ilânı, konkordato ile verilen süre ..................................... 298
cc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması ................................ 300
dd) Aile konutu ......................................................................................... 300
ee) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler ............................. 302
ff) Medeni Kanun dışında öngörülen tasarruf yetkisinin
kısıtlanmasına ait şerhler .................................................................... 302
c) Geçici tescilin şerhinin hükmü ................................................................. 303
3) Beyanlar .......................................................................................................... 303
§ 8. Tapu Siciline Yapılan Kayıtların Hükümsüzlüğü ..................................................... 305
I. YOLSUZ TESCİL ................................................................................................ 305
A. Yolsuz Tescilin Sakıncaları ............................................................................. 306
B. Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi ........................................................................... 306
1) Medeni Kanuna göre ................................................................................. 306
a) Tescil yapılırken mevcut olan veya tescilde olan yolsuzluklarda ........ 307
aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz
olması ............................................................................................ 307
aaa) Düzeltme (tashih) davası ....................................................... 307
bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme ................................................ 311
bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden
yolsuz olması .................................................................................. 311
XXII
Sayfa
b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma
uymayan tescillerde .................................................................................. 313
aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde .................. 313
bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde ................................. 313
2) Özel Kanunlara Göre ...................................................................................... 314
a) 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 ......................................................... 314
b) 5543 sayılı İskân K. m. 20 ........................................................................ 314
c) 2644 sayılı Tapu K. m. 31 ......................................................................... 314
II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU ............................................................. 315
1) Taşınmazı Teşhise Yarayan Bilgi ..................................................................... 315
2) Yolsuz Şerhler ................................................................................................. 316
3) Yolsuz Beyanlar .............................................................................................. 316
İ K İ N C İ K I S I M
MÜLKİYET
Birinci Bölüm
GENEL HÜKÜMLER
§
1. Mülkiyet Kavramı 321
§
2. Mülkiyetin İçeriği 326
I. AKTİF YETKİ ...................................................................................................... 326
II. KORUYUCU YETKİ ........................................................................................... 328
1) İstihkak Davası (Rei Vindicatio) .................................................................... 330
a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği .................................................... 330
b) Davacı-Davalı sıfatları ............................................................................... 333
2) Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası (Actio Negatoria) ......... 334
a) Genel olarak ............................................................................................... 334
b) Davacı-Davalı sıfatları ............................................................................... 337
§ 3. Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı ............................................................................... 339
I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR ............................................................................. 340
1) Tanım ve Hükmün Amacı ................................................................................ 340
2) Bütünleyici Parça Vasfının Kazanılması ......................................................... 341
a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme ........................ 342
b) Yerel adete göre temel unsur sayılma ........................................................ 344
3) Bütünleyici Parça Vasfının Kaybı ve Hukuki Sonuçları ................................. 345
4) Ayrıca Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler ve Özellikle Ürünler ...................... 346
a) Yapılar ve dikili bitkiler ............................................................................. 346
b) Doğal ürünler ............................................................................................ 347
aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler ................................................. 347
XXIII
Sayfa
bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü
verimler .............................................................................................. 348
5) Bütünleyici Parça Sayılmanın Hukuki Sonuçları ........................................... 349
II. EKLENTİ ............................................................................................................. 351
1) Tanımı ve Hükmün Amacı .............................................................................. 351
2) Eklenti Vasfının Kazanılması .......................................................................... 351
a) Özgüleme (tahsis) ...................................................................................... 352
b) Dış bağlantı ................................................................................................ 353
3) Eklenti olmanın hukuki sonuçları..................................................................... 354
§
4. Mülkiyetin Çeşitleri 357
I. GENEL OLARAK ................................................................................................ 357
II. PAYLI MÜLKİYET ............................................................................................. 359
1) Kavram ............................................................................................................ 359
2) Paylı Mülkiyetin Kurulması ............................................................................ 362
a) Hukuki işlem ile ......................................................................................... 362
b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile ..................................... 362
c) Kanun gereği .............................................................................................. 363
3) Paydaşların Payları Bakımından Durumları ................................................... 363
a) Pay oranı .................................................................................................... 363
b) Paydaşın payında tasarrufu ........................................................................ 364
c) Paydaşın hakkını koruması ........................................................................ 368
4) Paylı Mülkiyet Birliği ve İdaresi ..................................................................... 370
5) Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri ........................................... 378
a) Yönetime katılma yetkisi ........................................................................... 378
b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi ..................................... 378
c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri .............................................. 382
d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi .............................................................. 384
6) Paydaşların Giderlere ve Yükümlülüklere Katılması ..................................... 386
7) Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi ........................................................................ 388
a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi ......................... 389
aa) Payın devri yoluyla ............................................................................ 389
bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması ............... 389
cc) Terk yoluyla ....................................................................................... 391
b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle
paylaşma (taksim) ...................................................................................... 391
aa) Paylaşma isteme hakkı ....................................................................... 392
bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları .................................................... 393
aaa) Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmiş ise ................................ 395
bbb) Sözleşme ile paylaşma hakkı sınırlanmışsa................................ 397
ccc) Uygun olmayan bir zaman ise ..................................................... 398
ddd) Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz varsa ..................................... 400
cc) Paylaşmanın yapılışı .......................................................................... 400
XXIV
Sayfa
III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ .................................................................................... 407
1) Kavram ............................................................................................................ 407
2) Elbirliği Mülkiyetinin Kurulması ................................................................... 409
a) Elbirliği ortaklığı halleri ............................................................................ 409
b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması ............................................... 410
3) Elbirliği Mülkiyetinde Ortakların Durumu ...................................................... 411
4) Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi ................................................................ 417
5) Elbirliği Mülkiyeti Kurumuna Yöneltilen Eleştiriler ...................................... 419
İkinci Bölüm
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
§ 1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ................................................................................ 421
§ 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ........................................................................ 422
I. GENEL OLARAK KAZANMA TARZLARI ...................................................... 422
1) Aslen Kazanma – Devren Kazanma ............................................................... 422
2) Tescille Kazanma - Tescilden Önce Kazanma ................................................ 423
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI ............................ 424
