Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Uygulama Rehberi (9786253818425)

Sunuş 5
Önsöz 7
Kısaltmalar 45
GİRİŞ 47
YÖNETMELİĞİN UYGULANMASINA İLİŞKİN ESASLAR–ÖZ 49
SORU 1 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği yerleşme alanlarının tamamında kullanılabilir mi? 49
SORU 2 Kıyısı olan Büyükşehir belediyelerinde imara aykırı konularla ilgili yapılan şikayet konularında hangi belediye yetkilidir? 49
SORU 3 PAİY’de imar planı, değişikliği veya revizyonu veya meclis kararı veya belediyelerin imar yönetmelikleri ile değiştirilemeyecek hususlar veya maddeler nelerdir? 51
SORU 4 2013 yılı Yönetmeliğinin öncesinde onaylanmış olan imar planlarındaki bu Yönetmeliğe aykırı hükümleri uygulanabilir mi? 52
SORU 5 PAİY gereği imar planlarında yapılacak değişiklikler bugüne kadar kabullenilmiş güncel mevzuata aykırı düşen imar durumlarını yok varsayacağından hukuki karmaşa yaratılmayacak mı? 53
SORU 6 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde değiştirilemez hükümlerin başlıkları nelerdir? 53
SORU 7 İmar planı değişiklikleri ve revizyonlarında mevzuata ve üst ölçekli planlara uygunluğun sağlanması sadece belediye ve il özel idarelerinin mi sorumluluğundadır? 54
SORU 8 Belediyenin onaylı imar yönetmeliği varsa, bu durumda öncelikle PAİY mi yoksa belediye imar yönetmeliği mi uygulanmalıdır? 55
SORU 9 PAİY’de idarenin yetkisine bırakılan işlemlerde meclis kararı mı alınmalıdır yoksa belediye başkanının ya da ilgili müdürün yazısı yeterli midir? 56
SORU 10 İmar planlarında yeni gelişmelerden kaynaklanan bir değişiklik yapılmak istenildiğinde idarenin birimi olarak idare doğrudan karar organı olan belediye meclisine karar alınmak üzere gönderebilir mi? 56
SORU 11 Belediye meclisleri meclis sürecinde önergeyle imar planlarının değiştirilmesine yönelik uygulama kararı alabilirler mi? 57
SORU 12 Sadece PAİY’de yer alan Tanımlara mı uyulması gerekmektedir? 57
BAZI TEMEL KAVRAMLAR VE YÖNETMELİK 58
SORU 13 Birden fazla yola cephesi olan parsellerde arka bahçe neresidir? 58
SORU 14 Aplikasyon krokisinin alınması neden zorunludur? 60
SORU 15 Asma kat Tanımında yer alan “ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan” ifadesindeki 1/3 hesabı net alan üzerinden mi hesaplanacaktır? 61
SORU 16 Asma katlar bağımsız bölümün sınırlarını aşabilir mi? 62
SORU 17 Atrium’u nasıl anlayabiliriz? 62
SORU 18 En fazla bina yüksekliğini ve kat adedini aşmamak kaydıyla ara katlarda alt kat ile bağlantılı asma kat gibi düzenlenen galeri katları kat adedi veya kat sayısına dahil edilmeli midir? 63
SORU 19 Konut alanlarında zemin katlarda asma kat yapılabilir mi? 64
SORU 20 Binaların konut olarak kullanılan zemin katlarında ya da diğer normal katlarda asma kat neden yasaklanmalıdır? 65
SORU 21 En az atrium boşluğu alanı nasıl hesaplanır? 65
SORU 22 Atrium tasarımında kısıtlayıcı kriterler nelerdir? 66
SORU 23 Zemin katta iç bahçe veya avlu olarak tanımlanan alanlar dolaşım alanı ve bağımsız bölümlere giriş–çıkış alanı olarak kullanılabilir mi, bu alanlarda düşey sirkülasyon (yürüyen merdiven–asansör vb) elemanlarının bulunabilir mi, bu alanlar Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında yapılması zorunlu olan sosyal ve kültürel etkinlik alanı, çocuk oyun alanı ve dinlenme alanları olarak düzenlenebilir mi? 66
SORU 24 Eğimli parsellerde zemin kat hizasında düzenlenen avlular toplam inşaat alanına katılır mı? 67
SORU 25 Emsal (KAKS) hesaplarında kat holü, asansör, şaft vb. alanların hesaplarının net alan olarak mı, brüt alan olarak mı hesaplanması gerekir? 68
SORU 26 Ortak duvarlara ait emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 68
SORU 27 Deprem yalıtım katı emsal harici midir? 69
