Kira Sözleşmesinin Değişen Koşullara Uyarlanması (9786253775230)

ÖNSÖZ 5 TEŞEKKÜR 7 İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR CETVELİ 17
GİRİŞ KONUNUN SUNUMU, ÖNEMİ, SINIRLANDIRILMASI VE ARAŞTIRMANIN KAPSAMI
I. KONUNUN SUNUMU 19
II. KONUNUN ÖNEMİ 23
III. KONUNUN SINIRLANDIRILMASI VE ARAŞTIRMANIN KAPSAMI 25
BİRİNCİ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMELERİNE GENEL BİR BAKIŞ
I. GENEL OLARAK 29
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRK HUKUK SİSTEMATİĞİNDEKİ YERİ 29
III. KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER (ADİ KİRA SÖZLEŞMESİ) 31
A. Genel Olarak 31
B. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Sözleşmenin Tarafları 32
1. Tanımı 32
2. Tarafları 33 C. Kira Sözleşmesinin Özellikleri 34
1. Kullandırma Amacı Güden Bir Sözleşme Olması 35
2. Rızai Bir Sözleşme Olması 35
3. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen ve İvazlı Bir Sözleşme Olması 36
4. Sözleşmenin Tarafları Arasında Sürekli Bir Borç İlişkisi Doğurması 36 D. Kira Sözleşmesinin Unsurları 37
1. Tarafların Anlaşması 37
2. Bir Şeyin Kullanımının Karşı Tarafa Devri 38
a. Kira Konusunu Oluşturan Bir Şey 38
b. Kiralananın Şeyin Kullanımının Devri 39
3. Kira Bedeli 41 E. Kira Sözleşmesinin Şekli 42 F. Kira Sözleşmesinin Süresi 44
IV. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ 44 A. Genel Olarak 44 B. Konusu 45
1. Konut Kavramı 46
2. Çatılı İşyeri Kavramı 48
3. Kullanımı Kiracıya Bırakılan Eşya 50 C. Uygulama Alanı 51
1. Konusu İtibariyle Uygulama Alanı 51
2. Süresi İtibariyle Uygulama Alanı 52
V. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ 53 A. Genel Olarak 53 B. Hukuki Niteliği 54 C. Unsurları 54
1. Konusunu Bir Hakkın ya da Ürün Veren Bir Şeyin Oluşturması 54
2. Kullanma ve Yararlanmanın Belirli Bir Süreliğine Devredilmesi 56
İKİNCİ BÖLÜM SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KURUMUNUN GENEL ÇERÇEVESİ
I. SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KAVRAMI VE UYARLAMA KURUMUNUN AMACI 57
A. Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması Kavramı 57
B. Uyarlama Kurumunun Amacı 59
1. Uyarlama Kurumunun Amacının Ekonomik Etkinlik ve Sözleşme Adaleti İlkeleri Açısından Değerlendirilmesi 59
2. Uyarlama Kurumunun Amacının Zayıf Tarafın Korunması İlkesi Açısından Değerlendirilmesi 61
II. SÖZLEŞMENİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI BAKIMINDAN KABUL EDİLEN GENEL İLKELER VE TEORİLER 62
A. Genel Olarak 62
B. İrade Serbestisi ile Sözleşme Özgürlüğü İlkeleri 62
1. İrade Serbestisi İlkesi 62
2. Sözleşme Özgürlüğü İlkesi 64 C. Ahde Vefa İlkesi 67
1. Genel Olarak 67
2. Ahde Vefa İlkesinin Sınırlandırılması 70 D. Clausula Rebus Sic Stantibus Teorisi 73
1. Genel Olarak 73
2. Clausula Teorisinin Tarihsel Gelişim Süreci 75
3. Clausula Teorisinin Hukuksal Çerçevesi 77 E. İşlem Temeli Teorisi 79
1. Genel Olarak 79
2. İşlem Temeli Teorisinin Kapsamı 82
a. Aşırı İfa Güçlüğü 82
b. Edimler Arasındaki Dengenin Bozulması 84
c. Sözleşmeyle İzlenen Amacın Boşa Çıkması 86
III. ALMAN, İSVİÇRE VE TÜRK HUKUK SİSTEMLERİNDE UYARLAMA KURUMUNUN GENEL ÇERÇEVESİ VE KURUMUN HUKUKSAL GELİŞİM SÜRECİ 88
A. Genel Olarak 88
B. Alman Hukuku’nda Uyarlama: İşlem Temeli Teorisi 89
1. Teorinin Alman Hukuku’ndaki Tarihsel Gelişimi 89
2. Alman Yargıtayı’nın Teoriye Yaklaşımı 93