1) Genel Olarak Şartları ...................................................................................... 424
2) Kazanma Sebebi .............................................................................................. 424
a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle
aykırılığın sonuçları ................................................................................... 425
aa) Şekil ve şeklin kapsamı....................................................................... 425
bb) Resmi şekli gerçekleştirecek makam ve resmi şeklin istisnaları ....... 427
cc) Devir borcu yükleyen geçerli bir hukuki işlemin sonuçları................ 433
dd) Şekle aykırılığın sonuçları .................................................................. 434
ee) Şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye
kullanılması teşkil etmesi..................................................................... 439
b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu
doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi ........................................................ 443
aa) Vekâletnamenin şekli ......................................................................... 443
bb) Özel yetki .......................................................................................... 446
cc) Temsil yetkisinin kapsamı .................................................................. 446
c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa ........................... 447
d) İnançlı mülkiyet devri (temlik) .................................................................. 453
e) Namı müstear ............................................................................................. 462
f) Taşınmaz satış vaadi .................................................................................. 465
aa) Niteliği ............................................................................................... 465
bb) Şekli ................................................................................................... 466
cc) Hükmü ................................................................................................ 469
dd) Tapuya şerh verilmesi ....................................................................... 471
ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları ...................................... 475
g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu ........................................... 479
III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ ..................................................... 484
XXV
Sayfa
1) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilenler .......................................... 486
a) Miras .......................................................................................................... 486
b) Mahkeme kararı ......................................................................................... 487
c) Cebrî icra ................................................................................................... 490
d) İşgal ........................................................................................................... 491
aa) Tanım ve şartları ................................................................................. 491
bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz: Tapuya kayıtlı
olup da sicile göre sahipsiz hale gelen taşınmazlar ............................ 492
cc) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılamayacak taşınmazlar: Tapuda
kayıtlı olmayan taşınmazlar ................................................................. 493
dd) İşgal fiili ve sonuçları.......................................................................... 496
ee) İmar ve ihyanın sonuçları ................................................................... 497
e) Kamulaştırma (İstimlâk) ............................................................................ 497
2) Medeni Kanun’un 705. Maddesinde Belirtilmemiş Olanlar .......................... 501
a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya
kuruluşuna geçmesi .................................................................................... 501
b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi ......................... 501
c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği ......... 501
d) Yeni arazi oluşması .................................................................................... 502
aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır ................................................................... 502
bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır ................................. 503
cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden
gelmiş olmalıdır ................................................................................. 504
e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya
sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi ve
ticari işletme devri ....................................................................................... 504
f) 5543 sayılı Kanun uyarınca tahsis ............................................................. 505
IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI ............. 506
A. Olağan Zamanaşımı (Sicile Dayanan Zamanaşımı) ......................................... 507
1) Olağan Zamanaşımı İle Kazanımın Koşulları ............................................. 507
a) Taşınmaza ilişkin şart ........................................................................... 507
b) Kazanana ilişkin şart ............................................................................ 508
c) Zilyetliğe ilişkin şart ............................................................................. 509
2) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü ........................................................ 513
B. Olağanüstü Zamanaşımı (Sicil Dışı Zamanaşımı) .......................................... 513
1) Uygulanacak Hükümlere Genel Bakış ....................................................... 513
2) MK. m. 713’e Göre Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanımın Koşulları .... 514
a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır ... 516
aa) Taşınmaz tapusuz veya tapudan kime ait olduğu
anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait taşınmaz olmalıdır ............ 516
aaa) Tapusuz taşınmazlar .............................................................. 516
bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip
şahsa ait olması ..................................................................... 517
bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya
elverişli olmalıdır............................................................................. 522
XXVI
Sayfa
b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle
zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır ................................................................. 530
aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi ............................... 530
aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik ............................................................. 530
bbb) Davasız zilyetlik ....................................................................... 533
ccc) Aralıksız zilyetlik ...................................................................... 534
bb) Zilyetliğin ispatı ................................................................................. 537
c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra
işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir ............................... 540
3) Zamanaşımı ile Kazanmanın Hükmü .............................................................. 544
4) 1515 Sayılı Kanun ........................................................................................... 545
§ 3. Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı ................................................................................... 546
I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI ................................................... 546
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI ............................................ 546
1) Taşınmazın Tamamen Yok Olması .................................................................. 547
2) Taşınmaz Mülkiyetini Terk ............................................................................. 547
3) Kamulaştırma .................................................................................................. 550
§ 4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı .............................................................................. 556
I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI ............................................ 557
1) Kadastrosu Yapılmış Tapulu Taşınmazlarda Sınır .......................................... 558
2) Tapuda Kayıtlı Olmakla Beraber Henüz Kadastrosu Yapılmış Olmayan
Taşınmazlarda Sınır ......................................................................................... 562
3) Tapusuz Taşınmazlarda Sınır .......................................................................... 565
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY KAPSAMI ........................................... 566
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI .................. 569
A. Arazide İnşa Olunan Şeyler: Yapılar .............................................................. 569
1) Prensip ....................................................................................................... 569
2) Prensibin Yapının Haksız Olması Halinde Sonuçları ................................ 572
a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması ................................................. 574
aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi ................................ 574
bb) Tazminat talebi ............................................................................. 577
cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi ..................... 578
aaa) Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır ................................... 580
bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır .. 580
ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep
reddedilmiş olmalıdır .......................................................... 581
ddd) Malzeme sahibi MK. m. 723 uyarınca tazminat talep
etmemiş olmalıdır ............................................................... 581
b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması ........................................... 582
aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep
hakkı ............................................................................................ 584
bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme
malikinin tazminat talebi ............................................................. 586
Sayfa
XXVII
cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin
malzeme malikine geçirilmesi talebi ........................................... 590
c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması ............................................ 593
aa) Arazi malikinin hakları ................................................................ 594
bb) Malzeme malikinin hakları .......................................................... 594
cc) Yapıyı yapanın hakları ................................................................ 595
