Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine GöreKira Hukuku (9789750297519)

Sunuş 7
Birinci Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ HUSUSLAR
I. KİRA SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLECEK OLAN HUSUSLAR 19
1. Kira Sözleşmesini Yazılı Olarak Yapınız 19
2. Kira Sözleşmesine Kira Bedelini ve Ödeme Zamanını Açıkça Yazınız 19
3. Elden Yapılan Ödemeler İle İlgili Muhakkak Makbuz (İmzalı Ödeme Belgesi) Alınız 20
4. Kira Sözleşmesine Kira Artış Oranını Belirtiniz 20
5. Ortak Giderlerin Kiracıya Ait Olduğunu Belirtiniz 21
6. Kiralananın ve Demirbaşların Sağlam Olarak Teslim Edildiğini Belirtiniz 21
7. Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Verilecek İse Bunu Belirtiniz 21
8. Kefil İstenmelidir 21
9. Alt Kiranın Yazılı İzne Tabi Olduğu Belirtilmelidir 22
10. Vergi Ödemelerinin Kim Tarafından Yapılacağını Yazınız 22
11. Tadilat ile İlgili Düzenlemeye Yer Verilmelidir 22
12. Depozito Bedelini Belirtiniz 22
13. Taşınmazın Teslimi Belirtilmelidir 23
14. Taşınmazın Kira Dönemi Bitmeden Teslim Edilmesi Halinde Ödenecek Olan Tazminat Miktarı Belirtilmelidir 23
15. Tahliye Taahhüdünün Noterde Yapılmasını Temin Ediniz 23
16. İbra Sözleşmesi Yapınız 23
16. Anahtar Teslim Tutanağı İle Taşınmazı Teslim Ediniz. 23
18. İhtarname Gönderiniz 24
II. KİRA SÖZLEŞMESİ’NİN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENMESİ 24
III. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA SÖZLEŞMESİNİ DÜZENLEYEN HÜKÜMLERİNİN ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI 27
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 28
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 29
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 30 A. Kira Konusu 30 B. Kira Bedeli 31
1. Kira Bedelinin Belirlenmesi 31
2. Kira Artışı 32 C. Tarafların Anlaşması 34
VII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 35 A. Taşınır Kirası 35 B. Taşınmaz Kirası 35 C. Ürün Kirası 36
VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 36 A. Kiraya Veren 36 B. Kiracı 38
IX. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ 39
X. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ 40
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 40
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi 40
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 42
YARGITAY DAİRE KARARLARI 94
İkinci Bölüm İHTARNAMELER
I. İHTARNAME 161
II. NOTERLİK İŞLEMLERİ KAPSAMINDA İHTARNAMELER 161
İHTARNAME ÖRNEKLERİ 166
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 169
YARGITAY DAİRE KARARLARI 191
Üçüncü Bölüm ARABULUCULUK
I. MEVZUAT 217
II. AÇIKLAMALAR 218
III. ARABULUCULUK İLE İLGİLİ ÖZEL BİLGİLER 220
1. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu 220
2. Taşınır veya Taşınmaz Kiraları Hakkında Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda 220
3. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda kira Sözleşmesinde Tahkim Şartı veya Tahkim Sözleşmesi Varsa 220
4. İlamsız İcra Yolu İle İlgili Başlatılacak İcra Takiplerinde İcra Takibinin Devamı Niteliğindeki Davalarda Arabuluculuğa Başvuru 221
5. Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Süresi 221
6. Arabuluculuk Müracaatının Sürelere Etkisi 221
7. Arabuluculuk Bürosuna Başvuru Yapılması 221
8. Arabuluculuk Müracaatı ve Arabulucunun Belirlenmesi 222
9. Taraflardan Birinin Geçerli Bir Mazeret Göstermeksizin İlk Toplantıya Katılmaması Hali 222
10. Arabuluculuk Ücreti 223
11. İhtiyati Tedbir ve İhtiyati Haciz Hakkındaki Süreler 224
12. Arabuluculuk Müracaatından Sonra Dava Açma Süresi 224
13. Arabuluculuk Anlaşma Belgesi 224
14. Arabuluculuk Faaliyetinin Sona Ermesi 224
15. İcra Edilebilirlik Şerhi 225
16. İcra Edilebilirlik Şerhi Verilmesi Konusunda Yetkili Mahkeme 225
17. Arabuluculuğa Başvurulmadan Dava Açılması Hali 225
18. Arabuluculuk Son Tutanağının Dava Dilekçesine Eklenmesi Zorunluluğu 226
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 226
YARGITAY DAİRE KARARLARI 267
Dördüncü Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI
I. KİRAYA VERENİN BORÇLARI 273
A. Kiralananı Teslim Borcu 273
B. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 274
