Kiraya Verenin Ayıptan sorumluluğu (9786052640814)

İKİNCİ BASIYA
ÖNSÖZ 7
ÖNSÖZ 9 İÇİNDEKİLER 11
KISALTMALAR 19
GİRİŞ 21
I. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU 21
II. TERMİNOLOJİ 26
III. KONUNU SINIRLANDIRILMASI 27
BİRİNCİ BÖLÜM KİRAYA VERENİN TESLİM BORCU, BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ VE AYIPTAN SORUMLULUK
§
1. KİRAYA VERENİN KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA EVLERİŞLİ DURUMDA TESLİM ETME ve SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA BULUNDURMA BORCU 29
I. KİRALANANI SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA TESLİM ETME BORCU 29
II. KİRALANANI SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANIMA ELVERİŞLİ DURUMDA BULUNDURMA BORCU 37
§
2. İMKÂNSIZLIK, BORÇLU TEMERRÜDÜ, BORCUN HİÇ VEYA GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ VE ALİUD İFA 44
I. GENEL OLARAK 44
II. İMKÂNSIZLIK 46 A. Başlangıçtaki (Objektif) İmkânsızlık 46 B. İfa İmkânsızlığı 49
1. Genel Olarak 49
2. Teslimden Önceki İfa İmkânsızlığı 52
3. Teslimden Sonraki İfa İmkânsızlığı 53
III. BORÇLU TEMERRÜDÜ 54
IV. BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİ (KÖTÜ İFA) 59
V. ALIUD İFA (YANLIŞ EDİM) 63 12 İçindekiler
§
3. BORCUN GEREĞİ GİBİ İFA EDİLMEMESİNİN ÖZEL GÖRÜNÜMÜ: KİRALANANIN AYIPLI OLMASI 65
I. AYIPTAN SORUMLULUĞUN TANIMI 65
II. AYIPTAN SORUMLULUĞUN HUKUKÎ NİTELİĞİ 67 A. Ayıptan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğini Açıklayan Görüşler 67
1. Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından 68
a. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiracının Yanılması Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş 68
b. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Sözleşme Görüşmelerinde Kusur Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş 70
c. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Garanti Sözleşmesi Olarak Açıklayan Görüş 71
d. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Varsayım Esasına Göre Açıklayan Görüş 73
e. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Hakkaniyet Esasına Göre Açıklayan Görüş 73
f. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Gereği Gibi İfa Etmeme Olarak Açıklayan Görüş 74
g. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunu Kiraya Verenin Temerrüdü Olarak Açıklayan Görüş 75
2. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından 76
a. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Sözleşme Olarak Değerlendiren Görüş 76
b. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tek Taraflı Hukukî İşlem Olarak Değerlendiren Görüş 77
c. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikleri Tasavvur Açıklaması Olarak Değerlendiren Görüş 77
3. Görüşümüz 78
a. Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından 78
b. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından 79
B. Ayıptan Sorumluluğun Özellikleri 79
1. Ayıptan Sorumluluğun Aslî Borç Niteliğinde Olması 79
2. Ayıptan Sorumluluğun Borcun Gereği Gibi İfa Edilmemesi Niteliğinde Olması 81
3. Ayıptan Sorumluluğun Kanundan Doğması 81
4. Ayıptan Sorumluluğun Kiraya Verenin Kusuruna Dayanmaması 82
