Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
İçindekileri İncele
4. Baskıya
Önsöz 5
3. Baskıya
Önsöz 7
2. Baskıya
Önsöz 8
Önsöz 9
Birinci Bölüm KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
I. KİRA BEDELİ (Genel olarak) 19
1. İlgili Madde (TBK m. 343) 19
2. Kira Sözleşmesi ve Kira Bedelinin Niteliği 19
3. Kiracının Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü 21
4. Kira Bedelini Almaktan Kaçınma (Kiralayan Temerrüdü) 22
5. Kira Bedeli Ödemesinden Kefilin Sorumluluğu 24 YARGITAY KARARLARI 24
II. KİRA BEDELİ (Belirlenmesi) 53
1. İlgili Madde (TBK m. 344) 53
2. Hangi Kanunun Uygulanacağı 56
3. Kira Tespit Davalarının Hukuksal Niteliği 57
4. Geçmiş Kira Dönemi İçin Tespit İstenemeyeceği 58
5. Bedel Tespitine Konu Taşınmazın Niteliği 58
6. Kira Tespit Davası Açılmasında Koşul 58
7. Tarafların Yeni Kira Dönemi İçin Bedelde Anlaşmaları 60
8. Taraflar Arasında Yeni Kira Dönemi İçin Bedelde Anlaşma Yapılmamışsa 60
9. Beş Yıldan Uzun Süreli Veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Artış 60
10. Yabancı Para Cinsinde Tespit İstemi 61
11. TBK m.344’ün Uygulanmayacağı Durum 61
12. Kira Bedeli Belirlenmesinde Mahkemece Yapılacak İş 61
13. Kira Tespit Davalarında Görev 62
14. Kira ile Bağlantılı Uyuşmazlıkta Görev 64
15. Kira Tespiti Kararlarının Amacı, Dava Niteliği, İnfazı 64
16. Kira Tespit Kararının İfa Zamanı 66
17. Paylı Mülkiyette Kira Tespit Davası Açma Olanağı 67
18. Kira Süresi Dolmadan Tespit Davası Açılması 68
19. Ödemeye Rağmen Tespit Kararı Verilmesi Zorunluluğu 68
20. Kira Tespit Davasında Vekalet Ücreti 68
21. Kira Tespit Davalarında Karar Harcı 69
22. Kiracılık Sıfatı ve Kira Bedeli Tespitinde Harç Hesabı 69
23. Temerrüt Nedeniyle Tahliyenin Koşulları 71
24. 7409
s. K m.4 ile Konut Kiralarında Yenilenen Anlaşmalarda Azami Kira Artış Oranı 72
YARGITAY KARARLARI 73
III. KİRA BEDELİ (Dava açma süresi ve kararın etkisi) 147
1. İlgili Madde (TBK m. 345) 147
2. Kira Bedeli Tespitinin İstenmesi Koşulları 147
3. Tespit Kararında Belirtilen Kira Parası ile Kiracı Hangi Tarihten İtibaren Sorumlu Olur? 149
4. Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulması 150
5. Emsal Rayice Uygun Olan ya da Olmayan Bedelin İzleyen Dönemdeki Artışının Tespiti 151
6. Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartının Düzenlenmesi 152
7. Kira Parasının İndirilmesi İstemi, Kira Tespit İstemi Niteliğinde Sayılmaz 152 YARGITAY KARARLARI 152
IV. KİRA BEDELİ (Kiracı aleyhine düzenleme yasağı) 180
1. İlgili Madde (TBK m. 346) 180
2. Kira Sözleşmesinde Ceza Koşulu, Muacceliyet Şartı 180
3. Sonraki Sözleşme İle Sürenin Kısaltılması 181
4. Yenilenen Sözleşmeyle Kira Başlangıç Tarihinin Değiştirilmesi 182 YARGITAY KARARLARI 182
V. KİRA BEDELİ (Kira sözleşmesinin uyarlanması) 199
1. İlgili Madde (TBK m. 138; TMK m. 2, 4) 199
2. Uyarlamaya Egemen Olan İlkeler 200
3. Hakimin Sözleşmeyi Uyarlaması İçin Aranan Şartlar 202
4. Uyarlama Yapılabilecek Bir Sözleşme Bulunmalıdır 204
5. Uyarlamada Hakimin Görevi 204 YARGITAY KARARLARI 205
İkinci Bölüm KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ
I. BİLDİRİM YOLUYLA (Genel olarak) 229
