Kira Hukuku Bakımından Alışveriş Merkezi Organizasyonu (9786253778729)

ÖNSÖZ 7
KISALTMALAR DİZİNİ 15
GİRİŞ 17
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK ALIŞVERİŞ MERKEZİ KAVRAMI, BİR TAŞINMAZ VE ORGANİZASYON OLARAK ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN HUKUKİ GÖRÜNÜMÜ
§ 1. GENEL OLARAK ALIŞVERİŞ MERKEZİ KAVRAMI 21
I. Alışveriş Merkezinin Tanımı ve Özellikleri 21
A. Genel Olarak 21
B. Alışveriş Merkezinin Tanımı 24
C. Alışveriş Merkezinin Özellikleri 26
II. Alışveriş Merkezleri ile İlgili Tanımlar 27
III. Alışveriş Merkezlerinin Ortaya Çıkışı ve Tarihi Gelişimi 29
A. Genel Olarak 29
B. Alışveriş Merkezinin Dünyada Gelişimi 30
C. Alışveriş Merkezinin Türkiye’de Gelişimi 32
IV. Alışveriş Merkezlerinin Sınıflandırılması 33
A. Geleneksel Sınıflandırma 33
1. Yerel Alışveriş Merkezleri 33
2. Yöresel Alışveriş Merkezleri 34
3. Bölgesel Alışveriş Merkezleri 35
B. İşlevlerine ve Ana Kiracı Türüne Göre Sınıflandırma 35
1. Düz/Sıra Dizi Merkezleri 35
a. Geleneksel Düz/Sıra Dizi Merkezleri 36
b. Güç Merkezleri 36
2. Organize Alışveriş Merkezleri 37
a. Yöresel Organize Alışveriş Merkezleri 37
b. Bölgesel Organize Alışveriş Merkezleri 38
c. Süper Bölgesel Organize Alışveriş Merkezleri 38
d. Yaşam Stili Merkezleri 39
e. Karışık Kullanımlı Organize Alışveriş Merkezleri 39
f. İndirimli Fabrika Alışveriş Merkezleri 40
g. Şehir İçi Organize Alışveriş Merkezleri 40
h. Moda/Özellikli Organize Alışveriş Merkezleri 40
3. Küçük Şehir Tipi Organize Alışveriş Merkezleri 41
C. Faktör Temelli Sınıflandırma 41
1. Bölgesel Organize Alışveriş Merkezleri 41
2. Orta Düzey Organize Alışveriş Merkezleri 42
3. Perakende Parkları 42
4. Özellikli Merkezler 42
§ 2. TAŞINMAZ VE ORGANİZASYON NİTELİĞİ İLE ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN
HUKUKİ GÖRÜNÜMÜ 43
I. Taşınmaz Niteliği ile Alışveriş Merkezleri 43
A. Genel Olarak 43
B. Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti Hukuku Açısından Bağımsız
Bölüm Niteliği 43
C. Alışveriş Merkezlerinin Bir Taşınmaz Olarak Kira Hukukuna Konu
Olmaları 45
D. Alışveriş Merkezlerindeki Stantların Niteliği 59
E. Alışveriş Merkezlerinde Ortak Alanlar 62
II. Bir Organizasyon Olarak Alışveriş Merkezleri 66
A. Genel Olarak 66
B. Alışveriş Merkezi Organizasyonunun Unsurları 66
1. Malik/Yatırımcı 66
2. Perakende İşletmeler 67
3. Yönetim 69
a. Genel Olarak 69
b. Alışveriş Merkezi Yönetim Faaliyetleri 72
c. Alışveriş Merkezi Yönetim Birimleri 74
C. Alışveriş Merkezi Organizasyonunun Unsurları Arasındaki İlişki 80
1. Genel Olarak 80
2. Malik–Yönetici Arasındaki İlişki 81
3. Malik–Perakendeci Arasındaki İlişki 83
4. Yönetici–Perakendeci Arasındaki İlişki 83
İKİNCİ BÖLÜM
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KURULUŞU VE