SORU 28 Bağımsız bölüm genel brüt alanı nasıl hesaplanacaktır? 69
SORU 29 PAİY’nin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının (ı) bendinde yer alan balkon Tanımına göre işyerlerinde balkon yapılabilir mi? İşyerlerinde balkon yapılabilmesi için o işyerinde mutfak veya oda mı bulunması gerekir? 70
SORU 30 Yönetmelikte bina cephe uzunluğu ile ilgili bir kısıtlama bulunmakta mıdır? 71
SORU 31 Plan notunda subasman kotu +2.80 olarak tanımlanmış olup parseldeki bina yüksekliği 6.50 m’dir. Subasman kotu 6.50 m’nin içinde mi değerlendirilir yoksa +2.80 m subasman 6.50 m saçak seviyesine eklenerek saçak seviyesi 9.30 m olarak mı hesaplanır? 73
SORU 32 Uygulama imar planında kat adedi belirlenmiş ancak bina yüksekliği/saçak seviyesi belirlenmemiş ise subasman kotu farklı değerlendirilebilir mi? 73
SORU 33 İl ve büyükşehir belediyelerinin imar yönetmeliğinde saçak seviyesi, kat yüksekliği gibi konularda hüküm var ise yine de PAİY mi geçerli olacaktır? 75
SORU 34 İl ve büyükşehir belediyesi olmayan belediyelerde kat yüksekliği hesabı ve subasman yüksekliğinin saçak seviyesine dahil olup olmama konusu nasıl değerlendirilmelidir? 76
SORU 35 Planda kat adedi belirlenmemişse ya da kat yüksekliği veya saçak seviyesi belirlenmemişse, hatta yönetmelikteki kat yüksekliklerinden daha az belirlenmiş olan imar ada parsellerinde uygulama nasıl yapılacaktır, subasman kotu saçak seviyesi içinde mi değerlendirilecektir? 76
SORU 36 Bağımsız bölüm eklentilerinin bağımsız bölüm listesi ile tapuda gösterilmesi gerekmekte midir? Eğer eklenti değilse (ayrı girişi yok ise) ne olarak gösterilmelidir? 77
SORU 37 Taşınmaz üzerinde yer alan yapıya ilişkin iskan işlemlerinin başladığı aşamada proje müellifi mimar ve şantiye şefinin imzadan imtina etmesi, akabinde şantiye şefinin istifa etmesi halinde, istifa işleminin yapılıp yapılamayacağı hususları ile böyle bir durumda izlenecek yol nedir? 79
SORU 38 Yapı ruhsatı gerektirmeyen tadilatların içeriği nelerdir? 82
SORU 39 PAİY yürürlüğe girmeden önce yapı ruhsatı alınmış ve ruhsat süresi devam eden yapılarda esaslı tadilat işlemi nasıl yapılacaktır? 83
SORU 40 PAİY’nin yürürlüğe girdiği 01/10/2017 ve sonrasında ruhsat alınmış parsellerde esaslı tamir ve tadilat işlemlerinde uyulacak kurallar nelerdir? 84
SORU 41 Yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiş binalarda yapılmak istenilen tadilatlar için yürürlükte olan yönetmeliğe göre mi yoksa ruhsatın düzenlendiği tarihteki yönetmeliğe göre mi işlem tesis edilecektir? 84
SORU 42 Yapı kullanma izni alınmış bir yapıda esaslı tadilat işlemlerinde PAİY hükümlerine uyma kuralı tadilat yapılan kısım için mi yoksa binanın tamamı için mi geçerlidir? Örneğin; zemin katta konut olarak görünen bağımsız bölümün işyerine dönüştürülmek istenilmesi durumunda binada asansör bulunmaması ve üst katlardaki koridor genişliklerine uymaması durumunda o bağımsız bölümde kullanım kararı değişikliği yapılabilir mi? 85
SORU 43 Asma katlı bağımsız bölümde yer alan galeri boşluğu emsale dahil midir? 86
SORU 44 Zemin kat tavanındaki galeri boşluğu yapı inşaat alanına dahil midir? 86
SORU 45 Umumi hizmet alanı kamusal alan mıdır? 87
SORU 46 İç bahçe ve avluya açık çıkma yapılması durumunda açık çıkmanın altında kalan kısımların veya yapılar arasını birbirine bağlayan köprüler yapılması halinde köprülerin zemin izdüşümlerinin taban alanı veya emsal hesabına dahil edilmesi gerekir mi? 87
SORU 47 İç bahçe Tanımında “ortak mahallerle irtibatlandırılan” ifadesinden iç bahçenin çevresinin tamamen ortak alan ile çevrili olmasının mı anlaşılması gerekmektedir, ortak bir terasa açılması yeterli midir, yapıda iç bahçe yaparak bağımsız bölümün tamamının aydınlanma ve havalandırma koşulları bu bahçeden sağlanabilir mi? 89