3) İstisnalar ..................................................................................................... 595
a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) ...................................................................... 596
aa) Üst hakkının niteliği ..................................................................... 597
bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması ..................... 600
b) Mecralar ............................................................................................... 601
c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) ................................ 605
aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü ........................................... 606
aaa) Malik, diğer arazideki yapının kendi arazisine taşmasına
izin vermeyi taahhüt etmişse ............................................... 606
bbb) Böyle hiçbir taahhüt yoksa .................................................. 607
bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan
kısmın hukuki durumu ................................................................. 610
aaa) İrtifak hakkı varsa ................................................................ 610
bbb) İrtifak hakkı yoksa ................................................................ 611
B. Arazi Üzerine Dikilen Fidanlar: Dikili Bitkiler .............................................. 616
C. Arazideki Kaynaklar ....................................................................................... 619
1) Prensip ....................................................................................................... 619
2) Kaynak Üzerindeki Hakkın Korunması .................................................... 623
3) Aynı Yataktan Beslenen Kaynaklar ........................................................... 624
§ 5. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları ...................................................................... 624
I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR ............. 625
1) Şerh Verilmiş Alım Hakkı ............................................................................... 626
2) Şerh Verilmiş Geri Alım Hakkı ....................................................................... 630
3) Şerh Verilmiş Önalım Hakkı............................................................................ 632
a) Sözleşmesel önalım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli ...................... 632
b) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılması ................................................ 634
c) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasının sonuçları ........................... 639
d) Sözleşmesel önalım hakkının kullanılmasında süreler .............................. 643
II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR ......................................................... 646
A. Kamu Hukukuna Dayanan Kısıtlamalar .......................................................... 647
1) Kazı ve Yapı Yaparken Uyulacak Kurallar ................................................ 648
2) Dikilecek Şeylerde Uyulacak Hükümler ................................................... 649
3) Araziye Sınırlık Koyma Mecburiyeti ........................................................ 649
4) Toprağın İyileştirilmesi .............................................................................. 649
5) Özel Bir Kanunla Getirilmiş Kısıtlama: Afet Riskinin Önlenmesi .......... 651
XXVIII
Sayfa
B. Özel Hukuka Dayanan Kısıtlamalar...................................................................... 653
1) Genel Olarak ................................................................................................... 653
a) Doğrudan doğruya kısıtlama-Dolaylı kısıtlama ayrımı ............................. 654
b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım ............................................................. 656
c) Korunan kişiler bakımından ayrım ............................................................ 656
2) Yasal Önalım Hakkı ........................................................................................ 656
a) Paylı mülkiyette.......................................................................................... 656
aa) Yasal önalım hakkının niteliği ............................................................ 656
bb) Yasal önalım hakkının kullanılması ................................................... 659
cc) Yasal önalım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları ......... 663
dd) Yasal önalım hakkının kullanılmasında süreler ................................. 666
ee) Birden çok paydaşın ön alım hakkını kullanması .............................. 667
ff) Yasal önalım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat ................ 668
b) Tarım arazilerinde....................................................................................... 669
3) Komşular Lehine Konulmuş Kısıtlamalar (Komşuluk İlişkisi) ...................... 670
a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar .......................................... 671
b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar........................................................... 678
c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine
geçmesine katlanma yükümlülüğü ............................................................. 680
d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü ...................................... 681
e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü ............................................. 682
f) Zorunlu geçit: Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü .................................... 689
g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü .............................. 696
h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü ......... 699
4) Herkesin Yararlanabileceği Kısıtlamalar ........................................................ 700
a) Orman ve mer’alara girme ......................................................................... 700
b) Düşen şeylerin aranması ............................................................................ 701
c) Zorunluluk hali .......................................................................................... 703
§ 6. Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu ............................................................................ 704
I. GENEL BAKIŞ .................................................................................................... 704
II. TANINAN DAVALAR ......................................................................................... 705
1) Eski Hale Getirme Davası ............................................................................... 705
2) Tazminat Davası .............................................................................................. 707
3) Tehlikenin Giderilmesi Davası ........................................................................ 707
III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI ........................................................................ 708
1) Mülkiyetin Yasal Kısıtlamalara Aykırı Kullanılması ...................................... 708
a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma ......................................... 708
b) Kaçınılmaz taşkınlıklar .............................................................................. 709
c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış ................... 710
2) Kusur Dışında Haksız Fiil Unsurlarının Varlığı 711
IV. DAVA HAKKI SAHİPLERİ ................................................................................. 712
V. MALİK DIŞINDA SORUMLULAR ................................................................... 713
VI. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN DURUMU ................. 715
XXIX
Sayfa
§ 7. Taşınmaz Mülkiyetinin Özel Bir Çeşidi: Kat Mülkiyeti ......................................... 717
I. GENEL BAKIŞ .................................................................................................... 717
II. KAVRAM VE NİTELİK ...................................................................................... 720
1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Kat Mülkiyeti Kavramı ................................ 721
2) Kat İrtifakı Kavramı ........................................................................................ 731
III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER .................................. 731
IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI ................................................................ 732
1) Genel Prensipler .............................................................................................. 732
a) Kat mülkiyeti, ancak tümü kârgir olan ve tamamlanmış bulunan
binalarda kurulabilir ................................................................................... 733
b) Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın
tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kurulabilir........................ 733
2) Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması ....................................................... 734
a) Resmi senet ................................................................................................ 735
b) Kat mülkiyetinin tescili ............................................................................. 740
3) Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Kurulması .......................................... 742
4) Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması ................................ 746
V. KAT İRTİFAKI ..................................................................................................... 748
1) Genel Bakış ..................................................................................................... 748
2) Kavram ve Niteliği .......................................................................................... 748
3) Kat İrtifakının Kurulması ................................................................................ 749
a) Genel olarak ............................................................................................... 749
aa) Uyulacak esaslar ................................................................................ 750
bb) Resmi senet düzenlenmesi ................................................................. 751
cc) Tescil .................................................................................................. 752
b) 2814 sayılı Kanun ile kabul edilen hüküm ............................................... 754
4) Kat İrtifakının Hükümleri ............................................................................... 754
a) Kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçları ..................................................... 755
aa) Binanın inşası ..................................................................................... 758
bb) Kat mülkiyetine geçme hakkı ............................................................ 758
b) Yönetici tayini imkânı ............................................................................... 758
c) Kat irtifakına konu olan ana taşınmazda paylaşma istenememesi ve
önalım (şuf’a) hakkı bulunmaması
d) Başka irtifak kurulamaması ....................................................................... 759
