Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları (9786253810771)

Önsöz 5
Kısaltmalar 19
Giriş – (Önsöz) 21
Birinci Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI
I. KİRA SÖZLEŞMELERİ HAKKINDA GENEL BİLGİLER 23
A. Kira Sözleşmesi Nedir? 23
B. Kira Sözleşmelerinin Türleri Nelerdir? 25
C. Kira Sözleşmelerinin Özellikleri Nelerdir? 27
D. Kira Sözleşmelerinde Bulunması Gereken Olmazsa Olmaz Unsurlar Nelerdir? 29
1. Kiralanan Bir Eşyanın Varlığı 30
a. Yap – Demirbaş Listesi Yap 31
b. Yap – Kiralananı Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap 32
c. Yapma – Tüketilebilen Bir Eşya İçin Kira Sözleşmesi Yapma 33
2. Kiralananın Kullanımının ve Ondan Yararlanılmasının Kiracıya Bırakılmış Olması 33
3. Kira Bedeli 33
a. Yap – Kira bedeli Belirli veya Belirlenebilir Olan Bir Sözleşme Yap 35
b. Yapma – Kira bedelinin Düşük Gösterildiği İkinci Bir Sözleşme Yapma 36
4. Tarafların Karşılıklı Anlaşması 36 a. Yap – Yazılı Anlaşma Yap 37 E. Kira Sözleşmesinin Süresi Ne Kadar Olmalıdır? 39
1. Yapma – Çok Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yapma 44 F. Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir? 45
1. Kiraya Veren 45
a. Yap –Yasal Temsilciden Onay veya İzin Al 45
b. Yap – Eşin Rızasını Al 47
c. Yap – Devlet İhale Kanunu’na Tabi İşler İçin Maliye Bakanlığı’ndan İzin Al 47
d. Yap–Kiralanan Üzerinde Birden Fazla Kişinin Mülkiyet Hakkı Olması Durumuna Dikkat Et 47
e. Yapma – Kiraya Verenin Yetkili Olup Olmadığına Bakmadan Kira Sözleşmesi Yapma 50
2. Kiracı 52
a. Yap – Vasinin ve Vesayet Makamının İznini Al 52
b. Yap – Eşin Rızasını Al 52
c. Yap– Anonim Şirketlerde Kira Sözleşmesi İçin Genel Kuruldan Onay Al ve Ticaret Siciline Tescil Ettir 53
II. TARAFLARIN BORÇLARI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HÜKÜM KOYARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR? 54 A. Kiraya Verenin Borçları 54
1. Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu 54
a. Yap – Kiralananı Sözleşmedeki Kullanım Amacına Elverişli Şekilde Bulundur 56
b. Yap –Teslim Tarihini Sözleşmeye Yaz 57
c. Yapma –Teslimin İmkansızlaşacağını Bile Bile Sözleşme Yapma 57
d. Yapma – Sözleşmeye Kiracı Aleyhine Hükümler Koyma 58
2. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 59
a. Yap– Vergi ve Benzeri Yükümlülüklerden Kimin Sorumlu Olacağını Belirle 59
3. Yan Giderlere Katlanma Borcu 62
a. Yap – Yan Giderlere Kimin Katlanacağını Belirle 62
b. Yapma – Yan Gider Sayılmayan Bir Gideri Sözleşmede Yan Gider Olarak Belirleme 65
c. Yap – Yan Gider Ödeme Zamanını Belirle 66
4. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğu 66
a. Yapma – Kiralananda Bulunmayan Nitelikleri Vadetme 71
b. Yapma – Kiralananın Ayıplı Olduğunu Bile Bile Sözleşme Yapma 71
c. Yap – Kiralananı İncele 73
d. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Bunun İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 74
5. Kiraya Verenin Üçüncü Kişilerin Kiralananda İleri Sürdüğü Haklar Nedeniyle Sorumluluğu 76
a. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu 76 aa. Yap – Kiraya Verenin Sorumluluğu Sınırlandırılmak İsteniyorsa Sözleşmeye Hüküm Koy 78 bb. Yapma – Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bile Bile Sözleşme Yapma 79
b. Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesi Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin Sorumluluğu 80 aa. Kiralananın El Değiştirmesi 80 aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 81 bbb. Yap – Kira bedelinin Peşin Olarak Ödeneceği Kararlaştırılmışsa Bunu Kira Sözleşmesine Yaz 82 ccc. Yapma – Kamulaştırılacağı Bilinen Bir Kiralananı Kiraya Verme 83 ddd. Yap – İpotekli Taşınmazı Kiralarken Dikkat Et 84 bb. Üçüncü Kişinin Kiralananda Sınırlı Aynı Hak Elde Etmesi 85 aaa. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 85 bbb. Yap –İntifa Hakkı Sahibiyle Sözleşme Yaparken Sözleşme Süresine Dikkat Et 86 cc. Kiracılık Hakkının Tapu Siciline Şerhi 87 aaa. Yap – Kiracılık Hakkını Tapu Siciline Şerh Ettir 87 bbb. Yap – Şerh Anlaşmasını Yazılı Yap 89 ccc. Yap –Şerhi Talep Yetkisinin Kiracıda Olduğuna Dair Sözleşmeye Hüküm Koy 90 ddd. Yap – Rehin Hakkı Söz Konusuysa Rehin Hakkı Sahibinden Onay Al 91 eee. Yap – Daha Uzun Bir Koruma İçin Uzun Süreli Kira Sözleşmesi Yap 91 dd. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Ticari İşletmenin Devri 92 aaa. Yap – Devir Durumunda Kiracılık Hakkının Ne Olacağını Sözleşmede Kararlaştır 92
B. Kiracının Borçları 93
1. Kira Bedelini Ödeme Borcu 93
a. Yap – Kira Bedelini Ödeme Zamanını Sözleşmeye Yaz 94
b. Yap–Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Ödenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 96
c. Yapma –Türkiye’de Yerleşik Kişiler Arasında Yapılan Taşınmaz Kiralarında Kira Bedelini Yabancı Para Cinsinden Belirleme 97
d. Yap – Kira Bedelinin Banka Hesabına Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 99
e. Yap – Sözleşmede Temerrüt Faiz Oranı Kararlaştır 101
f. Yapma – Kira bedeli Artış Oranını Tüketici Fiyat Endeksinden Fazla Belirleme 103
g. Yap – Kira Bedeli Artış Oranını Sözleşmede Belirle 105
h. Yap– Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Sözleşme Süresi İçerisinde Kira Bedelinde Artış Yapılması İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 109
ı. Yap – Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Artış Yapılacağını Kararlaştır 111
i. Yapma – Kira Bedeli Ödeme Borcu ile İlgili Fesih İçin Öngörülen Süreyi Kısaltma 113
j. Yapma – Sözleşmeye Uyarlama Yapılamayacağına Dair Hüküm Koyma 113
k. Yapma – Hapis Hakkı ile İlgili Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 116
2. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 119
a. Yap – Temizlik ve Bakım Giderlerinden Kimin Sorumlu Olduğunu Kararlaştır 120
3. Kiracının Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu 121
a. Yapma – Kiracı Aleyhine ve Kiraya Veren Lehine Sözleşmeye Hüküm Koyma 123
b. Yap – Kiralananın Kullanım Amacını Sözleşmeye Yaz 124
c. Yap– Kiralananın Kullanımını Sınırlandırmak İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 125
d. Yap – Kiralananı Kullanma Yükümlülüğü İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 126
e. Yap – Kiralananda Hayvan Beslenebilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 128
4. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 129 a. Yapma – Sözleşmede Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 130
5. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 131
a. Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu 132 aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma 132
b. Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 133 aa. Yapma – Kiracı Aleyhine Sözleşmeye Hüküm Koyma 134
6. Yan Giderleri Ödeme Borcu 135
a. Yap – Yan Giderleri Kimin Ödeyeceğini Sözleşmeye Yaz 136
b. Yap – Yan Giderlerin Ödeme Zamanını Belirle 137
III. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI İLE İLGİLİ SÖZLEŞMEYE HANGİ HÜKÜMLER KOYULABİLİR? 137
A. Kiraya Veren Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 137
1. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 138 B. Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması 139
1. Yap –Rızaya Rağmen Kiralananın Eski Haliyle İade Edilmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 141
2. Yap – Değer Artışı ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy 142
3. Yap – Değer Artışının Nasıl Hesaplanacağını Sözleşmede Belirt 143
4. Yap – Değer Artışı Karşılığının Ne Zaman İsteneceğini Sözleşmeye Yaz 143
IV. KİRALANANIN ALT KİRAYA VERİLMESİ İLE İLGİLİ NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR? 144
A. Yap – Alt Kira ile İlgili Sözleşmeye Hüküm Koy 146
B. Yapma – Alt Kira Sözleşmesi Yaparken Kiralananın Kullanım Amacını Değiştirme 148
C. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinden Daha Uzun Süreli Alt Kira Sözleşmesi Yapma 149
D. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Alt Kira İçin Yazılı Rıza Al 150
E. Yapma – Asıl Kira Sözleşmesinde Bulunmayan Yetkileri Alt Kira Sözleşmesine Yazma 152
F. Yap – Kiraya Vereni Zarara Uğratmayacak Kişi ile Alt Kira Sözleşmesi Yap 153
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ KONUSUNDA SÖZLEŞME YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ? 154
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 156
B. Yap – Rızanın Verilmesi Gereken Süreyi Sözleşmeye Yaz 156
VI. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI 157 A. Yapma – Takastan Feragat Edildiğine Dair Sözleşmeye Hüküm Koyma 157
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN ÖZELLİK ARZ EDEN DURUMLAR 158
A. Konut ve Çatılı İşyeri Kavramı 158
B. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 161
1. Yapma – Kira Sözleşmesinin Varlığını Başka Bir Sözleşmeye Bağlama 161 C. Depozito Verilmesi 164
1. Yap – Depozito Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 167
2. Yapma – Üç Aylık Kira Bedelinden Fazla Depozito Bedeli Kararlaştırma 167
3. Yap – Depozitonun Ne Zaman ve Ne Şekilde Ödeneceğini Sözleşmeye Yaz 168
4. Yapma– Depozitoyu Kiraya Verene Teslim Etme 169 D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 170
1. Yapma – Kiracıya Kira Bedeli ve Yan Giderler Haricinde Ödeme Yükümlülüğü Getirme 171
2. Yapma – Kira Bedeli Konusunda Cezai Şart Kararlaştırma 171
3. Yapma – Sözleşmeye Muacceliyet Kaydı Koyma 172
VIII. HAYVAN KİRASI 173
A. Yap – Hayvanlardan Elde Edilecek Ürünlerin Kime Ait Olacağını Belirle 174
B. Yap – Hayvanın Uğradığı Zarardan Kimin Sorumlu Olacağını Belirle 175
C. Yap – Sözleşmenin Her Zaman Feshedilme Tehlikesine Karşı Sözleşmeye Hüküm Koy 176
