Taşınmaz Değerlemesi (Taşınmaz Hukuku-İmar Hukuku-Değerleme Yöntemleri)
İçindekileri İncele
Birinci Baskıya Önsöz 7
İkinci Baskıya Önsöz 9
Üçüncü Baskıya Önsöz 11
Dördüncü Baskıya Önsöz 13
Beşinci Baskıya Önsöz 15
Altıncı Baskıya Önsöz 17
Çizelge Listesi 43
Şekiller Listesi 45
Tablolar Listesi 47
Kısaltmalar 49
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI,
KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ 55
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI 58
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ 61
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI 62
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ –TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ 65
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL 67
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR 67
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir? 68
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir? 71
02.2.3. Değer Nedir? 71
02.2.4. Dil Birliği 72
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değeri İlişkisi 72
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ 74
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri 74
02.3.2. Diğer Tanımlar 76
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar 80
02.3.3.1. Anayasa 80
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu 81
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY) 82
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY) 83
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY) 84
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası 85
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY) 86
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa 86
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY) 86
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY) 87
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY) 87
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY) 88
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY) 89
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY) 89
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı 90
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI 91
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri 91
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri 95
02.4.3. Veri Analizi 98
02.4.4. Analiz Teknikleri 100
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi 101
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri 103
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER 105
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 105
02.5.2. Taşınmazın Konumu 108
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri 109
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı 110
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ 112
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi 112
02.6.2. SWOT Analizi 114
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi 119
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER 122
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ 125
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 127
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 127
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar 127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar 129
03.2. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ 129
03.2.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar 130
03.2.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler 130
03.2.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar 132
03.2.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) 132
03.2.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL) 132
03.2.3.3. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) 134
03.2.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri 139
03.3. YENİ YASAL DÜZENLEMELER 152
03.3.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler 152
03.3.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler 152
03.3.1.2. Değer Artış Payı 153
03.3.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası 154
03.3.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri 155
03.3.2.1. Yabancılara Mülk Satışı 155
03.3.2.2. Toplu Değerleme 156
03.3.3. Değerli Konut Vergisi 157
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ 159
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu 166
04.1.1.1. Arazi 166
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar 167
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler 167
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı 168
04.1.2.1. Bütünleyici Parça 168
04.1.2.2. Doğal Ürünler 168
04.1.2.3. Eklenti 169
04.1.2.4. Arazideki Yapılar 170
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri 171
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet 171
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet 172
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet 172
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti 178
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması 179
04.1.4.1. Satış (Temlik) 180
04.1.4.2. Bağışlama 181
04.1.4.3. Trampa (Mal Değişimi) 183
04.1.4.4. Taksim (Bölme) 185
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi 186
04.1.4.6. Miras 188
04.1.4.7. İşgal 188
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması 189
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı 190
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması 191
04.1.5.1. Mahkeme Kararı 191
04.1.5.2. Cebri İcra 192
04.1.5.3. Kamulaştırma 192
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması 193
04.1.6. İrtifak Hakları 193
04.1.6.1. İntifa Hakkı 200
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) 206
04.1.6.4. Kaynak Hakkı 210
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları 211
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) 211
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) 213
04.1.8. Taşınmaz Rehini 214
04.1.8.1. İpotek 217
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi 222
04.1.8.3. İrat Senedi 222
04.2. HARİTA 222
04.3. KADASTRO 231
04.3.1. Kadastronun Tarihi 232
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum 234
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı 237
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü 239
04.3.5. Lisanslı Harita–Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB) 247
04.4. TAPU SİCİLİ 248
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları 248
04.4.1.1. Ana Siciller 249
04.4.1.2. Yardımcı Siciller 253
04.4.1.3. Diğer Siciller 255
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler 255
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri 256
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar 263
04.4.3.1. Arazi 264
04.4.3.2. Taşınmazlar Üzerindeki Bağımsız ve Sürekli Haklar 264
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler 264
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi 264
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili 265
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler 265
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar 266
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması 267
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır? 267
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması 269
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması 271
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili 271
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi 272
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu 272
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi 272
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi 275
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler 277
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili 282
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri 285
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI 288
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum 289
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş İlkeleri 290
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması 295
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ 298
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU” 312
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ 314
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI 326
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ 342
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU 346
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI 353
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 358
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar 359
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler 359
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler 359
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler 360
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi 362
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları 363
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler 371
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 374
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları 375
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir 375
04.12.3.2.2. Haciz 382
04.12.3.2.3. Kamu Haczi 383
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz 384
04.12.3.2.5. İflas 389
04.12.3.2.6. Konkordato 390
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh) 391
04.12.3.2.8. Aile Yurdu 392
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi 393
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi 393
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi 396
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi 397
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar 398
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması 401
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi 403
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler 410
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh 421
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh 422
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh 423
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi 424
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi 427
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi) 433
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme 434
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi 436
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi 436
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi 436
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi 438
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi 441
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi 447
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi 448
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh 455
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme 456
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme 456
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi 457
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi 458
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi 459
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme 463
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi 464
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh 467