SORU 48 Müstakil bir konutun mimari projesinde çatı arasına kadar çıkartılan bir merdiven bulunduğu, çatı arasına bir kullanım kararı getirilmediği görülmüş olup merdivenin ulaştığı müstakil konut kullanımının çatı araları emsale dahil midir? 91
SORU 49 PAİY’de müştemilat Tanımında geçen “genellikle” ifadesi ile belirtilen katlar hangileridir? Talep edildiği takdirde müştemilat bütün katlarda düzenlenebilir mi, hangi durumlarda başka katlarda düzenlenebilir? 92
SORU 50 Çatıda yapılan ortak teraslara bağımsız bölüme ait kapı ve pencere açılabilir mi? Açılabiliyorsa emsal hesabı nasıl yapılabilir? 93
SORU 51 Motel, pansiyon vb. yapıların tek bağımsız bölüm olması nedeniyle merdiveni ortak merdiven olarak kabul edilebilir mi? 93
SORU 52 Birden fazla eşit genişlikte yola cepheli parsellerde parsel cephesi Tanımından dolayı bazı parseller düşük kotta bazı parseller yüksek kottan faydalandığında siluet problemi nasıl çözülecektir? 94
SORU 53 Uygulama imar planında Sağlık Tesisleri Alanı olarak ayrılmış bulunan parsellerde kullanım kararı değişikliği aşamasında yapılacak işlemler ve kurallar nelerdir? 95
SORU 54 Ara sahanlık olmadan en fazla kaç basamaklı merdiven yapılabilir? 97
SORU 55 Yapıdaki kitle hareketleri ile kitlede taşıyıcı sistem ile oluşan nişlerin taban alanının hesabı nasıl yapılacaktır? 101
SORU 56 Toplam yapı inşaat alanı nasıl hesaplanır? 101
SORU 57 Yapı inşaat alanı hesabında; çatıda kullanım olması halinde çatı tabliyesinin tamamı, merdiven kulesinin çatıya çıkarılmadığı tek bağımsız bölümlü yapıların çatı tabliyesi, merdiven kulesi–asansör makine dairesi yapılması halinde tavan döşemelerinin ve çatı tabliyesinin tamamı, son katta çatı piyesi ve veya herhangi bir kullanım olmaması (gezilemeyen çatı örtüsü bulunması) halinde çatı tabliyesi tüm farklı çatı çözümleri için yapı inşaat alanına dahil edilmeli midir? 102
SORU 58 Zemin katta yapılan avlular yapı inşaat alanına ve toplam yapı inşaat alanına katılır mı? 103
SORU 59 Yapı ruhsatı belgesi nedir? 104
SORU 60 Yapı kullanma izin belgesi nedir? 104
SORU 61 Üç kat yapılaşmaya sahip ayrık nizam olan bir parselde TAKS ve KAKS değerlerine, yola ve komşu parsellere olan çekme mesafelerine uyularak 4 ayrı girişi olan 4 adet birbirlerinden dilatasyonla ayrılmış tek yapı görünümünde ancak tek yapı olmayan bir bina yapılabilir mi? 105
SORU 62 Yürürlükteki uygulama imar planı kapsamında ayrık nizam Tanımlanmış imar adalarında komşu mesafelerinden sonra 6m. Bina cephesini sağlamayan parsellere ikili veya üçlü bloklar yaptırılabileceğine ilişkin plan hükmü bulunmaktadır. Yönetmelik kapsamında ayrık nizam yapı adalarında dar parsellere ikiz blok yapılaşma hakkı verilebilir mi? 107
SORU 63 Blokların kütle olarak imar planı üzerinde işlenmiş olan parsellerde blok taban alanı belirlendiğine göre üst katlarda çıkma yapılabilir mi? KAKS hesabı nasıl yapılacaktır? 107
SORU 64 Yapı tatil tutanağında olması gereken asgari bilgiler nelerdir? 108
SORU 65 Binaların yapı yüksekliği hesaplanırken mimari projesinde son kat döşeme üzerinde çatısız olarak dam bulunan, herhangi bir bağımsız bölüme dahil olmayan merdiven kovası ile asansör makine dairesine ait inşa edilen merdiven kovası yüksekliğinin çatı arası piyesi gibi değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, bu imalatın yüksekliği yapı yüksekliği hesabında yüksekliğe dahil edilmeli midir? 109
SORU 66 Çatı arasında iskana konu bir alan bulunmayan ancak çatı arasında saçak yüksekliğini aşan makine dairesi ve çatıya ulaşan merdivene ait merdiven evi yapılması durumunda bu alanların yüksekliği yapı yüksekliği hesabına dahil midir, PAİY ve Binaların Yangından korunması hakkındaki Yönetmeliklerdeki Tanımlar farklı olduğundan nasıl bir yol izlenmelidir? 110