3. Objektif ve Subjektif İşlem Temeli Kavramları 94
4. Alman Hukuku’nda İşlem Temeli Öğretisine İlişkin Pozitif Düzenleme: BGB. 313 Hükmü 96
C. İsviçre Hukuku’nda Uyarlama 99
1. İsviçre Hukuku’nda Uyarlama Kurumunun Yeri 99
2. İsviçre Federal Mahkemesi’nin Uyarlama Kurumuna Yaklaşımı 101
3. İsviçre Öğretisinde Sözleşmelerin Değişen Koşullara Uyarlanması Kurumu 102
D. Türk Hukuku’nda Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması: TBK’nın
138. Madde Hükmü 103
1. Uyarlamanın Türk Hukuku’ndaki Tarihsel Gelişimine Genel Bir Bakış 103
2. 818 Sayılı BK’nın Yürürlüğü Döneminde Sözleşmenin Uyarlanmasına İlişkin Görüşler ve Yargıtay’ın Meseleye Yaklaşımı 106
3. TBK’nın Yürürlüğü Döneminde Uyarlamaya İlişkin Düzenlenen 138’inci Madde Hükmü 108
a. TBK. m. 138 Hükmünün Genel Çerçevesi 108
b. TBK. m. 138’de Kanun Koyucunun Tercih Ettiği Düzenleme Metodunun Değerlendirilmesi 110
c. TBK. m. 138 ile BGB. m. 313’te Yer Alan Düzenlemelerin Karşılaştırılması 112
IV. UYARLAMA KURUMUNUN YAKIN KAVRAMLARLA İLİŞKİSİ 115
A. Genel Olarak 115
B. Sözleşmenin Yorumlanması ve Tamamlanması 117
C. Aşırı Yararlanma 120
D. Ayıplı İfa Sorumluluğu 124
E. Sebepsiz Zenginleşme 126
F. Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İfa İmkansızlığı 128
1. Pratik İmkansızlık ile Uyarlama Kurumu Arasındaki İlişki 131
2. Ekonomik İmkansızlık ile Uyarlama Kurumu Arasındaki İlişki 132
3. Ahlaki İmkansızlık (Manevi İmkansızlık) ile Uyarlama Kurumu ArASINDAKİ İLİŞKİ 133 G. Temel Hatası 134
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KURUMU VE KİRA UYARLAMA DAVASININ MEDENİ USUL HUKUKU ÇERÇEVESİNDE İNCELENMESİ
I. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI KURUMUNA GENEL BİR BAKIŞ 137
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANABİLMESİ İÇİN BİRLİKTE GERÇEKLEŞMESİ GEREKEN KOŞULLAR 139
A. Genel Olarak 139
B. Koşul Bir: Sözleşmenin Kurulmasının Ardından Birtakım Durum Değişikliklerinin Ortaya Çıkmış Olması 142
1. Genel Açıklamalar 142
2. Durum Değişikliğinin Olağanüstü Bir Nitelik Taşıması 143
3. Durum Değişiklikleri ile İfa Güçlüğü Arasında Bir Nedensellik Bağının Bulunması 148
C. Koşul İki: Ortaya Çıkan Durum Değişikliklerinin Taraflarca Öngörülemez Nitelikte Olması 149
1. Tarafların Öngöremediği ve Öngörülerini Aşan Durum Değişiklikleri 150
2. Sözleşmenin Süresinin, Kurulma Anının ve Tarafların Özelliğinin Öngörülemezliğin Tespitine Etkisi 153
a. Sözleşmenin Süresinin Öngörülemezliğin Tespitine Etkisi 153
b. Sözleşmenin Kurulma Anının Öngörülemezliğe Etkisi 157
c. Sözleşmenin Taraflarının Özelliğinin Öngörülemezliğe Etkisi 159
D. Koşul Üç: Durum Değişikliklerinin Borçlu Taraftan Kaynaklanmamış Olması 162
E. Koşul Dört: Borçlu Taraftan İfanın İstenmesinin Dürüstlük Kuralı Gereğince Beklenemez Olması 165
1. Genel Açıklamalar 165
2. Sözleşmesel Uyarlama Hükümlerinin Varlığı 169
a. Sözleşmede Olumlu Bir Uyarlama Hükmünün Bulunması 170
b. Sözleşmede Olumsuz Bir Uyarlama Hükmünün Bulunması 171
3. Kanuni Bir Uyarlama Hükmünün Varlığı 174
a. Kanunda Yer Alan Olumlu Uyarlama Hükümleri 174 aa. Genel Açıklamalar 174 ab. Kira Sözleşmelerine İlişkin Olumlu Kanuni Uyarlama Hükümleri 175
b. Kanunda Yer Alan Olumsuz Uyarlama Hükümleri 178 ba. Genel Açıklamalar 178 bb. Kira Sözleşmelerine İlişkin Olumsuz Kanuni Uyarlama Hükümleri 178