İkinci Bölüm KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I. GENEL HÜKÜMLERE GÖRE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME HALLERİ 179 A. Sürenin Geçmesi 179
1. Yap – Sözleşmenin Kendiliğinden Sona Ermemesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 181
2. Yapma –Sözleşmenin Belirsiz Süreliye Dönüşmemesi İçin Zımni Anlaşma Yapma 182 B. Fesih 183
1. Yap – Fesih Bildirimi Yap 185
2. Yap – Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Altı Aylık Fesih Dönemi ve Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyarak Fesih Yap 186
3. Yap – Taşınır Kiralarında Üç Gün Önceden Fesih Bildirimi Yap 187
4. Yapma – Fesih Bildirim Süresini Kısaltma 187
C. Sözleşmeye Uygun Kullanma ve Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 188
1. Yap – Esaslı İhlalin Varlığı Halinde Sözleşmeyi Feshet 189
2. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya Yazılı İhtar Gönder 190
3. Yap – Yazılı İhtarın İçeriğinde Bulunması Gereken Hususlara Dikkat Et 191
4. Yap – Yazılı İhtarı Makul Bir Sürede Gönder 192
5. Yap – Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıya En Az Otuz Gün Süre Ver 192
6. Yap –Sözleşmenin Derhal Feshedilebileceği Durumlarda Süre Vermeden Sözleşmeyi Feshet 193
7. Yap – Yazılı Fesih Beyanı ile Sözleşmeyi Feshet 194
D. Kira Bedelini Ödeme Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 195
1. Yap – Kiralananı Teslim Et ve Muaccel Olan Borçlar İçin Fesih Yap 198
2. Yap –Kiracıya Yazılı İhtar Çek ve Süre Ver 199
3. Yapma – İhtarda Yasal Süreden Daha Az Bir Süre Verme 202
4. Yap – İhtarnameye Sözleşmenin Feshedileceğini ve Borcun Miktarını Açıkça Yaz 203
5. Yap – İhtarla Verilen Süre İçerisinde Eksiksiz Ödeme Yap 203
6. Yap – Süre Dolduktan Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap 206
7. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap 207 E. Ayıp Nedeniyle Sözleşmenin Feshi 208
1. Yap – Önemli Ayıplarda Sözleşmeyi Feshet 208
2. Yap – Kiraya Verene Süre Ver 209
3. Yap – Ayıp Giderilmezse Fesih Beyanında Bulun 210
F. Kiraya Verenin Teslim Borcuna Aykırılık Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi 211
G. Olağanüstü Fesih Yolu ile Sözleşmenin Sona Ermesi 211
1. Önemli Sebeple Fesih 212
a. Yap –Çekilmezlik Söz Konusuysa Sözleşmeyi Feshet 213
b. Yap – Fesih Bildirimini Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Yap 214
c. Yap – Fesih Bildirimini Makul Sürede Yap 215
2. Kiracının İflası 216
a. Yapma – Kiraya Veren ve Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 217
b. Yap – Güvence İçin Kiracıya ve İflas Masasına Yazılı Bir İhtar Çekerek Süre Ver 217
c. Yap – Süre Geçtikten Sonra Yazılı Fesih Bildirimi Yap 218
3. Kiracının Ölümü 219
a. Yap – Tüm Mirasçılarla Birlikte Fesih Yap 221
b. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap 221
c. Yap – Yasal Fesih Dönemi ve Yasal Fesih Bildirim Süresinde Fesih Yap 221
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ 222 A. Sözleşmenin Fesih bildirimi ile Sona Ermesi 223
1. Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi 224
a. Yap – Sözleşmenin Uzamaması İçin En Az On Beş Gün Önceden Bildirim Yap 224
b. Yap – Fesih Bildirimini Yazılı Yap 225
c. Yap – Kefaletin Uzama Dönemlerinde Devam Etmesi İçin Sözleşmeye Hüküm Koy 226
d. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Yasal Fesih Dönemi ve Fesih Bildirim Süreleri İçinde Fesih Yap 227
e. Yap – Aile Konutuna İlişkin Sözleşmenin Feshi İçin Eşin Rızasını Al 228
2. Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshetmesi 229
a. Yap – Belirli Süreli Sözleşmelerde On Yıllık Uzama Süresi Geçtikten Sonra Fesih Yap 229
b. Yap – Belirsiz Süreli Sözleşmelerde On yıl Sonra Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyarak Fesih Yap 230
c. Yap – Yazılı Fesih Bildirimi Yap 231
d. Yap – Fesih bildirimini Hem Kiracıya Hem Eşine Gönder 231
B. Sözleşmenin Tahliye davası ile Sona Ermesi 232
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye davası Sebepleri 234
a. Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır? 235 aa. Yap – İhtiyaç Gerçek ve Samimi İse Tahliye Davası Aç 236 bb. Yap – Yeni Malikin Tahliye Hakkını Engellemek İçin Kiracılık Hakkını Tapuya Şerh Ettir 238 cc. Yap – Sadece Kanunda Sayılan Kişilerin İhtiyaçları İçin Tahliye Davası Aç 239 dd. Yap – Dava Aç 241 ee. Yap – Davayı Süresinde Aç 243 ff. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama 245
b. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye Nasıl Olur? 247 aa. Yap – Yeniden İnşa veya İmar Gerekli İse Tahliye Yap 248 bb. Yap – Dava Aç 250 cc. Yap – Davayı Süresinde Aç 251 dd. Yap – İmarca Tasdikli Mimari Projeyi ya da Avan Projeyi Mahkemeye Sun 252 ee. Yapma –Üç Yıl Geçmeden Kiralananı Başkasına Kiralama 253
2. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası Sebepleri 256
a. Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Nasıl Olur? 256 aa. Yap – Taahhüdü Kiralananın Tesliminden Sonra Ver 258 bb. Yap – Tahliye Taahhüdünü Yazılı Yap 259 cc. Yapma – Beyaza İmza Atma 260 dd. Yap – Eşin Rızasını Al 261 ee. Yap – Temsilciye Özel Yetki Ver 262 ff. Yap – Tahliye Taahhüdüne Kiralananın Boşaltılacağı Tarihi Yaz 262 gg. Yap – Süresi İçerisinde İcra veya Dava Yoluna Başvur 263
b. İki Haklı İhtar ile Tahliye Nasıl Olur? 264 aa. Yap – Aynı Kira Yılı İçinde Farklı Aylara İlişkin İki Ayrı İhtar Gönder 265 bb. Yap – Haklı İhtar Gönder 268 cc. Yap – İhtarı Yazılı Yap 269 dd. Yap – Dava Aç 269 ee. Yap – Davayı Süresi İçerisinde Aç 270
c. Kiracının veya Eşinin Konutunun Bulunması Halinde Tahliye Davası 272 aa. Yapma – Aynı İlçe ve Belde Sınırları İçerisinde Kiracının veya Eşinin Konutu Olduğu Bilinerek Sözleşme Yapılmışsa Tahliye Davası Açma 273 bb. Yap – Sözleşmeye Hüküm Koy 273 cc. Yap – Kiracının veya Eşinin Sahip Olduğu Konutun Oturmaya Elverişli Olması Halinde Tahliye Davası Aç 274 dd. Yap – Süresinde Dava Aç 275
III. KİRALANANIN ERKEN TAHLİYESİ 276
A. Yapma – Kiracı Aleyhine Düzenleme Yapma 278
B. Yap – Eşin Rızasını Al 278
C. Yap – Taşınmazlarda Anahtar Teslimi Yap 279
D. Yap – Yeni Bir Kiracı Bul 280
IV. KİRA SÖZLEŞMESİ SONA ERDİKTEN SONRA NELER YAPILMALIDIR? 284 A. Yap – Kiralananı İade Et 284
1. Yap – Kiralanan Ne Şekilde Kiralandıysa O Şekliyle İade Et 285
2. Yap – Kiralananın Teslim Anındaki Durumunu Sözleşmeye Yaz 288
3. Yapma – Kiracı Aleyhine Tazminat ve Cezai Şart Kararlaştırma 289
B. Yap – Kiralananı Gözden Geçir ve Eksiklikleri Kiracıya Hemen Bildir 290
C. Yap – Depozitoyu İade Et 292 Kavramlar Dizini 295