SORU 67 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre çatı katının Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikte belirtilen şartların sağlanması halinde yapı yüksekliğine dahil edilecek midir? 111
SORU 68 Yapı ruhsatı bilgileri girilirken çatı arasında içten bağlantılı piyesler bulunduğunda yapının yol kotu yüksekliği (ruhsat belgesi 70. Kısım) girilirken saçak kotu mu, yoksa mahya kotu mu girilecektir? Çatı arasında piyes olmaması durumunda saçak kotu mu yoksa mahya yüksekliği mi girilecektir? 112
SORU 69 Yapı ruhsatı bilgileri girilirken çatı bulunmasa dahi merdiven evinin bulunması halinde veya asansöre ait teknik hacim bulunması halinde saçak kotu üzerindeki teknik birim olan asansör makine dairesin yapı yüksekliğine dahil olur mu? Buna istinaden yapı yüksekliği ruhsat formuna ne şekilde girilecektir? 112
SORU 70 Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğde yer alan yapının mimarlık hesaplarına esas olan sınıfında yapı yüksekliğine göre yapı sınıflarına bakılırken, yapı ruhsatındaki yapının toplam yüksekliğinde yer alan değere göre mi belirlenmesi gerekmektedir? 113
SORU 71
a) Çatı piyesi olmayan ve tek merdivenli binalarda, ortak merdiven tüm katlarda korunumlu hale getirildiği takdirde binaların yangından korunması hakkındaki yönetmeliğin 48. Maddesinin 8. Bendinde çatı piyesleri için belirtildiği gibi çatı arası içerisinde kalan merdiven evi ve makine dairesi yükseklikleri de yapı yüksekliğine dahil edilmeden yapı yüksekliği hesabı yapılabilir mi?
b) Çatı içerisinde makine dairesi, merdiven evi ve çatı arası piyesi olan yapılarda; çatı arası piyesten ortak merdivene alternatif kaçış verildiği takdirde asansör makine dairesinin ve merdiven evinin yükseklikleri yapı yüksekliğine dahil edilmeli midir? 113
SORU 72 Çatı arası piyesin bulunmadığı, makine dairesiz asansör yapıldığı ve çatı arasına çıkan merdivenin gemici merdiveni olarak düzenlenip çatı ve merdiven bağlantısı yanmaz ve duman sızdırmaz kapak ile ayrıldığı yapılarda çatı arası yüksekliği yapı yüksekliğine dahil edilmeli midir? 115
SORU 73 PAİY ve Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmeliklerdeki yapı yüksekliği Tanımları farklı olduğundan yapı sınıfı ve yangın merdiveni bakımından oluşan karışıklık nasıl çözülebilir? 116
SORU 74 PAİY’nin 4’üncü maddesinin birinci fıkrasının tttt) bendinde yer alan yapı yüksekliği tanımında geçen yapı yüksekliğine çatı arası piyeslerin dahil edilmesi ifadesinden sadece bağımsız bölümle bağlantılı piyesler mi kastedilmektedir?, ortak alanlar yapılması durumunda bunların da piyes sayılarak yapı yüksekliğine dahil edilmesi mi gerekmektedir? 117
SORU 75 Asansör kuyusu yapı yüksekliğine dahil midir? 118
SORU 76 Bina yüksekliği ile yapı yüksekliği arasındaki fark nedir? 118
SORU 77 Avlu’nun üzeri örtülebilir mi? 118
SORU 78 Kat planı ve bağımsız bölüm planı birbirinden farklı mıdır? 119
SORU 79 Kuranglez kuralları nelerdir, bir örnek gösterilebilir mi? 120
SORU 80 Parsel derinliğini nasıl değerlendirmeliyiz? 121
SORU 81 Portik nedir, portik yapılmak istenildiğinde uyulacak ilkeler nelerdir? 122
GENEL İLKELER 124
SORU 82 Uygulama imar planı nazım imar planı ile uyumlu değilse, uygulamaya devam edilebilir mi? 124
SORU 83 Uygulama imar planı bulunmayan arazilerde yapı ruhsatı düzenlenebilir mi? 125
SORU 84 Belediye meclisinde onay aşamasında bulunan bir plan varken mevcut/önceki imar planına göre ruhsat işlemleri sürdürülebilir mi? 126
SORU 85 İmar yönetmeliği çıkarma yetkisi olan belediyeler yönetmelikleri kapsamında uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirebilirler mi? Kapsamını, işlevini genişletebilirler mi? 126