NİTELENDİRİLMESİ, ALIŞVERİŞ MERKEZİ ORGANİZASYONUNUN YÜKÜMLÜLÜKLER VE DİĞER HUSUSLAR BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
§ 3. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KURULUŞU VE
NİTELENDİRİLMESİ 85
I. Genel Olarak Kira Sözleşmeleri 85
A. Kira Sözleşmelerinin Kanunda Düzenleniş Biçimi 85
B. Kira Sözleşmesinin Tanımı, Unsurları ve Tarafları 89
1. Kira Sözleşmesinin Tanımı 89
2. Kira Sözleşmesinin Unsurları 89
a. Kira Konusu Şey( Kiralanan) 90
b. Kira Bedeli 91
c. Kiracı ile Kiraya Verenin Anlaşması 93
d. Kira Sözleşmelerinde Süre Unsuru 93
3. Kira Sözleşmesinin Tarafları 95
a. Sözleşme Yapma Ehliyeti 95
b. Kiraya Verenin Malik Dışında Bir Kimse Olabilmesi 96
c. Tarafların Birden Fazla Kişiden Oluşması 97
C. Kira Sözleşmesinin Nitelikleri 98
1. Kira Sözleşmesi Bir Borç Sözleşmesidir 98
2. Kira Sözleşmesi Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir 99
3. Kira Sözleşmesi Sürekli Borç Doğuran Bir Sözleşmedir 99
4. Kira Sözleşmesi Rızaî Bir Sözleşmedir 99
5. Kira Sözleşmesi İvazlı Bir Sözleşmedir 100
D. Kira Sözleşmesinin Çeşitleri 100
1. Kira Konusu Eşyanın Taşınır veya Taşınmaz Olmasına Göre 100
2. Kira Konusu Eşyanın Ürün( Gelir, Hasılat) Getiren Bir Mal
Olup Olmamasına Göre 101
3. Kira Sözleşmesinin Süresinin Belirli Olup Olmamasına Göre 102
II. Alışveriş Merkezlerinde Kira Sözleşmelerinin Kuruluşu 102
A. Alışveriş Merkezlerinde Kira Sözleşmelerinin Tarafları 102
B. Alışveriş Merkezlerinde Kira Sözleşmeleri Açısından Kiralama
Mekanizması 102
C. Alışveriş Merkezlerinde Sözleşme Yapma Zorunluluğu 104
D. Alışveriş Merkezlerinde Kira Sözleşmelerinin İçeriği ve Şekli 105
E. Alışveriş Merkezlerinde Kira Sözleşmelerinin Genel İşlem
Koşulları Açısından Değerlendirilmesi 107
III. Alışveriş Merkezlerinde Kurulan Kira Sözleşmelerinin Çeşitli Sözleşme
Türleri Açısından Değerlendirilmesi ve Hukukî Niteliği 121
A. Genel Olarak 121
B. Alışveriş Merkezinde Bağımsız Bölüm Kiralanması Durumunda
Sözleşmenin Hukukî Niteliği 133
C. Alışveriş Merkezinde Stant Kiralanması Durumunda Sözleşmenin
Hukukî Niteliği 136
D. Alışveriş Merkezinin Bir Bütün Olarak Kiralanması Durumunda
Sözleşmenin Hukukî Niteliği 137
§ 4. ALIŞVERİŞ MERKEZİ ORGANİZASYONUNUN TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLER VE DİĞER HÜKÜMLERİ BAKIMINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ 139
I. Alışveriş Merkezi Organizasyonunun Tarafların Yükümlülükleri
Bakımından Değerlendirilmesi 139
A. Genel Olarak Kira Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri 139
1. Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Yükümlülüğü 147
2. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğü 153
a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli 156
b. Kira Bedelinin Uyarlanması Meselesi 161
3. Özen Yükümlülükleri Bakımından Kiracının Durumu 168