1. İlgili Madde (TBK m. 347; 6101 s. K. Geçici 2. m.) 229
2. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi (Uzaması) 229
3. Kiralayanın Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkının Bulunmadığı Durum 230
4. Kira Sözleşmesinde Süre 231
5. Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmesindeki Sürenin Geçmesi Nedeniyle Tahliye Davası Açılması 232
6. Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesinin Süre Bitimi Nedeniyle Sona Erdirilmesini Kiralayanın İsteyemeyeceği 233
7. Mülkiyet Türüne Göre Dava Açma ve Fesih Bildirimi 233
8. Kefilin Kira Sözleşmesindeki Sorumluluğu 234
9. TBK m.347/1 Hükmünün Uygulanmayacağı Kiraya Konu Taşınmazlar 234
10. Anayasa Mahkemesi Kararı 235 YARGITAY KARARLARI 242
II. BİLDİRİMİN GEÇERLİLİĞİ 292
1. İlgili Madde– (6098 s. TBK m.348) 292 A. Şekil 292
2. İlgili Madde (6098
s. TBK m.349) 293
A. Aile Konutu 293
a. Kiralananın Aile Konutu Olması 293
b. Kiracı Olmayan Eşin Kiracılık Sıfatını Kazanması 294
c. Aile Konutu Kiralarında Kiralayanın Zorunluluğu 294
d. Kiracılık Sıfatını Kazanan Eşin Sorumluluğu 294
YARGITAY KARARLARI 294
III. DAVA YOLUYLA 295
1. İlgili Madde (TBK m.350, 327, 328, 329) 295
2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler 296
A. Konut ya da İşyeri Gereksinimi Koşulları 296
a. Görev 298
b. Dava Hakkı 298
c. İhtiyaç Nedeniyle Yeni Dava Açılması, Kesin Hüküm İtirazı 299
B. Kiralananın Yeniden İnşası Ve İmarı Amacıyla Tahliye 300
YARGITAY KARARLARI 302
IV. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ 325
1. İlgili Madde (TBK m. 352) 325
2. Dava Açma Zamanı 326
3. İhtarname 327
4. Sürelerin Başlangıcı 327 YARGITAY KARARLARI 327
V. KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE 333
1. İlgili Madde (TBK m. 352) 333
A. Kiracının Belli Tarihte Boşaltmayı Üstlenmesi 334
a. Tahliye Taahhüdünün Geçerliliğinde Kökleşen Kural 336
b. Kiralayanın Başvuru Yolu 337
c. Tahliye Taahhüdü Belgesinin İptali İstemi 339
e. Tahliye Taahhüdünün İptali Davasında Görev 339
f. Tahliye Taahhüdüne İlişkin Belgedeki İmzanın İnkar Edilmesi 340
g. Üçüncü Kişinin Verdiği Tahliye Taahhüdünde Yüklenilen Tazminatın Dava Edilmesi 340
B. İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye İstemi 341
a. İhtarın Özellikleri 342
b. İhtarın Haksızlığı 343
c. İki Haklı İhtar Koşulunun Oluşmadığı Haller 343
d. Davada Taraflar 344
e. Kanıt Yükü 344
C. Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe Ve Belde Belediye Sınırları İçinde Konutun Bulunması 345
a. Davanın Konusu 346
b. Dava Açma Süresi 346
YARGITAY KARARLARI 347
VI. DAVA AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI 367
1. İlgili Madde (TBK m. 353) 367
2. Bir Kira Yılı İçin Uzamış Dava Açma Süresi 367
3. Uzayan Dava Açma Süresinin Niteliği 368
4. Ödeme Tarihinin Uzayan Sürede Geçerli Olup Olmadığı 368 YARGITAY KARARLARI 368
VII. DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI 373
1. İlgili Madde (TBK m. 354) 373
2. Konut ve Çatılı İşyerlerinde Sınırlı Tahliye Sebepleri 373 YARGITAY KARARLARI 373
VIII. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 374
1. İlgili Madde (TBK m. 355) 374