SORU 86 Taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli üzerinden yapılır ifadesinden ne anlaşılmalıdır? 127
SORU 87 PAİY’nin 5’inci maddesinin altıncı fıkrasında uygulama imar planında açıkça belirlenmeyen ada ve parsellerde ayrık veya blok nizam olan yerlerde TAKS ve KAKS nasıl uygulanacaktır? KAKS’ın %60’tan düşük olduğu parsellerde taban alanı %60 a kadar kullanılabilir mi? 128
SORU 88 PAİY’nin 5’inci maddesinin altıncı fıkrasına göre eğer parselde KAKS verilmemiş ise %60 veya %40 TAKS uygulaması nasıl yapılacaktır? 129
SORU 89 İmar durumu belgesinde “planındadır–yönetmeliktedir” gibi ifadelerin yazılması imar durumu belgesi için yeterli midir? 130
SORU 90 Uygulama imar planındaki hükümler ile PAİY’nin değiştirilemez hükümler çelişmektedir, idarelerin hangisine göre işlem yapması gerekmektedir? İdareler planların çelişen hükümlerini PAİY ne göre değiştirmeli midir? 131
SORU 91 TAKS serbest uygulanabilir mi? 131
SORU 92 Bitişik nizam yapı adalarında bahçe mesafeleri ile sınırlandırılmış bir imar parseline emsal uygulanabilir mi? Büyük oranda yapılaşması tamamlanmış bir bölgede plan yapılırken öngörülemeyen ve emsal verilmeyen parsellerle de karşılaşılabildiğinden bu durumda hak kayıpları da yaşanabileceği düşünülerek nasıl bir yol izlenebilir? 133
SORU 93 Bitişik nizam yapı adalarında ada bazındaki yapılaşmalara göre mi devam etmek gerekir? Bu parsel ya da imar adasının kentsel dönüşüme girmesi durumunda yıkılmadan önceki kitlesinin mi korunması gerekir? 133
SORU 94 Uygulama imar planlarında TAKS ve KAKS oranı belirlenmemiş ayrık veya blok nizam parsellerde kısmen veya tamamen yapılaşmış imar adalarında, yapı yaklaşma mesafelerinin PAİY’nin Geçici 2’nci maddesinde belirtilen mevcut teşekküle göre belirlenmesi mümkün müdür? Genel ilkeler bölümü olan 5’inci maddenin altıncı fıkrasında belirtilen maksimum %40 TAKS oranına bu parsellerde de uyulması gerekmekte midir? 134
SORU 95 Onaylı uygulama imar planı üzerinde bazen imar adalarında binaların nasıl konuşlanacağı ile ilgili kütle çizimleri yer almaktadır. Bu çizimlere mimar uymakla yükümlü müdür? İmar durumunda gösterilmeli midir? 135
SORU 96 Uygulama imar planlarında veya idarelerin imar yönetmeliklerinde imar adaları üzerindeki emsal değerinin bazı koşullarda belli oranlarda artırılacağına ilişkin hükümler görülmektedir, bu tür uygulamalar mevzuata uygun mudur? 136
SORU 97 İki kat olarak yapı ruhsatı alınmış bir binada inşaat devam ederken uygulama imar planında değişikliğe gidilmiş ve 3 kat olarak imar durumu değiştirilmiştir. Tadilat projesi onayında asansör projesi yeri bırakılması yeterli midir? Mecburiyetten yapılması sonradan gündeme geldiğinden panoramik asansör bırakılabilir mi? idare asansör hidrolik değil diye kabul etmeyebilir mi? Asansör kuyusu isteyebilir mi? 136
SORU 98 İmar durumu 3 kat olan fakat 2 katlı yapılmış ve yapı kullanma izin belgesi alınmış bir yapıda asansör yeri/boşluğu bırakılmadan tadilat ruhsatı düzenlenerek bina imar durumuna göre tamamlatılabilir mi? 139
SORU 99 Tek kütleden oluşan, dilatasyon derzleri ile ayrılarak A–B–C–D blok olarak isimlendirilen bir yapının bulunduğu parselde bu yapılar parselde birden fazla yapı (blok) kavramında değerlendirilir mi? 140
SORU 100 Bitişik nizam parselde birden fazla bina bulunmakta ve her bina 10 daireye sahip olduğundan sığınak istenecek midir? 143
SORU 101 07/11/2025 tarihinden önce ruhsat başvurusu yapan parsellerde Sığınak hesabı hangi Yönetmeliğe göre yapılacaktır? 144