5. Ayıptan Sorumluluk Hükümlerinin Kural Olarak Emredici Nitelikte Olmaması 84 İçindekiler 13
6. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin Benzer Kurumlarla Yarışmalı Olarak Uygulanabilmesi 85
a. Genel Olarak 85
b. Ayıptan Sorumluluk ile Gereği Gibi İfa Etmeme Hükümlerinin Yarışması 86
c. Ayıptan Sorumluluk ile Haksız Fiil Hükümlerinin Yarışması 88
d. Ayıptan Sorumluluk ile İrade Bozukluğu Hallerinin Yarışması 91 aa. Ayıptan Sorumluluk ile Yanılma Hükümlerinin Yarışması 91 bb. Ayıptan Sorumluluk ile Aldatma Hükümlerinin Yarışması 94
e. Ayıptan Sorumluluk ile Sözleşme Görüşmelerinde Kusurun Yarışması 95
İKİNCİ BÖLÜM KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUN KOŞULLARI
§
4. GEÇERLİ BİR KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI 97
§
5. KİRALANAN KİRACIYA TESLİM EDİLMİŞ OLMALI 99
§
6. KİRALANANDA AYIP OLARAK NİTELENDİRİLECEK EKSİKLİK YA DA BOZUKLUKLARIN BULUNMASI 102
I. GENEL OLARAK AYIP KAVRAMI 102
II. KİRALANANDA BULUNMASI GEREKEN NİTELİKLER 103
III. KİRAYA VERENİN BİLDİRDİĞİ NİTELİKLER 105
IV. AYIBIN TÜRLERİ 106 A. Genel Olarak 106 B. Ayıbın Niteliğine Göre 107
1. Maddî Ayıp 107
2. Hukukî Ayıp 109
3. Ekonomik Ayıp 114
4. Manevî Ayıp 116 C. Ayıbın Oluşum Anına Göre 122
1. Kiralananın Teslimi Anında Var Olan Ayıplar 123
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi 124 D. Ayıbın Ağırlına Göre 127
1. Önemli Ayıp 128
2. Önemli Olmayan Ayıp 129 E. Ayıbın Açık veya Gizli Olmasına Göre 131
1. Açık Ayıp 131
2. Gizli Ayıp 135 14 İçindekiler
§
7. KİRALANANIN AYIP NEDENİYLE SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA ELVERİŞLİ OLMAMASI 136
§
8. KİRALANANDAKİ AYIBIN GİZLİ OLMASI 139
§
9. KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUNLULUĞUNUN SÖZLEŞMEYLE SINIRLANDIRILMAMIŞ VEYA KALDIRILMAMIŞ OLMASI 148
I. ADÎ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 148
A. Genel Olarak 148
B. Adî Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu Kaldıran veya Sınırlayan Anlaşma Yapılamayacak Haller 149
1. Genel İşlem Koşullarıyla Sorumluluğun Kaldırılması veya Sınırlanması 149
2. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplı Olarak Devrinde Ağır Kusurlu Olması 154
3. Kiraya Verenin Sorumsuzluk Anlaşmasına Dayanmasının Hakkın Kötüye Kullanılması Niteliğinde Olması 156
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI SÖZLEŞMELERİNDE 156
§
10. KİRACININ KİRALANANI GÖZDEN GEÇİRMESİ 158
§
11. KİRACININ AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRMESİ 160
I. KİRALANANIN TESLİMİ ANINDA VAR OLAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ 160
II. SONRADAN ORTAYA ÇIKAN AYIPLARIN BİLDİRİLMESİ 163
III. BİLDİRİMİN ŞEKLİ 164
§
12. AYIBIN KİRACIDAN KAYNAKLANAN BİR SEBEPLE ORTAYA ÇIKMAMIŞ OLMASI 165
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KİRAYA VERENİN AYIPTAN SORUMLULUĞUNUN HÜKÜMLERİ
§
13. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN TESLİM ANINDA AYIPLI OLMASINDAN SORUMLULUĞU 169
I. GENEL OLARAK 169
II. KİRALANANIN ÖNEMLİ AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF EDİLMESİ 172
A. Kiralananı Kabulden Kaçınarak Borçla Temerrüdü Hükümlerine Başvurma 172
1. Kiralananı Teslim Almaktan Kaçınmanın Koşulları 172