5) Kat İrtifakının Sona Ermesi ............................................................................ 759
a) Genel olarak ............................................................................................... 759
b) KMK. m. 49’a göre sona erme sebepleri ................................................... 760
VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI ................................................... 761
A. Kat Maliklerinin Hakları ................................................................................. 761
1) Bağımsız Bölümlerde ................................................................................ 761
2) Ortak Yerlerde ............................................................................................ 763
B. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri ................................................................... 765
XXX
Sayfa
1) Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü ................................ 766
2) Bağımsız Bölüm ve Eklentileri ile İlgili Yükümlülükler .......................... 768
a) Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma
yükümlülüğü ........................................................................................ 768
b) Bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve
tesis yapmama yükümlülüğü ................................................................ 773
c) Onarım için bağımsız bölümüne girme izni verme ve
bölümünde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü .......... 775
3) Ana Taşınmaz ve Ortak Yerlerle İlgili Yükümlülükler .............................. 776
a) Ana taşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve
sağlamlığını koruma yükümlülüğü ...................................................... 776
b) Genel giderlere katılma borcu .............................................................. 782
aa) KMK. m. 20/1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir ............ 784
aaa) Ana taşınmaz sigorta ettirilmişse, sigorta primleri ............... 784
bbb) Ortak yerlere ilişkin bakım, koruma, güçlendirme ve
onarım ile yönetim ve işletme giderleri ................................ 785
bb) KMK. m. 20/1’de belirtilen genel giderlere katılma payı,
değişiktir ........................................................................................ 786
cc) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak
tedbirler ......................................................................................... 789
aaa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi ... 789
bbb) Gecikme tazminatı ................................................................ 790
ccc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan
tahsili .................................................................................... 792
ddd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm
üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı .................. 793
eee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik (imtiyaz) .................. 795
VII.KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM .................................................... 795
A. Yönetim Plânı ................................................................................................. 796
B. Genel Kurul = Kat Malikleri Kurulu .............................................................. 800
1) Oluşması ve Yetkileri ................................................................................. 800
2) Genel Kurul Toplantısı .............................................................................. 802
a) Genel olarak ......................................................................................... 802
b) Oy hakkı ve karar nisabı ...................................................................... 804
c) Oy birliği aranan haller ........................................................................ 806
d) Beşte dört çoğunluk aranan hal ............................................................ 809
e) Üçte iki çoğunluk aranan özel bir hal .................................................. 809
f) Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan haller ........................................... 812
C. Yönetici ........................................................................................................... 815
1) Tayini ......................................................................................................... 815
2) Görevi ........................................................................................................ 817
3) Hakları ....................................................................................................... 824
4) Sorumluluğu .............................................................................................. 825
5) Yöneticinin istifası veya azli ....................................................................... 826
6) DDışarıdan atanan yöneticinin tahsis edilen yeri tahliye etmesi................. 826
D. Denetçi veya Denetim Kurulu ......................................................................... 827
XXXI
Sayfa
VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN
TEDBİRLER ........................................................................................................ 828
A. Paylı Mülkiyet Açısından ................................................................................ 828
1) Paylaşma İstenememesi ............................................................................. 828
2) Yasal Ön Alım Hakkı Bulunmaması .......................................................... 829
3) Tahliye Kolaylığı ....................................................................................... 829
4) Tebligat Kolaylığı ...................................................................................... 830
B. Borç ve Yükümlülüklere Uymayı Sağlamak Açısından ................................. 830
1) Genel Olarak .............................................................................................. 830
2) Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı ile Devredilmesi ................................ 830
a) Zorunlu devrin şartları ......................................................................... 830
aa) Genel hüküm .................................................................................. 830
bb) Özel haller ..................................................................................... 831
b) Dava konusu ve taraflar ....................................................................... 831
c) Dava hakkının düşmesi ........................................................................ 833
C. Uyuşmazlıkların Çözümü Açısından Özel Yargılama Usulü............................ 833
1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Hâkimin Müdahalesi İstenebilecek
Uyuşmazlıklar ............................................................................................ 834
2) Taraflar ....................................................................................................... 838
3) Davada Görev, Yetki ve Uygulanacak Yargılama Usulü ........................... 841
IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ ............................................................. 844
1) Kütükteki Kaydın Terkini ile Sona Erme ........................................................ 844
2) Ana Taşınmazın Tamamen Yok Olması ile Sona Erme .................................. 845
3) Ana Taşınmazın Kamulaştırılması ile Sona Erme .......................................... 845
4) Ana Taşınmazın Harap Olması ile Sona Erme ................................................ 846
a) Ana taşınmazın tümünün harap olması ..................................................... 846
b) Ana taşınmazın kısmen harap olması ........................................................ 847
X. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN
ÖNCE KAT MÜLKİYETİ İHTİYACINI KARŞILAYAN
DURUMLARIN KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA UYDURULMASI ............ 849
1) Tapu K. m. 26’ya Göre Müşterek (Paylı) Mülkiyet - İrtifak Rejimine
Tabi Taşınmazların Kat Mülkiyeti Kanunu’na Uydurulması .......................... 849
2) Medeni Kanun’dan Önce Kurulmuş Hakların Kat Mülkiyetine
Uyarlanması .................................................................................................... 851
XI. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME .................................................... 852
1) Toplu Yapılarda Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Kurulması .............................. 854
2) Toplu Yapılarda Yönetim ................................................................................ 858
a) Kanun’daki düzenleme .............................................................................. 858
b) Yönetim organları ...................................................................................... 861
aa) Kat malikleri kurulları ........................................................................ 861
aaa) Blok kat malikleri kurulu .......................................................... 861
XXXII
Sayfa
bbb) Blok olmayan yapılar kat malikleri kurulu ............................... 861
ccc) Ada kat malikleri kurulu ........................................................... 861
ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu ................................................. 861
bb) Temsilciler kurulları ........................................................................... 862
aaa) Blok temsilciler kurulu .............................................................. 862
bbb) Ada temsilciler kurulu ............................................................... 863
ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu ..................................................... 863
cc) Yöneticiler ve denetçiler ..................................................................... 864
aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi ....................................................... 864
bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi ............. 864
ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi .................................................... 864
ddd) Toplu yapı yönetici ve denetçisi ................................................. 865
3) Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ....................................................... 865
XII. ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞUYULANDIRMA)
HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU.................................................... 866
XIII. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN ELEŞTİRİLMESİ ................................... 867
XIV. DEVRE MÜLK HAKKI ..................................................................................... 868
1) Genel Bakış ..................................................................................................... 868
2) Kavram ............................................................................................................ 868
3) Devre Mülk Hakkının Kurulması ................................................................... 869
a) KMK. m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak
kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir .......... 870
b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip
olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet
tarzında malik olmalıdır ............................................................................. 870
c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil müdürlüğünde
resmi senet düzenlenecektir ....................................................................... 872
4) Devre Mülk Hakkının Hükümleri ................................................................... 872
a) Genel olarak ............................................................................................... 872
b) Hak sahiplerinin yetkileri .......................................................................... 873
c) Hak sahibinin yükümlülükleri ................................................................... 874
5) Devre Mülk Hakkına Tabi Taşınmazda Yönetim ............................................ 875
6) Devre Mülk Hakkının Sona Ermesi ................................................................ 876
Üçüncü Bölüm
TAŞINIR MÜLKİYETİ
§
1. Taşınır Mülkiyetinin Konusu 877
I. TAŞINIR EŞYA .................................................................................................... 878
II. DOĞAL GÜÇLER ............................................................................................... 879
§ 2. Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması ............................................................................ 881
I. DEVREN KAZANMA ......................................................................................... 881
1) Zilyetliğin Devredilmesi Yoluyla .................................................................... 881
2) Zilyetlik Devredilmeden Mülkiyetin Devren Kazanılması ............................. 890
XXXIII
Sayfa
3) Hükmen Teslim Yolu ile Mülkiyet Kazanılmasındaki Sınırlamalar ............... 892
4) Mülkiyeti Saklı Tutma Sözleşmesi ................................................................. 895
II. ASLEN KAZANMA ............................................................................................ 898
1) Sahiplenme (İhraz)........................................................................................... 899
2) İşleme Sonucu Kazanma (Hukukî Tağyir) ...................................................... 900
3) Malların Birleşmesi veya Karışması Sonucu Kazanma .................................. 901
4) Arıların Mülkiyetini Kazanma ........................................................................ 903
5) Bulunan Eşya Üzerinde Mülkiyet Kazanılması .............................................. 903
6) Definenin Mülkiyetini Kazanma ..................................................................... 906
7) Bilimsel Değere Sahip Eşyanın Mülkiyetini Kazanma .................................. 907
8) Zamanaşımı ile Kazanma ................................................................................ 908
§
3. Taşınır Mülkiyetinin Kaybı 910
Ü Ç Ü N C Ü K I S I M
SINIRLI AYNÎ HAKLAR
Birinci Bölüm
GENEL BİLGİLER
§
1. Sınırlı Aynî Hak Kavramı 913
§
2. Sınırlı Aynî Hakların Çeşitleri 913
I. İRTİFAK (YARARLANMA) HAKLARI (MK m. 779-838)................................. 915
II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI (MK m. 850-972)........................................ 916
III. TAŞINMAZ YÜKÜ (MK m. 839-849).................................................................. 916
§ 3. Sınırlı Aynî Hakların Başlıca Özellikleri ve Bağlı Oldukları Genel Kurallar ...... 916
I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ ............................................. 916
II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU .............. 917
III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU .............................................................. 918
IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK
SAHİBİ OLMASI ................................................................................................ 920
1) Malik Lehine İrtifak ........................................................................................ 920
a) Ortaya çıkma halleri .................................................................................. 920
b) Özellikleri .................................................................................................. 921
2) Malik Lehine Taşınmaz Rehni ........................................................................ 922
a) Ortaya çıkma halleri .................................................................................. 922
b) Hükümleri.................................................................................................. 924
3) Malik Lehine Taşınmaz Yükü ......................................................................... 924
§
4. Sınırlı Aynî Hakların Sırası 925
I. GENEL BAKIŞ .................................................................................................... 925
II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI ............................... 925
XXXIV
Sayfa
1) Genel Prensip .................................................................................................. 925
2) Prensibin Uygulandığı Haller ......................................................................... 926
3) Taşınmaz Rehninde Sıranın Özellikleri .......................................................... 928
İkinci Bölüm
İRTİFAK HAKLARI
§
1. Genel Bilgiler 929
I. KAVRAM ............................................................................................................. 929
II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ ..................................................................... 930
1) Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından ..................................................... 931
a) Tam yararlanma ........................................................................................ 931
b) Sınırlı yararlanma ..................................................................................... 932
2) Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından ........................................................... 932
a) Olumlu irtifaklar ....................................................................................... 932
b) Olumsuz irtifaklar ..................................................................................... 933
3) Hak Sahibinin Tayini Açısından ..................................................................... 936
a) Kişiye bağlı irtifaklar.................................................................................. 936
b) Eşyaya bağlı irtifaklar ............................................................................... 937
4) Kat İrtifakının Bu Ayrımlara Girmemesi ........................................................ 938
III. İRTİFAKLARA UYGULANACAK HÜKÜMLER ............................................. 938
1) Genel Olarak ................................................................................................... 938
2) Kazanma Açısından ........................................................................................ 938
3) İrtifak Hakkı Sahibinin Korunması Açısından ................................................ 939
§
2. Eşyaya Bağlı İrtifaklar 940
I. KAVRAM, HUKUKİ NİTELİĞİ VE GENEL OLARAK İÇERİĞİ .................... 940
II. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAKIN KONUSU ............................................................ 945
III. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ KAZANILMASI ................................ 945
1) Tescille Kazanma ............................................................................................ 946
2) Sicil Dışı (Tescilden Önce) Kazanma ............................................................. 951
a) Miras ......................................................................................................... 951
b) İşgal ........................................................................................................... 952
c) Kamulaştırma ............................................................................................ 952
d) Cebrî icra .................................................................................................. 953
e) Mahkeme kararı ........................................................................................ 953
3) İrtifak Hakkının Zamanaşımı ile Kazanılması ................................................ 953
a) Olağan zamanaşımı ile kazanma .............................................................. 954
b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma ........................................................ 954
IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ .................................. 955
1) Terkin ile Sona Erme ....................................................................................... 956
2) Terkin Dışı Sona Erme .................................................................................... 958
XXXV
Sayfa
a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması .................................... 958
b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması ..................................................... 958
c) Sürenin sona ermesi ............................................................................ 958
d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi ............................... 959
e) Mahkeme kararı .................................................................................. 959
aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması (MK m. 785/1)................... 959
aaa) Genel bakış .......................................................................... 959
bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi ............................... 962
ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini (MK m. 785/1). 963
bb) Yararın, yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini
(MK m. 785/2)............................................................................... 965
V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ .................................... 968
A. İrtifakın İçeriğinin Belirlenmesi ..................................................................... 968
B. İrtifak Hakkının Kullanılmasına İlişkin Hükümler ......................................... 972
1) Yararlanan Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler ..................................... 973
a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri ........................................................... 973
b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri ............................................... 974
2) Yüklü Taşınmaz Malikine İlişkin Hükümler ............................................ 976
a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri ..................................................... 976
aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı ................................... 976
bb) İrtifakın terkinini talep hakkı ....................................................... 980
b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri ......................................... 980
3) İrtifak Hakkının Değişen Duruma Uydurulması ...................................... 980
a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması .................. 980
b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması .................................. 983
§
