Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu
İçindekileri İncele
Önsöz 5
Kısaltmalar 13
GİRİŞ
I. KONUNUN TAKDİMİ, ÖNEMİ VE SINIRLANDIRILMASI 15
A. Konunun Takdimi 15
B. Konunun Önemi 17
C. Konunun Sınırlandırılması 19
II. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN TARİHÎ GELİŞİMİ 20
BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKÎ NİTELİĞİ, TÜRLERİ, SÜRESİ, ŞEKLİ VE TARAFLARIN BORÇLARI
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKÎ NİTELİĞİ, TÜRLERİ, SÜRESİ VE ŞEKLİ 25
A. Kira Sözleşmesinin Tanımı 25
B. Kira Sözleşmesinin Unsurları 27
1. Bir Şeyin Kullanılmasının Devri 27
2. Kira Bedeli 29
3. Tarafların Anlaşması 32 C. Kira Sözleşmesinin Hukukî Niteliği 33 D. Kira Sözleşmesinin Türleri 34
1. Adi Kira Sözleşmesi 34
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi 35
3. Ürün Kirası Sözleşmesi 37 E. Kira Sözleşmesinin Süresi 39
1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 39
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi 41 F. Kira Sözleşmesinin Şekli 42
1. Şekil Özgürlüğü Esası 42
2. Geçerliliği Şekle Tâbi Olan Kira Sözleşmeleri 43
II. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI 44 A. Kiraya Verenin Borçları 44
1. Kiralananı Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Durumda Teslim Etme ve Sözleşme Süresince Bu Hâlde Bulundurma Borcu 44
2. Kiralananın Sigorta, Vergi ve Benzeri Yükümlülüklerine Katlanma Borcu 51
3. Yan Giderlere Katlanma Borcu 53
4. Ayıptan Doğan Sorumluluk 55
5. Zapttan Doğan Sorumluluk 55 B. Kiracının Borçları 57
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 57
2. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 60
3. Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 60
4. Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 63
5. Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 63
İKİNCİ BÖLÜM AYIP KAVRAMI, AYIBIN TÜRLERİ, KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN TANIMI, HUKUKÎ NİTELİĞİ, ÖZELLİKLERİ, BENZER KURUMLARLA İLİŞKİSİ VE ŞARTLARI
I. AYIP KAVRAMI VE AYIBIN TÜRLERİ 67 A. Genel Olarak Ayıp Kavramı 67 B. Ayıp Türleri 70
1. Genel Olarak 70
2. Ayıbın Niteliğine Göre Türleri 71 a. Maddî Ayıp 71 b. Ekonomik Ayıp 73 c. Hukukî Ayıp 75 d. Manevî Ayıp 80
3. Ayıbın Mevcut Olduğu Zamana Göre Türleri 84 a. Teslim Anındaki Ayıp 84 b. Teslimden Sonraki Ayıp 86
4. Ayıbın Ağırlığına Göre Türleri 87 a. Önemli Ayıp 87 b. Önemli Olmayan Ayıp 89
5. Ayıbın Açık veya Gizli Olmasına Göre Türleri 91 a. Açık Ayıp 91 b. Gizli Ayıp 93
II. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN TANIMI VE HUKUKÎ NİTELİĞİ 95 A. Tanımı 95 B. Hukukî Niteliği 96
1. Genel Olarak 96
2. Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğine İlişkin Öğretideki Görüşler 96
a. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Yanılma Hükümlerine Göre Açıklayan Görüş 96
b. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Sözleşme Görüşmelerinde Kusur Esasına Göre Açıklayan Görüş 98
c. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Hakkaniyet Esasına Göre Açıklayan Görüş 101
d. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Varsayım Esasına Göre Açıklayan Görüş 101
e. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Garanti Sözleşmesi Kapsamında Açıklayan Görüş 102
f. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Gereği Gibi İfa Etmeme Olarak Açıklayan Görüş 103
g. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Kendine Özgü Yapısı Olan Bir Sorumluluk Olarak Açıklayan Görüş 105
h. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Tehlike Esasına Göre Açıklayan Görüş 106
i. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Borçlu Temerrüdü Çerçevesinde Açıklayan Görüş 106
3. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğine İlişkin Öğretideki Görüşler 107
a. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Sözleşme Olarak Açıklayan Görüş 108
b. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Tek Taraflı Hukukî İşlem Olarak Açıklayan Görüş 109
c. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunu Tasavvur Açıklaması Olarak Açıklayan Görüş 110
4. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Hukukî Niteliğine İlişkin Değerlendirmemiz 111
a. Kiralananda Bulunması Gereken Nitelikler Bakımından 111
b. Kiraya Verenin Bildirdiği Nitelikler Bakımından 112
III. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN ÖZELLİKLERİ 112
A. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Aslî Borç Niteliği 112
B. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Kanundan Kaynaklanan Bir Borç Olması 114
C. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Kusursuz Sorumluluk Olması 115
D. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin Yedek Hukuk Kuralı Niteliğinde Olması 117
IV. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNA İLİŞKİN HÜKÜMLERİN DİĞER BENZER KURUMLARLA YARIŞMASI 118
A. Genel Olarak 118
B. İrade Bozukluğu Hâlleri ile Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yarışması 119
1. Yanılma Hükümleri ile Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yarışması 119
2. Aldatma Hükümleri ile Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yarışması 123
C. Sözleşme Görüşmelerinden Doğan Sorumluluk (Culpa in Contrahendo) Hü–kümleri ile Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yarışması 124
D. Haksız Fiil Hükümleri ile Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yarışması 125
E. Borcun Hiç veya Gereği Gibi İfa Edilmemesine İlişkin Genel Hükümler ile Ayıp–tan Doğan Sorumluluğun Yarışması 128
V. KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN ŞARTLARI 132 A. Maddî Şartlar 132
1. Geçerli Olarak Kurulmuş Bir Kira Sözleşmesinin Olması 132
2. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması 132
3. Kiralananın Ayıplı Olması 133
a. Kiralananda Bulunması Gereken Niteliklerin Bulunmaması 133
b. Kiraya Verenin Bildirdiği Niteliklerin Bulunmaması 135
4. Ayıp Nedeniyle Kiralananın Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişiz Olması 136
5. Kiralanandaki Ayıbın Gizli Olması 138
6. Ayıbın Kiracıdan Kaynaklanmamış Olması ve Ayıptan Kiracının Sorumlu Olmaması 140
7. Kiracının Ayıbı Kabul Etmemiş Olması 142
8. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğunun Sözleşmeyle Sınırlandırılmamış veya Kaldırılmamış Olması 145
B. Şeklî Şartlar 151
1. Kiracının Kiralananı Gözden Geçirme Külfeti 151
2. Ayıpları Bildirme Külfeti 152
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KİRAYA VERENİN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUNUN HÜKÜM VE SONUÇLARI
I. KİRALANANIN TESLİMİ SIRASINDA MEVCUT OLAN AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUK 157
A. Genel Olarak 157
B. Önemli Ayıplarda 158
C. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kuralların Uygulanması 163
1. Genel Olarak 163
2. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kuralların Uygulanmasının Şartları 164
a. Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olması 164
b. Kiralanandaki Ayıbın Önemli Nitelikte Olması 164
c. Teslim Sırasında Açıkça Görülebilen Önemli Ayıplar Varsa Kiracının Kiralananı Teslim Almamış Olması 165
D. Borçlu Temerrüdünün Sonuçları 166
1. Genel Olarak 166
2. Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde Borçlu Temerrüdünün Sonuçları 167
a. Uygun Süre Verme 168
b. Kiracının Seçimlik Hakları 170
E. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesine İlişkin Hükümlerin Uygulanması 173
F. Önemli Olmayan Ayıplarda 174
II. KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HÂLE GELMESİNDEN DOĞAN SORUMLULUK 175
A. Genel Olarak 175
B. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesi 178
C. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı ve Buna Bağlı Olarak Ortaya Çıkan Seçimlik Haklar 179
1. Genel Olarak 179
2. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı 180 a. Genel Olarak 180 b. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre Verilmesi 183
3. Ayıbın Giderilmemesine Bağlı Olarak Ortaya Çıkan Seçimlik Haklar 186
a. Ayıbın Giderilmemesi ve Seçimlik Haklar 186
b. Seçimlik Hakların Hukukî Niteliği 186
4. Kiracının Kiralanandaki Ayıbı Kiraya Veren Hesabına Giderme Hakkı 187
5. Kiracının Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme Hakkı 194
6. Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı 199 D. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep Etme Hakkı 206
1. Genel Olarak 206
2. Kira Bedelinde İndirim Talep Edebilmenin Şartları 208
3. Kira Bedelinde İndirim Talep Etmenin Sonuçları 212 E. Kiracının Tazminat Talep Etme Hakkı 215
1. Genel Olarak 215
2. Tazmini Talep Edilebilecek Zararlar 217
3. Tazminatın Hesaplanması 222
4. Tazminat Alacaklısı 223 F. Kiraya Verenin Kiracının Ayıptan Doğan Hakları Kullanmasını Engelleme Hakkı 224
1. Genel Olarak 224
2. Kiralanandaki Ayıbı Gidermek Yerine Ayıpsız Benzeriyle Değiştirme Hakkı 225
3. Ayıpsız Benzerini Hemen Vererek ve Uğradığı Zararları Gidererek Kiracının Seçimlik Hakları Kullanmasını Engelleme 227
III. ZAMANAŞIMI 228
A. Genel Olarak 228
B. Ayıbın Giderilmesini İsteme, Sözleşmenin Feshi ve Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme Haklarının Tâbi Olduğu Zamanaşımı Süresi 228
C. Tazminat Alacağının Tâbi Olduğu Zamanaşımı Süresi 229
D. Kira Bedelinden İndirim Yapılması Durumunda Fazla Ödenen Miktarın Geri Verilmesi Talebinin Tâbi Olduğu Zamanaşımı Süresi 230
SONUÇ 233
Kaynakça 239