a. Genel Olarak 172
b. Koşulları 173 aa. Kiralananın Ayıplı Olması 173 bb. Kiralanandaki Ayıbın Önemli Nitelikte Olması 175
2. Kiracının Temerrüt Hükümlerine Başvurmasının Koşulları ve Sonuçları 176 İçindekiler 15
a. Koşulları 176 aa. Muaccel Olmasına Rağmen Kiralananın Teslim Borcunun İfa Edilmemesi 177 bb. Kiracının İhtarı 179 aaa. Kural 179 bbb. İhtara Gerek Olmayan Haller 181
3. Sonuçları 183
a. Genel Sonuçları 183
b. Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde Borçlu Temerrüdünün Hüküm ve Sonuçları 186 aa. Genel Olarak 186 bb. Uygun Süre Verme 187 aaa. Kural 187 bbb. Uygun Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller 189 cc. Uygun Süre Sonunda Kiracının Hakları 190 aaa. Genel Olarak 190 bbb. İfa ile Birlikte Gecikme Tazminatı İsteme 192 ccc. İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini İsteme 192 ddd. Sözleşmeden Dönüp Menfi Zararın Tazminini İsteme 194
B. Kiralananı Teslim Alarak Ayıptan Doğan Hakları Kullanma 196
III. KİRALANANIN ÖNEMLİ OLMAYAN AYIPLARLA TESLİMİNİN TEKLİF EDİLMESİ 198
§
14. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HALE GELMESİNDEN SORUMLULUĞU 201
I. GENEL OLARAK 201
II. AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME 205 A. Genel Olarak 205 B. Ayıbın Giderilmesi Kavramı 208 C. Koşulları 210
1. Kiraya Verene Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre Verilmesi 210
2. Ayıbın Giderilebilecek Nitelikte Olması 213
D. Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması, Kiralananın Geçici Tahliyesi ve Ayıbın Giderilmesi Amacıyla Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edilmesi 214
1. Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanması 214 16 İçindekiler a. Genel Olarak 214
b. Ayıbın Giderilmesine Katlanmanın Koşulları 216 aa. Yapılacak Çalışmanın Objektif Olarak Gerekli Olması 216 bb. Çalışmaların Uygun Bir Süre Önce Kiracıya Bildirilmesi 216 cc. Kiracının Menfaatlerinin Göz Önünde Tutulması 217
2. Kiralananın Ayıbın Giderildiği Sırada Geçici Olarak Tahliye Edilmesi 218
a. Genel Olarak 218
b. Geçici Tahliyenin Koşulları 220 aa. Yapılacak Çalışmanın Objektif Olarak Gerekli Olması 220 bb. Ayıbın Giderilmesi Sırasında Kiralananın Kullanılmasının Mümkün Olmaması 220
3. Kiralananın Kiraya Verene Teslim Edilmesi 222
III. KİRACININ KİRALANANDAKİ AYIBI BİZZAT GİDERMESİ 222 A. Genel Olarak 222 B. Ayıbı Bizzat Gidermenin Koşulları 226
1. Kiralanan Ayıplı Olmalı 226
2. Ayıbın Giderilmesi Kiracıya Ait Olmamalı 227
3. Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmeli 228
4. Ayıp Uygun Süre İçinde Giderilmemiş Olmalı 229
5. Önemli Ayıplarda Hâkimden İzin Alınmalı 230 D. Kiracının Yapmış Olduğu Giderleri İstemesi 232
1. Genel Olarak 232
2. Yapılan Giderleri İstemenin Hukukî Sebebi 233
a. Yapılan Masrafları Kira Bedelinden İndirme 233
b. Vekâletsiz İş Görme Hükümleri Uyarınca Talep Etme 236
IV. KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİNİ İSTEME 239
A. Genel Olarak 239
B. Kira Bedelinin İndirilmesi Hakkının Hukukî Niteliği 242
C. Kira Bedelinin İndirilmesinin Koşulları 245
1. Kiralananın Kullanımını Etkileyen Bir Ayıp Olmalı 245
2. Kiraya Veren Ayıptan Haberdar Olmalı 249