3. Kişisel İrtifaklar 984
I. KİŞİYLE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) ................... 984
A. Genel Bakış ..................................................................................................... 984
B. İntifa Hakkı ..................................................................................................... 984
1) Kavram ve Özellikleri ............................................................................... 984
a) Medeni Kanun, intifa hakkını bir eşya hukuku konusu olarak
düzenlemiştir........................................................................................ 985
b) İntifa hakkı zorunlu olarak hak sahibine ayrılmaz bir biçimde
bağlanır ................................................................................................ 985
c) İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya hak veya malvarlığı
üzerinde yararlanma yetkisi sağlar....................................................... 987
d) İntifa hakkı, hak sahibine sadece yararlanma yetkisi sağlar................ 987
2) İntifa Hakkının Konusu ............................................................................ 988
3) İntifa Hakkının Kazanılması ..................................................................... 989
a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma ................................................... 989
aa) Taşınmazlarda ............................................................................... 989
bb) Taşınırlarda ................................................................................... 990
XXXVI
Sayfa
cc) Haklarda........................................................................................ 991
dd) Malvarlığında................................................................................ 991
ee) Kaim değerlerde (surrogat)........................................................... 992
b) Aslen kazanma .................................................................................... 992
aa) Kanuni intifa hakkının kazanılması ............................................. 992
bb) İntifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması ................................. 993
cc) İntifa hakkının mahkeme kararı ile kazanılması .......................... 993
4) İntifa Hakkının Sona Ermesi .................................................................... 994
a) Sona erme sebepleri ............................................................................ 994
aa) Taşınmaz üzerinde intifada .......................................................... 994
aaa) Taşınmazın tamamen yok olması ........................................ 994
bbb) Kamulaştırma ...................................................................... 995
ccc) Mahkeme kararı ................................................................... 995
ddd) Cebrî icra ............................................................................. 996
eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi ................................................. 996
fff) Sürenin sona ermesi.............................................................. 996
ggg) Terkin.................................................................................... 997
hhh) Vazgeçme.............................................................................. 998
iii) Şartın gerçekleşmesi............................................................. 999
bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada .......................................... 999
b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları .......................................... 1000
aa) Geri verme borcu ....................................................................... 1000
bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin
sorumluluğu ............................................................................... 1001
cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı ................................ 1002
dd) Söküp alma hakkı ....................................................................... 1003
5) İntifa Hakkının Hükümleri ..................................................................... 1004
a) İntifa hakkı sahibinin hakları ............................................................ 1004
aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi ...................................... 1005
bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi ........................................... 1005
cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi. 1006
aaa) Doğal ürünler ..................................................................... 1006
bbb) Hukuki ürünler .................................................................. 1008
dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi ............................................ 1008
ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi ....................................... 1009
ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi ................................ 1010
b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri ................................................ 1011
aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü .................................................. 1011
bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme
yükümlülüğü .............................................................................. 1012
cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü ........................ 1014
c) Malikin hakları .................................................................................. 1014
aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi ....................................... 1014
bb) Gözetim yetkisi .......................................................................... 1015
cc) Güvence (Teminat) isteme yetkisi ............................................... 1015
dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki zilyetliğine
son verilmesini talep yetkisi ...................................................... 1016
XXXVII
Sayfa
ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi ...................................... 1017
ff) Yönetime katılma yetkisi ........................................................... 1017
d) Malikin yükümlülükleri ...................................................................... 1017
aa) Öz değeri koruma önlemleri .......................................................... 1017
bb) İntifa konusu eşyanın öz değerine ilişkin önemli giderler............. 1018
cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma ................................. 1018
6) Özel İntifa Çeşitleri................................................................................... 1018
a) Tüketime tâbi eşya üzerinde intifa: Gerçek olmayan intifa
(Quasi usus-fructus) ........................................................................... 1018
b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa .............................................. 1019
aa) Genel kavram ve hukuki nitelik..................................................... 1019
bb) Alacak üzerinde intifa .................................................................... 1020
c) Malvarlığı üzerinde intifa..................................................................... 1022
C. Oturma Hakkı.................................................................................................. 1023
1) Oturma Hakkı Kavramı ............................................................................ 1023
2) Oturma Hakkının Konusu ve Çeşitleri ..................................................... 1024
3) Oturma Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi ....................................... 1025
4) Oturma Hakkının Hükümleri.................................................................... 1026
II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (El Değiştirebilen Kişisel İrtifaklar)......... 1028
A. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) .............................................................................. 1028
1) Kavram ................................................................................................... 1028
2) Önemi ..................................................................................................... 1029
3) Çeşitleri ................................................................................................... 1030
4) Üst Hakkının Kazanılması ...................................................................... 1032
5) Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Sonuçları ......................... 1035
6) Süresinden Önce Üst Hakkının Arazi Malikine Devri Talebi ................. 1036
7) Üst Hakkının Hükümleri ......................................................................... 1040
B. Kaynak Hakkı ............................................................................................... 1044
1) Kaynak Hakkı Kavramı .......................................................................... 1044
2) Kaynak Hakkının Kazanılması ve Sona Ermesi ..................................... 1044
3) Kaynak hakkının hükümleri ................................................................... 1045
C. Diğer Düzensiz Kişisel İrtifaklar .................................................................. 1045
1) Kavram ................................................................................................... 1045
2) Hak Sahibi .............................................................................................. 1046
3) Kazanma ve Sona Erme .......................................................................... 1048
4) Hükümleri ............................................................................................... 1048
Üçüncü Bölüm
TAŞINMAZ YÜKÜ
§ 1. Taşınmaz Yükü Kavramı ve Yükün Kapsamı ....................................................... 1051
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1051
XXXVIII
Sayfa
II. YÜKÜN KAPSAMI ........................................................................................... 1051
1) Edim Borcu ................................................................................................... 1052
2) Taşınmazın, Borcun Teminatı Olması ........................................................... 1054
§ 2. Taşınmaz Yükünün Çeşitleri ................................................................................... 1055
I. KİŞİ LEHİNE TAŞINMAZ YÜKÜ – EŞYAYA BAĞLI TAŞINMAZ YÜKÜ.... 1055
II. ÖZEL HUKUK TAŞINMAZ YÜKÜ - KAMU HUKUKU TAŞINMAZ
YÜKÜ .................................................................................................................. 1055
§ 3. Taşınmaz Yükünün Kazanılması ............................................................................ 1055
I. KAZANMA YOLLARI........................................................................................ 1055
II. TESCİLİN İCRASI .............................................................................................. 1057
§ 4. Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi ............................................................................ 1058
I. GENEL OLARAK................................................................................................ 1058
II. YÜKTEN KURTARMA YOLU İLE SONA ERDİRME..................................... 1059
1) Yük alacaklısının taşınmazın yükten kurtarılmasını isteme yetkisi ................. 1059