2. Kiralananın Boşaltılmasının Sağlanması Kavramının Anlamı 375
3. Eski Kiracının Öncelik Hakkı 375
4. Kiralayanın Tazminat Sorumluluğu 375
IX. KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN SÜRDÜRÜLMESİ 377
1. İlgili Madde (TBK m. 356) 377
2. Kira Sözleşmesinin Sürdürülebilmesi 377
X. 6325
SAYILI HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU İLG.18/A, 18/B MADDELERİ VE YARGITAY KARARLARI 378
YARGITAY KARARLARI 382
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Yargıtay Kararları Eşliğinde Çözümlü Kira Uyuşmazlıkları (Soru/Yanıtlı)
I. TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ 389
1. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye Takibinin Yasal Dayanağı Hangi Kanun Hükmüdür? Takip Talebinde Hem Ödeme Hem de Tahliye İstenebilir mi? 389
2. İcra Dairesinin İhtarlı Ödeme Emrinin Kapsamında Neler Yazılıdır? 389
3. Borçlunun (Kiracının) Ödeme Emrine Süresinde İtiraz Etmesi Ve Etmemesinin Sonuçları Nedir? 390
4. İcra Mahkemesince Tahliye Kararı Ne Zaman ve Ne Türlü İncelemeyle Verilir? 390
5. İcra Mahkemesinde Delillerin İkamesi Nasıl Olur? 391
6. Ödeme Emrinin Tebliği Usulsüzlüğü Tahliye İstemindeki Davada İcra Mahkemesince Resen Dikkate Alınır mı? 391
II. KİRACININ KİRALANANDA YAPTIĞI MASRAFLARIN ÖDENMESİ İSTEMİ 392
1. Kiracının Kiralananda Yaptığı Masraflar İçin Kiralayana Karşı Açtığı Tazminat Davasında Hangi Hukuksal Hükme Dayanmaktadır? 392
2. Kiracı Ne Tür Masraftan Neyi Düştükten Sonra Talebe Hak Kazanır? 392
3. Mahkemece Yapılacak İşlemler Nelerdir? 393
III. ERKEN TAHLİYEDE KİRACININ FAYDALI MASRAFLARI İSTEMESİ 396
1. Hangi Faydalı Gider Hangi Koşul ve Zamanda Kiracı Tarafından Talep Edilemez? 397
2. Erken Tahliye Halinde Hangi Koşulla Faydalı Giderleri Kiracı İsteyebilir? 397
3. Tahliye Tarihinin Çekişmeli Olması Durumunda Kira İlişkisinin Son Bulduğunu Kanıtlama Yükü Kimdedir? 397
4. Anahtar Teslimi Ne Suretle İspat Edilmelidir? 397
5. Kiracı Anahtar Teslimini İspat Edemezse Açtığı Davanın Sonucu Ne Olur? 398
IV. İCRA TAKİBİNE KONU KİRA ALACAĞINA BORÇLU İTİRAZI 398
1. Maddi Olayda Uyuşmazlık Hangi Noktada Odaklanmaktadır? 398
2. İtirazın Kaldırılması Hangi Sürede İstenebilir ve Neyi Sağlamayı Amaçlar? 398
3. Alacaklının İtirazın Kaldırılmasını İstemesinde Dayandığı Belgeler Kaç Türdür? 399
4. Kira Sözleşmelerine İtiraz ve Sonuçları İİK Hangi Maddesinde Düzenlenmiştir? 399
5. Kiracının Kira Sözleşmesi Dışındaki İtirazları Hangi Maddede Düzenlenmiştir? 400
6. Taşınmazın Kiracıya Teslim Edilmediği İtirazı Kira Akdi Dışındaki İtiraz mıdır? 401
V. TEMERRÜT NEDENİYLE KİRA AKTİNİN FESHİ VE İHTARLI ÖDEME EMRİ 401
1. Kiraya Veren Tahliye İstemeden Yalnız İtirazın Kaldırılmasını İsteyebilir mi? 401
2. İtirazla Duran Takibin Devam Etmesi İçin İcra Mahkemesince Ne Şekilde Karar Verilmelidir? 402
3. Alacaklı, Sulh Hukuk Mahkemesinde Alacak ve Tahliye Davası Açabilir mi? 402
4. Ödeme Emrinin Tebliğ Edilmemesinin İtirazın Kaldırılması İstemine Etkisi Nedir? 402
VI. YENİ MALİKİN ÇATILI İŞYERİNDEKİ KİRACIYA KARŞI TAHLİYE İSTEMİ 403
1. Yeni Malik İktisap Nedeniyle Hangi Sürede Kiracıya Karşı Dava Açabilir? 403