SORU 102 Sığınak Yönetmeliğinin Geçici 2’nci maddesinden faydalanılabilmesi için, 07/11/2025 tarihi öncesinde PAİY’nin 55/2 maddesinde yer alan belgelerin tamamının temin edilmesi gerekir mi? Söz konusu belgelerden yalnızca biri için başvuru da bulunulması yeterli midir? 144
GENEL İLKELER–DEĞİŞTİRİLEMEYEN HÜKÜM MADDE 5’İN SEKİZİNCİ FIKRASI 146
SORU 103 PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasında yapılan bir değişiklik var mı? 146
SORU 104 Kat ve ara sahanlıkları dahil açık ve kapalı merdiven evi…katlar alanına dahil edilmez ifadesinden hareketle müstakil konutlar ve bağımsız birim içerisinde yer alan merdivenler için emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 148
SORU 105 Parselin %30 emsal harici alanı ne demektir? 149
SORU 106 İnşaat ruhsatı aşamasında emsal hesabında %30’luk kısmı aşan alanlar emsale mi dahil edilmelidir? 150
SORU 107 Uygulama imar planlarında kimi zaman emsale dahil edilmeyecek kullanımlar plan hükümleriyle belirlenebilmektedir. Bu durumda uygulama nasıl yapılacaktır, plana mı uyulması gerekmektedir, hem plana hem yönetmeliğe mi uyulmalıdır yoksa sadece PAİY’e mi uyulmalıdır? 150
SORU 108 PAİY’nin değiştirilemeyen hükümlerinin plan ve plan notları ile değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı veya bu değiştirilemeyen hükümlere aykırı olan plan hükümlerine PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasının uyulmasının zorunlu olduğu hükümler nelerdir? 151
SORU 109 Mimari projede yapı yüksekliği 30.50 m den fazla olduğu, bu yüksekliği aşan konutlarda ikinci bir yangın merdiveni yapılması gerektiği, iki yangın merdiveninin ve güvenlik hollerinin taban alanı ve emsal harici alan olarak değerlendirilebilmesi mümkün müdür? 153
SORU 110 PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasına göre; yüksekliği 30.50 m den fazla ve 51.50 m den az binalarda birbirine alternatif, biri korunumlu diğeri yangın güvenlik holüne sahip iki merdiven yapılması gerektiğinde bu iki merdiven de doğrudan emsal harici olarak mı hesaplanacaktır? Yine yüksekliği 30.50 m den fazla ve 51.50 m den az binalarda yangın merdivenine alttaki konutların her birinden güvenlik holünden geçilerek ulaşım sağlanması ve diğer merdivenin korunumlu olma şartının aranmaması halinde korunumlu olmayan merdiven doğrudan emsal harici mi olacaktır? Yoksa %30 emsal harici kapsamına mı alınacaktır? 154
SORU 111 Emsale giren veya %30 hesabı içerisinde olan veya doğrudan emsal harici olan alanları çevreleyen duvar ve taşıyıcıların emsale dahil olup olmadığına yönelik hesaplamada duvar veya taşıyıcı sistemin içerisinde kalan net alan üzerinden mi yoksa orta aks üzerinden mi hesaplama yapılmalıdır? 156
SORU 112 PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan “…Ancak; 27/11/2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereğince yapılması zorunlu olan, korunumlu ya da korunumsuz normal merdiven dışındaki yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari ölçülerdeki alanı…” ifadesine göre bir normal merdiven dışında iki adet korunumlu merdiven olan parsellerde, sadece bir yangın merdiveninin mi emsale dahil olacağı yoksa normal merdiven dışındaki zorunlu yangın merdivenlerinin tamamı mı emsal harici olacaktır? 157
SORU 113 Yapı yüksekliği 21.50 m’nin altındaki yapılarda düzenlenen ana merdivenin Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yangın merdiveni şartlarını sağlaması durumunda toplam emsale esas alanın %30’unu aşmayacak alanların içine dahil edilmeksizin emsalden ve taban alanından düşülebilir mi? 157
SORU 114 Yapı yüksekliği 21.50 m’nin altındaki yapılarda kaçış yolu kabul edilen korunumsuz normal merdiven taban alanına ve emsale dahil edilmeli midir? 159