2) Yüklü taşınmaz malikinin taşınmazı yükten kurtarma yetkisi ......................... 1059
3) Yükten kurtarma tarzı....................................................................................... 1060
Dördüncü Bölüm
REHİN HAKLARI
Birinci Ayrım
TAŞINMAZ REHNİ
§ 1. Taşınmaz Rehni Kavramı ve Çeşitleri ................................................................... 1063
§ 2. İpotek, İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Arasındaki Farklar ........................ 1064
I. İPOTEK .............................................................................................................. 1065
II. İRAT SENEDİ .................................................................................................... 1066
III. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ ............................................................................... 1067
§ 3. Taşınmaz Rehnine Hâkim Genel Kurallar ............................................................ 1067
I. TAŞINMAZ REHNİNDE BELİRLİLİK İLKESİNE İLİŞKİN
HÜKÜMLER ...................................................................................................... 1067
1) Genel Bakış ................................................................................................... 1067
a) Alacağın belirliliğini sağlamak için tapuda belirli bir alacak
miktarının -kural olarak- Türk parası ile gösterilmesi gerekir
(MK m. 851/1)......................................................................................... 1068
b) Rehin konusunun belirliliğini sağlamak için rehinle yüklenecek
taşınmaz tapuda kayıtlı ve belirlenmiş olmalıdır (MK m. 853)................ 1072
2) Bir Alacağın Birden Fazla Taşınmazla Teminat Altına Alınması .................. 1073
a) Kural ........................................................................................................ 1073
b) İstisna ....................................................................................................... 1073
II. TAŞINMAZ REHNİNDE KAMUYA AÇIKLIK İLKESİNE İLİŞKİN
HÜKÜMLER ....................................................................................................... 1079
XXXIX
Sayfa
A. Taşınmaz Rehninin Kazanılması ................................................................... 1079
1) Tescil ile Kazanma .................................................................................. 1079
a) Kazanma sebebi .................................................................................. 1080
aa) Taşınmaz rehni sözleşmesi ........................................................... 1080
bb) Ölüme bağlı tasarruf .................................................................... 1085
cc) Malikin tek taraflı tasarrufu .......................................................... 1085
dd) Kanun hükmü ............................................................................... 1086
ee) Mahkeme kararı ............................................................................ 1086
b) Tescilin icrası ...................................................................................... 1088
2) Sicil Dışı Kazanma ................................................................................. 1089
B. Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi .................................................................. 1090
III. SABİT DERECELER SİSTEMİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER ............................. 1095
1) İlerleme Sistemi ............................................................................................ 1095
2) Sabit Dereceler Sistemi ................................................................................. 1095
3) Türk Hukukunda Sabit Dereceler Sistemi .................................................... 1097
a) Sistemin tercih sebepleri ......................................................................... 1097
b) Sabit dereceler sisteminin hükümleri ...................................................... 1098
c) Sabit dereceler sisteminin istisnaları ....................................................... 1101
aa) Kanundan doğan ilerleme hakları .................................................... 1101
bb) Sözleşmeden doğan ilerleme hakkı ................................................. 1104
aaa) Boş dereceye ilerleme hakkının hukuki niteliği ve
kuruluşu .................................................................................. 1104
bbb) Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin içeriği .......................... 1105
ccc) Boş dereceye ilerleme sözleşmesinin hükümleri .................... 1105
ddd) Boş dereceye ilerlemenin gerçekleşmesi................................. 1107
IV. YABANCI PARA ÜZERİNDEN REHİN KURULMASINA
İLİŞKİN HÜKÜMLER ....................................................................................... 1107
1) Genel Olarak .................................................................................................. 1107
2) Medeni Kanun m. 851/2 vd. Hükmünün Uygulama Alanı ............................ 1108
3) Rehnin Kurulmasına İlişkin Esaslar ............................................................... 1109
4) Boşalan Derece Üzerinde Tasarruf İmkânının Arz Ettiği Özellikler ............. 1111
V. TAŞINMAZ REHNİNDE TEMİNAT YÜKÜNÜN VE TEMİNAT
ALTINA ALINAN ALACAĞIN KAPSAMINA İLİŞKİN HÜKÜMLER .......... 1112
1) Taşınmaz Rehninde Teminat Yükünün Kapsamı ........................................... 1112
a) Teminat yükünün kapsamına giren unsurlar............................................. 1112
aa) Taşınmaz .......................................................................................... 1112
bb) Bütünleyici parça ve eklenti ............................................................ 1113
aaa) Bütünleyici parçalar.................................................................. 1113
bbb) Eklentiler .................................................................................. 1114
cc) Kira bedeli ve sigorta tazminatı ....................................................... 1118
aaa) Kiralar (MK m. 863) ............................................................... 1118
bbb) Sigorta tazminatı (MK m. 879) ............................................... 1120
XL
Sayfa
b) Rehin konusu taşınmazın değerinin korunmasına dair hükümler ............ 1122
aa) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında
kusurlu ise ........................................................................................ 1123
bb) Taşınmaz maliki, taşınmazın değerinin azalmasında
kusurlu değilse ................................................................................. 1125
c) Rehinli taşınmazdan küçük parçaların ayrılmasına dair hükümler .......... 1126
2) Teminat Altına Alınan Alacağın Kapsamı ...................................................... 1126
a) İlgili hükümler ......................................................................................... 1126
b) Teminatın kapsamına giren unsurlar ........................................................ 1127
aa) Anapara (MK m. 875/I).................................................................... 1127
bb) Takip giderleri ve gecikme faizi (MK m. 875/2).............................. 1129
cc) Sözleşme faizi (MK m. 875/b. 3)...................................................... 1129
dd) Taşınmazın korunması için yapılan zorunlu masraflar,
özellikle malik ödemediği için onun hesabına sigortacıya
ödenen primler (MK m. 876)............................................................ 1130
3) Taşınmaz Rehninin Paraya Çevrilmesi .......................................................... 1131
VI. ARAZİ PARÇALARININ BİRLEŞTİRİLMESİ HALİNDE TEMİNATIN
DURUMUNA İLİŞKİN HÜKÜMLER ............................................................... 1133
VII. ALACAKLIYA KAYYIM TAYİNİNE İLİŞKİN HÜKÜMLER ........................ 1135
VIII. TAŞINMAZIN TEK TARAFLI OLARAK REHİN YÜKÜNDEN
KURTARILMASINA İLİŞKİN HÜKÜMLER ................................................... 1135
1) Şartları ............................................................................................................ 1136
2) Yükten Kurtarma Usulü ................................................................................. 1136
3) Rehinli Alacaklıların Taşınmazın Satışını Talep Etme İmkânları .................. 1136
4) Terkin ............................................................................................................. 1137
§
4. İpotek 1138
I. İPOTEK KAVRAMI VE AMACI ....................................................................... 1138
II. İPOTEĞİN ÖZELLİKLERİ ................................................................................ 1140
1) İpoteğin, Alacağa Bağlı Hak Olmasının Özellikleri ...................................... 1140
a) İpoteğin kurulmasında alacağa bağlılığın hükümleri .............................. 1140
b) Hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlı hak olmasının
hükümleri ................................................................................................. 1142
c) Rehinli alacağın devrinde (temlikinde), ipoteğin alacağa bağlı
hak olmasının hükümleri ......................................................................... 1143
d) Tapu siciline güvenin korunmasında ipoteğin alacağa bağlı hak
olmasının hükümleri ............................................................................... 1145
e) İpoteğin alacağa bağlılığının rehnin sona ermesindeki hükümleri .......... 1146
2) İpotekte Kişisel Sorumluluk ve Teminata İlişkin Özellikler .......................... 1147
3) İpotekli Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet İlişkisinin Değişmesine
İlişkin Özellikler ............................................................................................ 1151
a) İpotekli taşınmazın devri ......................................................................... 1151
b) İpotekli taşınmazın bölünmesi ................................................................. 1153
III. KANUNDAN DOĞAN İPOTEK HAKLARI ..................................................... 1156
1) Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek Hakları ................................................ 1156
XLI
Sayfa
2) Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları ............................................................... 1157
a) Genel olarak ............................................................................................. 1157
b) Tescile yönelik hakkın hukuki niteliği ..................................................... 1159
c) Tescile tabi kanuni ipotek kurulması hakkından feragat ......................... 1162
d) Kanuni ipoteği kurma hakkının tabi olduğu süre .................................... 1162
e) Kanuni ipoteğin tescili ............................................................................. 1163
f) Tescile tabi kanuni ipotek hakkının sırası ................................................ 1164
3) Özel Olarak İnşaatçı İpoteği (Yapı Alacaklısı İpoteği) .................................. 1164
a) İnşaat alacaklısı kavramı .......................................................................... 1165
b) İnşaat alacağı kavramı ............................................................................. 1166
c) Tescile yönelik hakkın niteliği ................................................................. 1169