B. Alışveriş Merkezi Kiralarında Tarafların Yükümlülükleri 171
1. Alışveriş Merkezi Kiralarında Kiraya Verenin Kiralananı Teslim
Yükümlülüğü 171
2. Alışveriş Merkezi Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme
Yükümlülüğü 173
3. Alışveriş Merkezi Kiralarında Özen Yükümlülükleri
Bakımından Kiracının Durumu 179
II. Alışveriş Merkezi Organizasyonunun Diğer Hususlar Bakımından
Değerlendirilmesi 182
A. Alışveriş Merkezi Kiralarında Üçlü İlişkiler ve Taraf Değişiklikleri 182
1. Genel olarak Alt Kira, Kullanım Hakkının veya Kira
Sözleşmesinin Devri 182
2. Alışveriş Merkezi Kiralarında Alt Kira, Kullanım Hakkının veya
Kira Sözleşmesinin Devri 189
a. Alışveriş Merkezi Kiralarında Alt Kira veya Kullanım
Hakkının Devri 189
b. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesinin Devri 191
B. Alışveriş Merkezi Kiralarında Yönetim Yükümlülüğü 192
C. Alışveriş Merkezi Kiraları Kapsamında Bağlantılı Sözleşme Yapma
Yasağı 194
D. Alışveriş Merkezinde Meydana Gelen Zararlardan Sorumluluk
Meselesi 202
1. Genel Olarak 202
2. Zararın Gideriminin Dayanabileceği Esaslar 204
a. Sözleşme Görüşmelerinden Doğan Sorumluluk 206
b. Güven Sorumluluğu 209
3. Alışveriş Merkezlerinde Bulunan Mağazalarda Meydana
Gelen Zararlardan Sorumluluk 210
4. Alışveriş Merkezlerinin Ortak Alanlarında Meydana Gelen
Zararlardan Sorumluluk 212
5. Konuya İlişkin Yargıtay Kararları 215
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE ORTAK GİDER HUKUKUNDAN DOĞAN YÜKÜMLÜLÜKLER
§ 5. ORTAK GİDER HUKUKUNA GENEL BAKIŞ 227
I. Genel Olarak 227
II. Ortak Gider Kavramı 228
III. Türk Hukukunda Ortak Giderlere İlişkin Yasal Düzenlemeler 230
A. Kat Mülkiyeti Kanunu 230
B. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 235
C. 6585 Sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik 239
IV. Yan Gider Hukuku ile Alışveriş Merkezlerindeki Ortak Gider Kavramı
Arasındaki İlişki 246
§ 6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE ORTAK GİDERLER 251
I. Ortak Giderlerin Kapsamı 251
A. Genel Olarak 251
B. Ortak Alan Giderleri 255
C. Yönetim Giderleri 259
D. Diğer Ödemeler 261
II. Ortak Gider Yükümlüsünün Belirlenmesi 262
III. Ortak Gider Yükümlülüğünün Hüküm ve Sonuçları 269
A. Ortak Giderlerin İfası 269
1. Ortak Giderlerin Ödenme Biçimi 271
2. Ortak Gider Katılım Paylarının Belirlenmesi 274
a. Genel Olarak 274
b. Ortak Gider Katılım Paylarının Belirlenmesinde Usul 275
c. Ortak Gider Katılım Payına Üst Limit Getirilmesi 279
d. Ortak Gider Katılım Paylarının Talep Usulü ve Kullanım
Amacı 280
e. Alışveriş Merkezi Yönetiminin Ortak Giderlere İlişkin
Belge Sunma Yükümlülüğü ve Denetimi 282
f. Ortak Giderlere İlişkin Hükümlerin Uygulanmasından
Sorumluluk 289
B. Ortak Gider Ödeme Borcunda Temerrüt 289
C. Ortak Giderlerde Zamanaşımı 296
SONUÇ 299
KAYNAKÇA 307