SORU 115 Mevcut binalarda sonradan imar durumlarında oluşan değişiklikler sebebiyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen binalarda yapı yaklaşma mesafeleri dışında yangın merdiveni yapılabilir mi? 160
SORU 116 Yönetmelikte emsal ve taban alanına girmeyen kısımların asgari alanı ya da kriterleri nelerdir, nasıl hesaplanmaktadır? 160
SORU 117 Bodrum katlar ile diğer tüm normal katlarda devam eden kullanımlarda doğrudan emsal harici ya da %30 kapsamında kalıp kalmadığı nasıl anlaşılacaktır? 161
SORU 118 Bodrum kat neresidir? 162
SORU 119 Yapıların son katında bulunan kullanılan veya kullanılmayan teras çatılar yapı inşaat alanına dahil midir? 162
SORU 120 Dubleks müstakil konutlarda; çatı terasına çıkan merdiven kulesinin ve iskan edilmeyen kırma çatıya çıkan merdiven kulesinin emsal hesabının nasıl yapılacağı, benzer durumdaki apartmanlarda yapılan çatı arası kullanımlı son kat dubleks konutlarda iç merdivenin 2’nci kez %30 hesabına alınması gerekmekte midir? 162
SORU 121 Kat holü ile kat ve ara sahanlık arasındaki fark nedir? Emsal hesabında nasıl ve hangi ölçüde kullanılacaktır? 163
SORU 122 Tek bağımsız bölümden oluşan yapılarda (konut, işyeri, sanayi, küçük sanayi, hastane, otel vb.) kullanılmayan (çatıya ana merdiven ile ulaşım sağlanmayan) teras çatıların yapılması durumunda teras çatı alanı emsal hesabına dahil midir? 165
SORU 123 Bir ana kitle üzerinde yükselen bloklar arasında kalan ana kitle/baza üzerinde gezilemeyen alanlar %30 veya emsale dahil midir? 166
SORU 124 Alışveriş merkezlerindeki atrium alanlarının minimum büyüklük alanı nedir? 166
SORU 125 Yönetmeliğin 5’inci ve 22’nci maddeleri gereği otopark manevra alanı emsal hesabına veya %30 hesabına dahil edilir mi? Otopark alanı içinde kalan kolon vb. nedenlerden dolayı park edilmeye müsait olmayan yerlerin emsal hesabı nasıl yapılacaktır? 167
SORU 126 Bodrum katlarda ve normal katlarda tesis edilen otopark alanları emsal hesabına nasıl dahil edilecektir? 168
SORU 127 Ortak alan olmayan otoparklar emsal hesabında hangi grupta değerlendirilecektir? 168
SORU 128 Binalarda ayrılan otopark yerleri başka amaçla kullanılabilir mi? 169
SORU 129 Asma katlı işyerlerinde bulunan galeri boşlukları ile zemin kat ve normal katlarda bulunan tesisat şaftları emsal hesabı yönünden nasıl değerlendirilmelidir? 170
SORU 130 Işıklıklar ve havalandırma bacalarının, asansör kuyusu ve merdivenlerin asgari ölçüleri dışında kalan alanları emsale mi, %30 a mı dahil edilecektir? 171
SORU 131 Ticari alanlarda yapılan binaların bodrum katları açığa çıkıyor ise %30 ile sınırlı alanlar içerisinde değerlendirilebilir mi? 171
SORU 132 Eğimli arazide yer alan bir konut binasında bodrum katta yer alan ortak alanların bir kısmı açığa çıkıyorsa emsale esas alan içerisinde mi yoksa %30 hesabına dahil edilerek mi hesaplanacaktır. 171
SORU 133 Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 29’uncu maddesinde belirtilen piyeslerin dışında kalan "kiler, sandık odası, giyinme odası vb.” piyeslerinin sığınak alanı hesabına dahil edilecek midir? 172
SORU 134 Bodrum katı olmayan yapılarda yapılan sığınak, mescit, hidrofor ve su deposu, tesisat odası, kazan dairesi, otopark vb. zorunlu olarak tesis edilmesi gereken ortak alanların emsal hesapları nasıl yapılacaktır, Bu mekanlar zemin veya normal katlarda yer alabilir mi? 173
SORU 135 Birden fazla binanın yapıldığı parsellerde ortak alan niteliğindeki kullanımlardan mescit ve müştemilatın her bina için ayrı ayrı mı yapılması gerekmektedir? 177
SORU 136 Mescit ve müştemilatının konut ve ticari alanlarda ayrılmış olması sebebiyle karma kullanım alanlarında emsal hesaplama ve muafiyet işlemi nasıl yapılacaktır? 177
SORU 137 Tamamen gömülü alanlarda zorunlu otopark miktarından fazla otopark alanı ayrılabilir mi, bu alanların emsal veya %30 hesabına katılması gerekir mi? 178