3. Ayıbın Kiracıdan Kaynaklanan Bir Sebeple Ortaya Çıkmamış Olması 251 İçindekiler 17
D. İndirilecek Miktarın Hesaplanma Yöntemleri 251
1. Mutlak Yöntem 251
2. Tazminat Yöntemi 252
3. Nispî Yöntem 253
4. Değerlendirme ve Görüşümüz 254 E. Kira Bedelinin İndirilmesi Talebinin Etkili Olacağı Süre 256
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİ FESHETME 260
A. Genel Olarak 260
B. Fesih Hakkının Hukukî Niteliği 261
C. Fesih Hakkının Koşulları 269
1. Ayıbın Önemli Olması 269
2. Kiraya Verene Ayıbı Gidermesi İçin Uygun Süre Verilmesi 273
3. Ayıbın Uygun Süre İçinde Giderilmemesi 278
4. Ayıbın Kiracı Tarafından Bilinmesinin Fesih Hakkına Etkisi 278 D. Fesih Hakkının Kullanılması 282
1. Genel Olarak 282
2. Konut ve İşyeri Kiralarında 285
3. Fesih Hakkının Zaman Bakımından Kullanılması 286 E. Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tazminat 289
VI. KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME 293
A. Genel Olarak 293
B. Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İstemenin Koşulları 294
1. Ayıbı Giderilmesi İçin Kiraya Verene Uygun Süre Verilmesi ve Uygun Süre İçinde Ayıbın Giderilmemesi 294
2. Kiralananın Benzerinin Bulunması 295
C. Kiracının Kiralananın Ayıpsız Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme Hakkının Uygulanması 298
VI. UĞRANILAN ZARARIN TAZMİNİNİ İSTEME 299
I. Genel Olarak 299 B. Koşulları 301
1. Kiralanan Ayıplı Olmalı 301
2. Kiracı Ayıptan Dolayı Bir Zarara Uğramalı 301
a. Eşyalarının Hasar Görmesinden veya Telef Olmasından Dolayı Kiracının Uğradığı Zarar 303
b. Müspet Zarar 306
c. Bedensel Zararlar 309
d. Manevî Zarar 311 18 İçindekiler
3. Ayıp ile Zarar Arasında Uygun İlliyet Bağı Olmalı 313
4. Kiraya Verenin Kusuru 314 C. Tazminatın Belirlenmesi 317
1. Kiracının Zararı Azaltma veya Artmasını Engelleme Külfeti 318
2. Kiraya Verenin Kusurunun Ağırlığı 318
3. Kiracının Zararın Doğmasında veya Artmasında Kusurunun Bulunması 318
4. Kiracının Bildirim Borcunu Yerine Getirmemesi 320
5. Kiracının Ayıptan Dolayı Elde Ettiği Yararların Tazminattan İndirilmesi 321
6. Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetmesinden Dolayı Ödemekten Kurtulduğu Giderler 321 D. Tazminat Alacaklısı 321
1. Kiracı 321
2. Kiracının Birlikte Yaşadığı Kişiler 322
E. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu ile TBK m. 69 Uyarınca Sorumluluğunun Yarışması 324
F. Ayıptan Dolayı Üçüncü Kişinin Zarara Uğraması 326
VIII. KİRAYA VERENİN KİRACININ AYIPTAN DOLAYI SAHİP OLDUĞU HAKLARI KULLANMASINI ENGELLEME HAKKI 327
A. Genel Olarak 327
B. Kiralananın Ayıpsız Benzeri Kavramı 328
C. Kiraya Verenin Kiralanandaki Ayıbı Giderme Yerine Kiralananı Ayıpsız Benzeriyle Değiştirme Hakkı 329
D. Kiraya Veren Kiralananın Ayıpsız Benzerini Vererek ve Uğradığı Zararları Gidererek Kiracının Seçimlik Hakları Kullanmasını Engellemesi 331
§
15. ZAMANAŞIMI 334
I. GENEL OLARAK 334
II. AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME, SÖZLEŞMENİN FESHİ VE KİRALANANIN AYIPSIZ BENZERİYLE DEĞİŞTİRİLMESİNİ İSTEME HAKLARININ TÂBİ OLDUĞU SÜRE 334
III. TAZMİNAT ALACAĞININ TABÎ OLDUĞU SÜRE 335
IV. KİRA BEDELİNDEN İNDİRİLEN MİKTARIN İADE TALEBİNİN TÂBİ OLDUĞU SÜRE 337 SONUÇ 339
KAYNAKÇA 347