C. Yan Giderlere Katlanma Borcu 275
D. Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 276
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk 276
a. Genel Olarak 276
b. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğunun Şartları 278 aa. Maddi Şartlar 278 aaa. Kiralanın Ayıplı Olması 278 bbb. Kiraya Verenin Sorumluluğunun Kaldırılması veya Sınırlandırılması 278 bb. Kiracının Kiralanın Ayıplarından Sorumlu Olmaması 279 cc. Kiracının İhbar Yükümlülüğü 279
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk 279
a. Genel Olarak 279
b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih 280 aa. Genel Olarak 280 bb. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar 281 aaa. Kiraya Veren Hesabına Kiralanandaki Ayıbı Gidermesi 281 bbb. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 282 ccc. Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme Hakkı 282 cc. Kiraya Verene Tanınan Haklar 283 aaa. Kiralananı Ayıpsız Benzeri ile Değiştirme 283 bbb. Kiracının Seçimlik Haklarını Kullanmasının Önlenmesi 283
c. Kira Bedelinin İndirilmesi 283
d. Zararın Giderimi 284
E. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk 285
1. Zapttan Sorumluluk 285
a. Genel Olarak 285
b. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Şartları 285 aa. Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Bir Hak İleri Sürmesi 285 bb. Üçüncü Kişi Tarafından İleri Sürülen Hakkın Kiracının Hakkı ile Bağdaşmayan Bir Hak Olması 285 cc. Üçüncü Kişinin Hakkını Dava Yoluyla İleri Sürmesi ve Kiracının Kiraya Verene İhbarda Bulunması 286
c. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Sonuçları 286
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması 286
a. Kiralananın El Değiştirmesi 286
b. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması 287
c. Tapu Siciline Şerh 287
II. KİRACININ BORÇLARI 288 A. Kira Bedelini Ödeme Borcu 288
1. Genel Olarak 288
2. Kira Bedelinin Kapsamı 289
3. Kira Bedelinin Ödenmesi 290 a. İfa Zamanı 290 b. Kiracının Temerrüde Düşmesi 292
4. Ödeme Yerinin Belirlenmesi 297
B. Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 297
C. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 300
D. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 300
E. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 301
III. ÖZEL DURUMLAR 302 A. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 302
1. Yenilik ve Değişikliğin Kiraya Veren Tarafından Yapılması 302
2. Yenilik ve Değişikliğin Kiracı Tarafından Yapılması 304
B. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 305
C. Kira İlişkisinin Devri 307
D. Kiralananın Kullanılmaması 308
1. Genel Olarak 308
2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi 309
E. Takastan Feragat Yasağı 310
BÖLGE ADLİYE MAHKEME KARARLARI 311
YARGITAY DAİRE KARARLARI 365
Beşinci Bölüm KİRA TESPİT VE UYARLAMA DAVASI
I. KİRA TESPİT DAVALARI 523 A. Mevzuat 523 B. Açıklamalar 524
II. KİRA UYARLAMA DAVALARI 527 A. Mevzuat 527 B. Açıklamalar 527
III. COVID–19
SALGINININ İFA ENGELLERİ ARASINDAKİ KONUMU 529
A. Covid–19 Salgını ve Mücbir Sebep Kavramı 529
B. Covid–19 Salgını ve Aşırı İfa Güçlüğü 532
IV. ÇEŞİTLİ SÖZLEŞMELERE VE ÖDEME YÜKÜMLÜLÜKLERİNE COVID–19
SALGINININ ETKİSİ 534
A. Kira Sözleşmelerine Etkisi 534
B. Aidat Ödeme Yükümlülüğüne Etkisi 535
C. Basiretli Tacir Gibi Hareket Etme İlkesi Bağlamında Konunun Değerlendirilmesi 536
V. COVID 19
SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ 538
A. Sözleşmeye Bağlılık İlkesi (Ahde Vefa–Pacta Sund Servanda) 538
B. Aşırı İfa Güçlüğü 538
C. Dürüstlük Kuralı 539
D. Uyarlama Davası 540
E. İhtiyati Tedbir 542
F. Covid 19 Salgınının Kira Sözleşmesine Etkisi 543
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 545
YARGITAY DAİRE KARARLARI 618
Altıncı Bölüm KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
I. GENEL OLARAK 661
II. ÇEŞİTLİ KAVRAM VE TANIMLAR 661 A. Konut Kavramı 661 B. İşyeri Kavramı 662
III. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULANMA ALANI 662
IV. KİRAYLA BAĞLANTILI SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ 663
V. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KULLANIM GİDERLERİNDEN SORUMLULUK 665