SORU 138 Açığa çıkan bodrum katlarda zorunlu otopark alanının iki katına kadar olan alan ayrılabilir mi, bu alandan fazlası ayrıldığında nasıl hesap edilecektir? 178
SORU 139 Tamamen gömülü bodrum katta olması şartı getirilen ortak alanların bir kısmı açığa çıkarsa hangi hesap kapsamında değerlendirilecektir? 178
SORU 140 Ticari amaç içermeyen ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanı ve çocuk bakım üniteleri emsal hesabına nasıl katılacaktır? 179
SORU 141 Umumi binalar ve tek bağımsız bölümlü binalar açısından ticari amaç içermeyen çocuk oyun ve bakım alanı, oyun hobi odaları havuz sauna vb, mescit ve müştemilatı gibi alanlar emsal hesabında nasıl değerlendirilecektir? 179
SORU 142 Çatı terası açık oturma yeri midir? 179
SORU 143 Yapının ihtiyacı amacıyla bahçede yapılan otoparkların emsal vb herhangi bir hesaplama ile ilgisi var mı? 180
SORU 144 Toplu işyeri ve küçük sanayi sitesi yapı kooperatiflerince üretilen çarşı ve sitelerde yer alan endüstriyel amaçlı binaların ofis, mutfak, tuvalet vb. amaçla kullanılan PAİY’nin Tanımlar 4’üncü maddesine uygun imal edilen asma katların emsal hesabına dahil edilmemesi mümkün müdür? 180
SORU 145 Ortak duvarların emsale hesabı bakımından hangi kurallar ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir? 182
SORU 146 Alışveriş merkezlerinde iç bahçe ve avlularda bina boyunca devam eden boşlukların PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası hükümleri kapsamında doğrudan emsal harici bırakılabilir mi? 182
SORU 147 Uygulama imar planı plan hükümlerinde “cephe uzunluğunun 2/3 ünü geçmeyen 1.00 m’lik kapalı çıkmalar emsal haricidir” şeklindeki plan notu PAİY’nin 5’inci maddesinin sekizinci fıkrası ile 22’nci maddesi hükümlerine göre nasıl değerlendirilmelidir? 183
SORU 148 Kamu kurum ve kuruluşlarına ait yapıların ruhsatlandırılması için genel ilkeler nelerdir? 184
SORU 149 Kamuya terk edilen yerin kiralanması ve üzerinde yapı yapılmasına izin verilebilir mi? Verilebilirse nasıl bir yol izlenmelidir? 185
SORU 150 Kamuya ait alanda özel sektör tarafından yapılacak ve işletilecek olan boru hattı ve açık deniz terminali yapı ruhsatına tabi midir, yapı ruhsatına tabi ise yapı ruhsatı hangi kurum tarafından düzenlenecektir? 189
SORU 151 Arsanın tabii zemin eğimi nedeniyle kısmen açığa çıkan bodrum katlarda otopark düzenlenmesi durumunda kısmen açığa çıkan bodrum katın o cephesinden otopark girişi yapabilmek için tesviye edilebilir mi, bu otopark alanının %30 sınırlaması dışında emsal harici değerlendirilebilir mi? Otopark girişini sağlamak amacıyla ön bahçeye paralel olan rampalar haricinde bahçedeki diğer cephelerden rampa ile girişe uygun olanı tabii zemin kısmen veya tamamen tesviye edilerek uygun rampa ve otopark giriş kapısı genişliğince veya cephe boyunca açılabilir mi, bir başka deyişle otopark girişi yapmak amacıyla girişin yapıldığı cephede tabii zemin tesviye edilebilir mi? 191
SORU 152 Yeni yapılacak binalarda kat adedi ve bina yüksekliğinde çevre yapıların yüksekliği ve kat adedi esas alınabilir mi? Nasıl? 192
SORU 153 En fazla bina yüksekliğini ve kat adedini aşmamak kaydıyla ara katlarda alt kat ile bağlantılı asma kat gibi düzenlenen galeri katları kat adedi veya kat sayısına dahil edilir mi? 192
SORU 154 Parselasyon planı yapılmış olan bir yerde hangi parseller tevhit edilemez? Ayrıca diğer uygulama ilkeleri nelerdir? 193
SORU 155 Uygulama imar planı bulunan bir imar adasında yapı ruhsatı verilebilmesi için ön koşul nedir? 196
SORU 156 İnşaatı tamamlandığı sırada uygulama imar planı iptal edilen alanda kalan yapıya yapı kullanma izin belgesi verilebilir mi? 197