d) İnşaatçı ipoteğinin tescili ......................................................................... 1169
e) İnşaatçı ipoteğinin sırası .......................................................................... 1172
f) İnşaat alacaklısının sıraca önce gelen diğer rehinli alacaklılar
karşısında önceliği ................................................................................... 1172
§ 5. İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi ......................................................................... 1176
I. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİNİN ÖZELLİKLERİ .............................................. 1176
II. İRAT SENEDİNİN ÖZELLİKLERİ ................................................................... 1177
III. İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ VE İRAT SENEDİNİN ORTAK
ÖZELLİKLERİ .................................................................................................... 1179
1) Senet Alacağı ................................................................................................. 1179
2) İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinin Kurulması ........................................ 1180
3) Temsilci Tayini ............................................................................................... 1181
4) İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedine Güvenin Korunması .......................... 1181
5) Senet Alacaklısı ile Borçlu Arasındaki Hukuki İlişki .................................... 1182
6) İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedinin İptali ................................................. 1183
7) İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedine Bağlı Hakkın Sona Ermesi ................ 1184
§ 6. Taşınmaz Karşılık Gösterilerek Senet Çıkarılması ................................................ 1184
I. GENEL OLARAK ............................................................................................... 1184
II. SENETLERİN TEMİNAT ALTINA ALINMA TARZI ....................................... 1185
1) Senet Alacaklıları Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması .................................. 1185
2) Aracı Banka Lehine Taşınmaz Rehni Kurulması ........................................... 1186
3) Tertip Halinde İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi Çıkarılması ................... 1187
İkinci Ayrım
TAŞINIR REHNİ
§
1. Genel Bakış 1189
I. TAŞINIR REHNİ ÇEŞİTLERİ ............................................................................ 1189
1) Gemi İpoteği .................................................................................................. 1190
2) Hava Araçlarının Rehni .................................................................................. 1190
3) Ticari İşlemlerden Doğan Alacaklarda Taşınır Rehni .................................... 1191
a) Genel açıklama ......................................................................................... 1191
b) Kanunun sistemi ....................................................................................... 1194
XLII
Sayfa
4) Maden Cevheri Rehni .............................................................................. 1199
5) Kamuya Açık Yerlerin İşletilmesinden Doğan Kamu Borçları İçin
Bu Yerlerdeki Eşya Üzerinde Rehin ....................................................... 1199
6) Tarım Kredi Kooperatiflerinin ve Tarım Satış Kooperatiflerinin
Ortaklarının Ürünleri, Hayvanları ve Üretimleri ile İlgili Makina ve
Araçları Üzerinde Rehin Hakkı .............................................................. 1200
II. MEDENİ KANUN’DA TAŞINIR REHNİNİN DÜZENLENME TARZI.......... 1200
III. TAŞINIR REHNİNE HAKİM OLAN PRENSİPLER ....................................... 1201
1) Alacağa Bağlılık Prensibi ............................................................................. 1201
2) Kamuya Açıklık Prensibi .............................................................................. 1204
3) Güvenin Korunması Prensibi ........................................................................ 1206
4) Belirlilik Prensibi .......................................................................................... 1207
a) Taşınır rehninin konusu açısından .......................................................... 1207
b) Teminat altına alınacak alacak açısından ................................................ 1210
5) Teminatın Bölünmezliği Prensibi .................................................................. 1211
a) Teminat yükünün kapsamı ....................................................................... 1211
b) Teminat altına alınan alacağın kapsamı.................................................... 1213
6) Öncelik Prensibi ............................................................................................ 1215
§
2. Teslime Bağlı Rehin 1215
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1215
II. TESLİME BAĞLI REHİN HAKKININ KAZANILMASI ............................... 1216
III. TESLİME BAĞLI REHİNDE REHİNLİ ALACAKLININ DURUMU ............ 1223
1) Hakları ........................................................................................................... 1223
2) Borçları ......................................................................................................... 1225
IV. TESLİME BAĞLI REHİN HAKKININ SONA ERMESİ ................................. 1228
1) Alacağa Bağlı Olarak Rehin Hakkının Sona Ermesi .................................... 1228
2) Alacağa Bağlı Olmadan Rehin Hakkının Sona Ermesi ............................... 1228
§
3. Hayvan Rehni 1230
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1230
II. LEHİNE HAYVAN REHNİ KURULABİLECEK ALACAKLILAR ............... 1231
III. HAYVAN REHNİNİN KURULMASI ............................................................... 1232
1) Hayvan Rehni Sicili ...................................................................................... 1232
2) Hayvan Rehni Siciline Kayıt ........................................................................ 1232
a) Talep ....................................................................................................... 1232
b) Tescil ....................................................................................................... 1233
3) Hayvan Rehninin Hükümleri ........................................................................ 1233
4) Hayvan Rehninin Sona Ermesi ..................................................................... 1234
§ 4. Bir Sicile Tescilli Zorunlu Taşınır Malın Rehni ..................................................... 1235
XLIII
Sayfa
§
5. Hapis Hakkı 1237
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1237
II. HAPİS HAKKININ KONUSU .......................................................................... 1238
III. HAPİS HAKKININ ŞARTLARI ....................................................................... 1239
1) Borçlunun Rızası ile Zilyetlik ....................................................................... 1239
2) Muaccel Bir Alacağın Varlığı ........................................................................ 1241
3) Alacaklının Zilyetliğindeki Taşınır Mal veya Kıymetli Evrak ile
Alacak Arasında Bağlantı ............................................................................. 1242
4) Hapis Hakkının Kullanılmasının Bertaraf Edilmemiş Olması ...................... 1243
IV. HAPİS HAKKININ HÜKÜMLERİ ................................................................... 1244
1) Alacaklının Hakları ....................................................................................... 1244
a) Malı geri vermekten kaçınma hakkı ....................................................... 1245
b) Hapsedilen malı paraya çevirme ............................................................. 1245
2) Hapis Hakkı ile Teminat Altına Alınan Alacağın Temliki ............................ 1246
V. HAPİS HAKKININ SONA ERMESİ ................................................................ 1247
VI. HAPİS HAKKININ ÖZEL ÇEŞİTLERİ ............................................................ 1247
§ 6. Hak ve Alacaklar Üzerinde Rehin .......................................................................... 1248
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1248
II. REHİN HAKKININ KONUSU ......................................................................... 1249
III. HAK VE ALACAKLAR ÜZERİNDE REHİN HAKKININ
KAZANILMASI ................................................................................................. 1251
IV. HAK VE ALACAK ÜZERİNDE REHNİN HÜKÜMLERİ .............................. 1254
V. HAK VE ALACAK ÜZERİNDE REHİN HAKKININ SONA ERMESİ ......... 1257
§ 7. Rehin Karşılığı Ödünç Para Verme İşiyle Uğraşanlarla Yapılan Rehin
İşlemi ......................................................................................................................... 1258
I. KAVRAM ........................................................................................................... 1258
II. REHİN KARŞILIĞI ÖDÜNÇ PARA VERME İŞİNİ MESLEK OLARAK
YAPMAYA İZİNLİ İŞLETMELER ................................................................... 1259
III. REHİN HAKKININ KURULMASI .................................................................. 1259
IV. REHİN HAKKININ HÜKÜMLERİ .................................................................. 1260
1) Rehin Karşılığı Ödünç Para Veren İşletmenin Hukuki Durumu ................... 1260
a) Hakları .................................................................................................... 1260
aa) Rehni paraya çevirme hakkı ............................................................ 1260
bb) Faiz talep etme hakkı ....................................................................... 1260
b) Borçları ................................................................................................... 1260
aa) Koruma borcu .................................................................................. 1260
bb) Rehni geri verme borcu ................................................................... 1260
cc) Rehnin paraya çevrilmesinde, alacağı tahsilden sonra arta
kalanı geri verme borcu ................................................................... 1261
2) Rehin Verenin Hukuki Durumu .................................................................... 1261
a) Sorumluluğu ........................................................................................... 1261
XLIV
Sayfa
b) Rehin konusu malı rehinden kurtarma hakkı ................................................ 1261
V. GERİ ALIM HAKKI TANIYARAK ALIM İŞLERİNİ BİR MESLEK
OLARAK YAPANLAR ...................................................................................... 1262
§
8. Rehinli Tahvil 1262
I. GENEL OLARAK .............................................................................................. 1262
II. İPOTEĞE VE VARLIĞA DAYALI MENKUL KIYMETLER .......................... 1265
III. İPOTEK VE VARLIK TEMİNATLI MENKUL KIYMETLER ........................ 1270
İ N D E K S L E R:
1 – Kavram indeksi ........................................................................................................... 1275
2 – Madde indeksi ............................................................................................................. 1289
Bibliyografya ................................................................................................................... 1307