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi 469
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi 479
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi 481
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi 485
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi 489
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi 489
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme 491
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi 494
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi 495
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos) 502
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar 505
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ 513
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler 514
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat 519
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI) 523
05.2.1. İmar Planları 528
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği 528
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları 531
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa? 538
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri 539
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı 543
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı 543
05.2.1.4.3. İmar Planı 545
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planlar ve Projeler 546
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planların ve Projelerin Hukuki Durumu 546
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Planların ve Projelerin Tanımları 547
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar 547
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler 552
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri 556
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması 560
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler 561
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi 564
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi 565
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk 567
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel İlkeler 569
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi? 570
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur? 571
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MekânPYY, m. 31) 571
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır? 571
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer? 572
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir? 574
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir? 575
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir? 576
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer? 577
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır? 577
05.2.1.8.11. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi? 578
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi? 581
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları 583
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir? 585
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır? 588
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar? 592
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi? 593
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir? 595
05.2.1.10. İmar Hakları 595
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar 595
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları 595
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar 600
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu 603
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar 605
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler 606
05.3. İMAR PROGRAMLARI 611
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ 618
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ 621
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi 622
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği 623
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri 626
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır? 633
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir? 655
05.5.1.4.1. İmar Yasası’nın 15. ve 16. Maddeleri Uyarınca “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetimi 660
05.5.1.4.2. Parselasyon Planı Kesinleşmeden Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) Yapılabilir mi? 662
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları 665
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir? 666
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi? 669
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi 670
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar 676
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ 680
05.6.1. Yapı Ruhsatı 682
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar 690
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması 692
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar 692
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 693
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler 696
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler 696
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi 699
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu 702
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi? 703
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi? 703
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi? 704
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir? 704
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular 705
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar 719
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar 723
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar 733
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme 733
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılmasıİçin Başvuruda Bulunulmuşsa 734
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa 736
05.6.2. Yapı Kullanma İzni 737
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur? 740
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi 740
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir? 741
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzni Başvurularında Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler 741
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi 742
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK 743
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar? 743
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak 749
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak 749
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak 750
05.7.3. İmar Planının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 753
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak 754
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak 760
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak 764
05.7.7. Düzenleme Öncesi Kadastro Durumuna Dönülmesi ile İlgili Adli Yargı Kararlarının Değerlendirilmesi 767
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR 772
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri 774
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder? 774
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir? 775
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir? 780
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir? 780
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır? 781
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir? 781
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler 782
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi? 783
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi? 785
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar 786
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler 789
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu 790
05.8.1.9.2. İmara Aykırılık Tespiti Yapılan Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları 791
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri 794
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar 796
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları 796
05.8.4.1. Danıştay’ın 3194 Sayılı İmar Yasası’nın İmar Barışı (Geçici 16. Maddesi) ile İlgili Kararları 799
05.8.4.2. İmar Barışının Değerlendirilmesi 801
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR 803
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler 804
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları 822
05.9.3. Kıyılar 829
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi” 830
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler 835
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar 837
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu 838
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri 841
05.9.3.3.3. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Arazi Kazanma ve Bu Araziler Üzerinde Yapılabilecek Yapılar 844
05.9.3.3.4. Gerek Kıyıda Gerek Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Alanlarda Yapı Ruhsatı 846
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar 848
05.9.3.4.1. Sahil Şeridinin Hukuksal Niteliği 848
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde İmar Planları ve İmar Hakları 851
05.9.3.4.3. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak 854
05.9.4. Tarım Arazileri 860
05.9.5. Sanayi Alanları 864
05.9.5.1. Organize Sanayi Bölgelerinin Tek Başına Kamulaştırma Yapma Yetkileri Var mıdır? 865
05.9.5.2. Organize Sanayi Bölgeleri Yasasına Göre İmar Planları ve Arsa Düzenlemelerinde (Parselasyon Planı) Yetki 866
05.9.5.3. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde İmar Planları, Arsa Düzenlemeleri (Parselasyon Planı) ve Yapı ile İlgili Hükümler 868
05.9.5.3.1. OSB’lerde İmar Planı Yapımı (m. 36) 868
05.9.5.3.2. OSB’lerde İmar Planı Onayı (m. 37) 869
05.9.5.3.3. OSB’lerde İmar Planı Değişiklikleri (m. 38) 869
05.9.5.3.4. OSB’lerde Parselasyon Planı ve Değişikliği Onayı (m. 39) 870
05.9.5.3.5. OSB’lerde İmar Uygulaması Yapım Yöntemleri (m. 40) 871
05.9.5.3.6. OSB’lerde Tevhit ve İfraz (m. 41) 872
05.9.5.3.7. OSB’lerde Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (m. 42) 873
05.9.5.3.8. OSB’lerde Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar (m. 43) 874
05.9.5.3.9. OSB’lerde Ruhsata Aykırı Yapılan Yapılar (m. 44) 874
05.9.5.3.10. Özel OSB’lerde Yer Seçimi, İmar Planı ve Değişiklikleri
(m. 45) 874
05.9.5.3.11. OSB’lerde Yönetmelikte Belirtilmemiş Hususlar (m. 46) 874
05.9.6. Ormanlar 875
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi 878
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler 881
05.9.6.3. Özel Ormanlar 889
05.9.7. Kültür ve Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri 891
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler 892
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler 894
05.9.7.3. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planlama 896
05.9.7.4. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planların Onaylanması 897
05.9.7.5. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Uygulamaya İlişkin Esaslar (Genel İlkeler) 898
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme 899
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları 901
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları 902
05.9.8.2.1. Riskli Yapı