VI. DEPOZİTO (GÜVENCE) BEDELİ 665
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ 668
A. Genel Olarak 668
B. Kira Bedelinin Belirlenmesi 668
C. Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası 674
D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 675
VIII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 676 A. Bildirim Yoluyla Sona Erme 676
1. Genel Olarak 676
2. Bildirimin Geçerlilik Koşulları 679 a. Şekil Açısından 679 b. Aile Konutu Açısından 680 B. Dava Yoluyla Sona Erme 681
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Açılması Halleri 681
a. Gereksinim Nedeniyle 681 aa. Kiraya Verenin Konut Gereksinimi 681 bb. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle 684 cc. İşyeri Gereksinimi Nedeniyle 686
b. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Nedeniyle Tahliye 688
2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Sona Erme ve Tahliye 690
a. İlgili Mevzuat 690
b. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye 690
c. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 691
d. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye 693
3. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı 693
4. Yeniden Kiralama Yasağı 694
5. Kiracının Ölümü Halinde Sözleşmenin Sürdürülmesi 696
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 697
YARGITAY DAİRE KARARLARI 811
Yedinci Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARA İLİŞKİN USUL VE ESASLAR
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENLERİ 957
A. Genel Olarak 957
B. Kira Sözleşmesini Düzenleyen Genel Hükümlere Göre Sona Erme Nedenleri 958
C. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Nedenleri 958
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası 958 D. Ürün Kirası Sözleşmesine Özgü Sona Erme Nedenleri 959
II. TAHLİYE DAVALARI 959 A. Genel Olarak 959 B. Görev ve Yetki Kuralları 960
1. Görevli Mahkeme 960 a. Genel Olarak 960 b. Tahliye Davalarında Görev 961
2. Yetkili Mahkeme 963
a. Genel Olarak 963
b. Tahliye Davalarında Yetki 965
C. Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet 966
D. Tahliye Davalarında Tebligat 967
E. Tahliye Davalarında Derdestlik İtirazı 968
F. Tahliye Davalarında Davadan Feragat 969
G. Tahliye Davalarında Yargılama Usulü ve Diğer Usul Kuralları 970
H. Tahliye Davalarında Vekâlet Ücreti ile Yargılama Harç ve Giderleri 971
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI 972
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU 973
V. KİRA İLİŞKİSİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA KANUN YOLLARI 976
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN VERGİ BORCU 979 BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 980 YARGITAY DAİRE KARARLARI 1148
Sekizinci Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ, KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ VE HAPİS HAKKI
I. GENEL OLARAK 1275
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME NEDENLERİ 1276
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Geçmesi 1276
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 1277
1. Genel Olarak 1277
2. Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih Bildirimi ile Sona Erme 1278
3. Taşınır Kiralarında Fesih Bildirimi ile Sona Erme 1278 C. Olağanüstü Fesih ile Sona Erme 1279
1. Önemli Sebeplerle Fesih 1279
2. Kiracının İflası Nedeniyle Fesih 1281
3. Kiracının Ölümü Nedeniyle Fesih 1282
III. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 1282 A. Genel Olarak 1282 B. Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme 1283
IV. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI 1284
A. Hapis Hakkının Konusu 1284
B. Üçüncü Kişilere Ait Olan Eşyalarda Durum 1286
C. Hapis Hakkının Kullanılması 1287
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 1289
YARGITAY DAİRE KARARLARI 1322
Dokuzuncu Bölüm KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ EMSAL KARARLAR KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ EMSAL KARARLAR 1375
Onuncu Bölüm KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ÖRNEKLER KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ÖRNEKLER 1407 Kavram Dizini 1445