2. Nitelik Yönüyle Hangi Taşınmazlar Çatılı Yapılar Sayılır ve Davaya Konu Edilir? 403
3. Çatılı İşyeri Kiralarında Kimler, Kimin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir? 403
4. İşyeri İhtiyacı Ne Zaman Doğmuş Olmalıdır? 404
VII. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU 404
1. İcra Takibine Konu İşlemiş Faiz Alacağı İçin Harç Alınmak Gerekir mi? 404
2. Müteselsil Kefil Uzayan Döneme İlişkin Kira Bedelinden Sorumlu Tutulabilir mi? 405
VIII. KEFİLDEN ERKEN TAHLİYE SEBEBİYLE MAKUL SÜRE TAZMİNATI İSTEMİ 406
1. Kefil, Erken Tahliye Nedeniyle Makul Süre Tazminatından Sorumlu Tutulur mu? 406
IX. BANKA KESİNTİSİ YAPLARAK ÖDENEN BEDELDEN KİRACININ SORUMLUĞU 407
1. Kira Sözleşmesinin Hukuksal Niteliği Hakkında Genel Olarak Neler Söylenebilir? 407
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Hakkında Genel Olarak Neler Söylenebilir? 408
3. Kira Bedeli Ne Suretle İfa Edilir? Banka Havale Ücreti Kime Aittir? 408
X. KİRA SÖZLEŞMESİNE DAYALI CEZAİ ŞART İSTEMİ 409
1. Cezai Şart Miktarı Ne Suretle Hesaplanacaktır? 409
XI. KİRALANANDA ÇIKAN YANGIN NEDENİYLE TAZMİNAT İSTEMİ 410
1. Yangın Nedeniyle Meydana Gelen Zarardan Bina Sahibine Karşı Açılan Davanın Yasal Dayanağı Nedir? 411
2. Bina Sahibi Özen Sorumluluğuna Göre mi Sorumludur? 411
3. Bina Sahibinin Sorumluluğu İçin Kusur Aranır mı? Munzam (Ek) Kusur Nedir? 411
4. Olayda Davalı Bina Sahibinin Yükümlü Olduğu Tazminat Nasıl Hesaplanacaktır? 411
XII. SU BASKINI SONUCU OLUŞAN ZARARDAN KİRACIUNIN SORUMLULUĞU 412
1. Kiracı Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma Yükümü Altında mıdır? 412
2. Kiracının Hor Kullanmasını Düzenleyen Yasal Hüküm Hangisidir? 413
3. Kiralananın Özenle Kullanmadan Anlaşılması Gereken Nedir? 413
4. Delil Tespitinin Amacı Ve Mahiyeti Nedir? 414
5. Yargılamada Bilirkişi İncelemesi Nasıl Yapılmalı Ve Uygun Rapor Alınmalıdır? 414
6. Su Baskınından Doğan Zarardan Kiracı mı Yoksa Kiralayan mı Sorumludur? 415
XIII. ÇEVRE VE TEMİZLİK VERGİSİNDEN SORUMLULUK VE TEMERRÜT 416
1. Kira Sözleşmesinde Yer Alan Emlak, Çevre Temizlik Vergisi “Yan Giderlerden” Sayılır mı? 416
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Dışında Hangi Yan Giderler Temerrüde Esas Alınır? 417
3. Kiracının Yüklendiği Emlak Vergisi Ödenmezse Alacak Talebiyle Takip Yapılır mı? 417
XIV. KÂR KAYBI İSTEMİ VE HESAPLANMASI 418
1. Kiracı Hangi Şartlarla Kiraya Verenden Kâr Yoksunluğu İsteminde Bulunabilir? 418
2. Kâr Kaybı Hesabında Sınır Getiren Bir Süre Var mıdır? Makul Süre Nedir? 418
3. Kira Sözleşmesinin Başlangıç Ve Bitiş Tarihlerine Göre Hesaplama Süresi Ne Kadar Olmalıdır? 419
XV. KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCUNUN BAŞLANGICI VE SONU 419
1. Sözleşmede Mevcut Olan Kayıtlar Ne Şekilde Belirtilmiştir? 419
2. Kiracılık İlişkisi Yasaya Göre Ne Zaman Doğar? 420
3. Somut Olayda Kiralanan Kullanıma Elverişli Halde Teslim Edilmiş Sayılabilir mi? 420
4. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü Ne Zaman Doğar ve Ne Süre Devam Eder? 420
İLGİLİ KANUN TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN 423
Kaynakça 427 Yazarın Yayınlanmış Eserleri 429 Kavram Dizini 439