F. Koşul Beş: Uyarlama Talebinin İfa Edilmemiş veya Uyarlama Hakkı Saklı Tutularak İfa Edilmiş Bir Borç İçin İleri Sürülmüş Olması 180
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI KURUMUNUN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA YER ALAN BAZI KURUMLARLA İLİŞKİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ 185
A. Genel Olarak 185
B. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi (TBK. m. 331) ile Sözleşmenin Uyarlanması (TBK. m. 138) Arasındaki İlişki 186
1. Önemli Sebeple Fesih ile İşlem Temelinin Çökmesi Kurumları Arasındaki Benzer ve Farklı Yönlerin Tespiti 186
2. Kira Sözleşmesine İlişkin TBK. m. 331 Hükmünün Sözleşmenin Uyarlanması Bağlamında Değerlendirilmesi 187
C. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması ile Kira Bedelinin Belirlenmesi Kurumları Arasındaki İlişki 190
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASINA İLİŞKİN BAZI ÖZEL DURUMLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 197
A. Genel Olarak 197
B. Covid–19 Salgınının İşyeri ve Ürün Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına Etkisi 197
1. Genel Olarak 197
2. Pandemi Nedeniyle Gündeme Gelecek Uyarlama İmkanının Sözleşmede Bir Uyarlama Kaydının Bulunup Bulunmamasına Göre İncelenmesi 199
3. Covid 19 Pandemisinin Yaratmış Olduğu Etki Sonucunda İşyeri ve Ürün Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İmkan Veren Kanuni Düzenlemelerin Tespiti 201
4. İşyeri ve Ürün Kirası Sözleşmesinin Pandemi Sebebiyle Değişen Koşullara Uyarlanması İçin Gerekli Olan Koşullar 202
5. Covid–19 Salgını Sebebiyle İşyeri ve Ürün Kira Sözleşmesinin Değişen Koşullara Uyarlanması 205
C. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Kararın Sözleşmelerin Uyarlanması Bağlamında İncelenmesi 208
1. Genel Olarak Bir İçtihat veya Mevzuat Değişikliğinin Uyarlama Kurumuna Etkisi 208
2. 32 Sayılı Karar ile Öngörülen Değişikliklerin İncelenmesi 209
3. 32 Sayılı Kararda Yapılan Değişikliklerin Sözleşme Özgürlüğü İlkesine Etkisi 211
4. Dövizle veya Dövize Endeksli Olarak Kararlaştırılması Mümkün Olmayan Sözleşmeler 212
5. Karar ve Tebliğ Hükümlerinin Yaratmış Olduğu Etki Karşısında Uyarlama Kurumunun İşlerliği 213
D. Konut Kirası Bedeli Artışında Belirlenen Yüzde Yirmi Beşlik Üst Sınırın Sözleşmenin Uyarlanması Kurumuyla İlişkisi 215
1. Konut Kirası Sözleşmesi Bakımından Kira Artış Oranına Getirilen Üst Sınıra Genel Bir Bakış 215
2. Kira Artış Oranına Getirilen Üst Sınırın Temel Hak ve Özgürlükler Bağlamında Değerlendirilmesi 216
3. Kira Artış Oranına Getirilen Üst Sınırın Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Kurumuna Etkisi 221
E. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Bakımından Yeniden Müzakere Kurumu 224
V. KİRA UYARLAMA DAVALARININ MEDENİ USUL HUKUKU BAKIMINDAN İNCELENMESİ 229
A. Genel Olarak 229
B. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Çerçevesinde Alternatif Bir Çözüm Yöntemi Olarak Arabuluculuk 230
1. Genel Olarak 230
2. Kira Sözleşmesinin Değişen Koşullara Uyarlanması Davası Bakımından Dava Şartı Olarak Arabuluculuk 231
C. Kira Sözleşmesine İlişkin Uyarlama Talebinin Kullanılması 233
1. Genel Olarak 233
2. Uyarlama Talebinin Dava Yoluyla Kullanılması Gereken Bir Yenilik Doğuran Hak Olduğu Görüşü 234
3. Uyarlama Talebinin Dava Yoluyla Kullanılması Gerekmeyen Bir Yenilik Doğuran Hak Olduğu Görüşü 235
D. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasının Hukuki Niteliği 236
1. Genel Olarak 236
2. Kira Uyarlama Davasının İnşai Dava ve İnşai Davaya Yakın Dava Niteliğinde Olduğu Görüşü 237
3. Kira Uyarlama Davasının Tespit Davası Niteliğinde Olduğu Görüşü 240
4. Kira Uyarlama Davasının Eda Davası Niteliğinde Olduğu Görüşü 242
E. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkemenin Tespiti 244
1. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Görevli Mahkemenin Tespiti 244
2. Kira Sözleşmesinin Uyarlaması Davalarında Yetkili Mahkemenin Tespiti 246
F. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Ortaya Çıkan Yargılama Giderlerinin Hesaplanması 249
1. Genel Olarak 249
2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Yargılama Harçlarının Hesaplanması 250
3. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Vekalet Ücretinin Hesaplanması 253
G. Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasına İlişkin Taleplerin Tahkim Yargılamasına Elverişliliği Sorunu 255
H. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarının Feragat ve Kabul ile Sona Erdirilmesi 257
I. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Bakımından Taleple Bağlılık İlkesi 258
1. Genel Olarak 258
2. Taleple Bağlılık İlkesi Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davaları Bakımından Talebin Açıkça Belirtilmesinin Gerekli Olup Olmadığı Sorunu 259
J. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasının Terditli (Kademeli) Olarak Açılıp Açılamayacağı Sorunu 261
1. Genel Olarak 261
2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davasında Dar Anlamda Uyarlama ile Fesih Talepleri Arasındaki Terdit 263
K. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davaları Çerçevesinde Islah Kurumunun Değerlendirilmesi 264
1. Genel Olarak 264
2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Bağlamında Islah Kurumunun Değerlendirilmesi 266
L. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Geçici Hukuki Koruma Tedbirlerinin Uygulanması 268
1. Genel Olarak 268
2. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Başvurulabilecek Geçici Hukuki Koruma Tedbirleri 269
M. Kira Uyarlama Davalarında Uyarlama Talebinin Def’i İtiraz ve Karşı Dava Olarak İleri Sürülmesi 271
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA UYARLANMASI DAVASI 274
A. Genel Olarak 274
B. Kira Sözleşmenin Uyarlanması Davalarında Hakimin İncelemesi 275
1. Sözleşmesel veya Kanuni Bir Uyarlama Kaydının Bulunup Bulunmadığının İncelenmesi 275
2. TBK. m. 138’de Öngörülen Koşulların Somut Olayda Oluşup Oluşmadığının İncelenmesi 277
C. Kira Sözleşmesinin Hakim Tarafından Uyarlanmasının Dar ve Geniş Anlamda Uyarlama Çerçevesinde Değerlendirilmesi 278
1. Genel Olarak 278
2. Kira Sözleşmesinin Dar Anlamda Değişen Koşullara Uyarlanması 279
2. Kira Sözleşmesinin Geniş Anlamda Değişen Koşullara Uyarlanması 284
D. Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davalarında Denkleştirme Bedeli Ödeme Yükümlülüğü 287
E. Kira Uyarlama Davalarında Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmü 288
1. Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmünün Yargılamaya Konu Edilen Kira Sözleşmesine Etkisi 288
2. Kira Uyarlama Davasında Hakimin Kuracağı Uyarlama Hükmüne Karşı Başvurulabilecek Kanun Yolları 290 SONUÇ 293
KAYNAKÇA 299