Konut Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi (9786253777982)

ÖNSÖZ 5
ÖZET 7 İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR 13
GİRİŞ 15
BİRİNCİ BÖLÜM GENEL OLARAK KONUT KİRA SÖZLEŞMESİ
I. KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE SÜRESİ 17
A. Konut Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu Sistematiği İçerisindeki Yeri 17
B. Tanımı 19
1. Konut Kavramı 19
2. Konut Kira Sözleşmesi 21 C. Hukuki Niteliği 22 D. Unsurları 23
1. Kiralanan 23
2. Kira Bedeli 24
3. Anlaşma 25 E. Kira Sözleşmesinin Süresi 25
1. Genel Hükümlere Tabi Adli Kira Sözleşmelerinde Süre 26
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Süre 26
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI 27 A. Taraflar 27
1. Kiraya Veren 27
2. Kiracı 29 B. Tarafların Borçları 30
1. Kiraya Verenin Borçları 30
a. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Teslim Borcu 30
b. Ayıpları Giderme Borcu 31 aa. Kiralananda Ayıp Türleri 31 bb. Kiraya Verenin Sorumlu Tutulma Şartları 33 cc. Kiracının Ayıptan Kaynaklanan Hakları 33
c. Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcu 34
d. Yan Giderlere Katlanma Borcu 35
e. Üçüncü kişilerin İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Kiraya Verenin Sorumluluğu 35
2. Kiracının Borçları 36
a. Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 36
b. Kira Bedelini Ödeme Borcu 37
c. Temizlik ve Bakım Giderlerine Katlanma Borcu 41
d. Konut Kiralarında Kullanım Giderlerini Ödeme Borcu 42
e. Ayıpları Bildirme, Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 42
f. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu 43
İKİNCİ BÖLÜM KİRAYA VERENİN KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNİ SONA ERDİRME NEDENLERİ
I. TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE SONA ERDİRME 45
A. Kiraya Verenin, İrade Bozukluğu Nedeniyle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 45
1. Aldatma 45
2. Korkutma 46
3. Yanılma 46 B. Kiraya Verenin Aşırı Yararlanma Nedeniyle Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 47 C. İkale ile Sona Erdirme 48
II. KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERDİRME 48
A. Kiraya Verenin Önemli Bir Sebepten Ötürü Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi 48
1. Önemli Sebep Kavramı 48
2. Kiraya Verenin Kiracıya Önemli Sebebi Bildirmesi 51
3. Kiraya Verenin Kiracının Zararını Gidermesi 51 B. Kiracının İflas Etmesi 52
1. Kiraya Verenin Güvence Verilmesini Talep Etmesi 52
2. Kiracının Güvence Vermemesi 53
3. Kiraya Verenin Sözleşmesi Sona Erdirme Hakkının Doğması 54 C. Kira Bedelinin Ödenmemesi 54
1. Kiracının Kira Bedelini Tamamen veya Kısmen Ödememiş Olması 55
2. Kiracıya Yazılı Bildirim ile Süre Verilmesi 55
3. Verilen Sürede Bedelin Ödenmemesi 56 D. Kiralananın Sözleşmeye Uygun Olarak Kullanılmaması 56
1. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcunu Yerine Getirmemesi 57
2. Yazılı Bildirim ile Süre Verilmesi 59
3. Yazılı Bildirim ile Süre Verilmeden Sözleşmenin Sona Erdirilmesi 60
III. KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ NEDENLERLE SONA ERDİRME 61 A. Fesih Bildirimi ile Sona Erdirme 61
1. Belirli Süreli Sözleşmelerde 61 a. Bildirimin Şartları 62 b. 10 Yıllık Uzama Süresinin Niteliği 63
2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 64
3. Konutun Aile Konutu Olması 64 B. Dava Yolu ile Sona Erdirme 64
1. İhtiyaç Nedeniyle Dava 65 a. İhtiyaç Sahibi Kişiler 65 b. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması 67 c. Dava Açma Süresi 68
2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Dava 69
a. Konutun Yeniden İnşa Edilmesi ya da İmar Aracılıyla Esas Bir Şekilde Onarılması, Genişletilmesi ya da Değiştirilmesi 69
b. Çalışmalar Sırasında Konutta İkamet Etmenin Mümkün Olmaması 70
c. Dava Açma Süresi 71
d. Kentsel Dönüşümün Yeniden İnşa veya İmar Nedeni Olarak Kabul Edilip Edilmeyeceği Meselesi 71
3. Yeni Malikin İhtiyacı 73
a. Gereksinimin Gerçek ve Samimi Olması 73
b. Konutun Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Edinilmesi 74
c. Yazılı Bildirim Şartı 75
d. Dava Açma Süresi 76
4. Yazılı Tahliye Taahhüdü 76
a. Taahhüdün Konut Teslim Edildikten Sonra Verilmesi 78
b. Tahliye Tarihinin Belirli Olması 79
c. Taahhüdün Yazılı Olması 79
d. Dava Açma ya da İcra Takibi Başlatma Süresi 80
5. İki Haklı İhtar 80
a. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi 81
b. İhtarın Yazılı Olması 81
c. İhtarda Ödenmeyen Bedellerin Gösterilmesi 82
d. İhtar Sonucunda Bedelin Ödenmesi 82
e. Yasada Belirtilen Sürelerde İki Kez Haklı İhtar Yapılması 83
f. Dava Açma Süresi 84
6. Kiracının ya da Eşinin Aynı İlçe – Belde Sınırında Konutunun Olması 84
a. Kiracının ya da Eşinin Mülkiyetinde Konutunun Olması 85
b. Konutun Aynı İlçe ya da Beldede Olması 86
c. Konutun İkamet Etmeye Elverişli Olması 87
d. Kiraya Verenin Konuttan Haberdar Olmaması 87
e. Dava Açma Süresi 87
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI
I. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 89 A. Genel Olarak 89 B. Kapsamı 90
1. Teslim Alınan Halde Geri Verilmesi 90
2. Kullanımdan Kaynaklanan Olağan Eskime ve Bozulmalar 91
3. Sözleşmeye Uygun Kullanım Dışında Ortaya Çıkan Zarar 92
4. Kiracının Geri Verme Borcuna Aykırı Davranması 92
5. Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirmesi ve Kiracıya Bildirimde Bulunması 93
a. Gözden Geçirme Yükümlülüğü 94
b. Ayıp ve Eksikleri Bildirme Yükümlülüğü 94
II. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 95
III. TAHLİYE DAVASINA İLİŞKİN USULÎ DÜZENLEMELER 97
A. Dava Şartı Arabuluculuk 97
B. Görevli Mahkeme 100
C. Yetkili Mahkeme 101
SONUÇ 103
KAYNAKÇA 107