Kat Mülkiyeti Hukukunda Yöneticinin Sorumluluğu (9789750297915)

Önsöz 5 Teşekkür 7
Kısaltmalar Cetveli 13
GİRİŞ VE KONUNUN TAKDİMİ
GİRİŞ 15
I. KONU 16 A. Konunun Takdimi 16 B. Konunun Sınırlandırılması 18
II. KAT MÜLKİYETİNİN KISA TARİHÇESİ 18
Birinci Bölüm KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİMİN KONUSU, YÖNETİM PLANI VE YÖNETİM ORGANLARI
I. KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR 23 A. Genel Olarak 23 B. Kat Mülkiyeti 28 C. Toplu Yapı 32 D. Yönetim Planı 37
1. Kavram 37
2. Yönetim Planının Hukuki Niteliği 40
3. Yönetim Planının Hazırlanması 42
4. Yönetim Planının Şekli 45
5. Yönetim Planının İçeriği 46
6. Yönetim Planının Değiştirilmesi 49
II. YÖNETİMİN KONUSU ORTAK YER VE TESİSLER 53 A. Genel Olarak 53 B. Toplu Yapılarda 55
III. YÖNETİM ORGANLARI 59 A. Genel Olarak 59 B. Kat Malikleri Kurulu 60
1. Klasik Kat Mülkiyetinde 60
2. Toplu Yapılarda 66
a. Blok Kat Malikleri Kurulu 66
b. Ada Kat Malikleri Kurulu 68
c. Ada Temsilciler Kurulu 69
d. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 70
e. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu 72
3. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Oluşumu 73
a. Olağan Toplantı 73
b. Olağanüstü Toplantı 77
c. Oya Katılma 82
d. Karar Alma Esasları 87
e. Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali 98
C. Yönetici 102
1. Yönetici Atanması Zorunluluğu 110
2. Kat Malikleri Kurulunca Atanma 113
a. Klasik Kat Mülkiyeti Yöneticisi 114
b. Blok Yöneticisi 116
c. Blok Niteliğinde Olmayan Yapı Yöneticisi 117
d. Ada Yöneticisi 118
e. Toplu Yapı Yöneticisi 119
3. Hâkim Kararıyla Atanma 121
4. Yöneticiden Teminat İstenmesi 126
5. Yöneticinin Denetlenmesi 127
İkinci Bölüm YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞUNUN DAYANDIĞI KAYNAK OLARAK PROFESYONEL YÖNETİCİLİK SÖZLEŞMESİ
I. GENEL OLARAK 135
II. SÖZLEŞMENİN TANIMI 135
III. SÖZLEŞMENİN UNSURLARI 137
IV. SÖZLEŞMENİN HUKUKİ NİTELİĞİ, SÜRESİ VE ŞEKLİ 138
V. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI 140
VI. TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI 141 A. Yöneticinin Borçları 142
1. Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Genel İşleri Görmek 143
a. Yönetim Planı ile Verilen İşleri Görmek 143
b. Kat Malikleri Kurulunca Verilen İşleri Görmek 144
c. Yapının Gayesine Uygun Olarak Kullanılması, Korunması, Bakımı ve Onarımı İçin Tedbir Almak 145
d. Anagayrimenkulün Sigorta Ettirilmesi 147
e. Avans Toplamak 149
f. Yönetimle İlgili Ödemeleri Kabul, Borçları Ödemek ve Kiraları Toplamak 150
g. Tebligatları Kabul Etmek 152
h. Bir Sürenin Geçmesine ve Hak Kaybına Meydan Vermeyecek Gerekli Tedbirleri Almak 153
ı. Anagayrimenkulün Korunması ve Bakımı İçin Kat Maliklerinin Yararına Olan Hususlarda Gerekli Tedbirleri Almak 154
i. Borç ve Yükümlülüklerini Yerine Getirmeyen Kat Maliklerine Karşı Hukuki Yollara Başvurmak 155
j. Bankada Hesap Açtırmak 157
k. Kat Malikleri Kurulunu Toplantıya Çağırmak 159
l. Asansörlerin Aylık Bakım ve Yıllık Kontrollerini Yaptırmak 160
m. Adres Levhası Asmak 161
n. Harap Halini Bildirmek 162
2. Defter Tutmak ve Belgeleri Saklamak 162
3. İşletme Projesi Hazırlamak 165
4. Vekâlet Sözleşmesi Kapsamında Yöneticinin Borçları 169
a. Yöneticinin İşi Sadakat ve Özenle İfa Borcu 170
b. İşi Şahsen Görme Borcu 179
c. Kat Malikleri Kurulunun Talimatlarına Uyma Borcu 182
d. Hesap Verme ve Vekilin Aldığı Şeyleri Geri Verme Borcu 185
B. Yöneticinin Hakları 190
1. Ücret İsteme Hakkı 190
2. Yaptığı Gider ve Avansları, Üstlendiği Borçtan Kurtarılmayı ve Uğradığı Zararların Giderilmesini İsteme Hakkı 193
3. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 195
C. Yöneticinin Kat Maliklerini Temsili 196
D. Yöneticiye Özel Yetki Verilmesi Gereken Haller 199
E. Yöneticinin Taraf Ehliyeti 201
VI. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN SORUMLULUĞUN ŞARTLARI 205 A. Sözleşmeye Aykırılık Kavramı ve Sözleşmeye Aykırılık Halleri 207
1. Kusurlu İfa İmkânsızlığı 208
2. Gereği Gibi İfa Etmeme 211 a. İfaya Yardımcı Yan Yükümlerin İhlali 215 b. Koruma Yükümlerinin İhlali 216
3. Borçlunun ve Alacaklının Temerrüdü 218 B. Kusur 220
1. Kusurun Tanımı 221
2. Kusurun Unsurları 222
3. Kusur Türleri 223
4. Kusurda İspat Yükü 225 C. Zarar 226
1. Zarar Türleri 227
2. Zararın Hesaplanması ve İspat Yükü 231 D. İlliyet Bağı 232 E. Sorumsuzluk Anlaşması Yapılmamış Olması 234
Üçüncü Bölüm YÖNETİCİNİN AKİT DIŞI SORUMLULUĞU, YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞUNUN SONUÇLARI VE YÖNETİCİLİK GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN SORUMLULUĞA ETKİSİ
I. YÖNETİCİNİN AKİT DIŞI SORUMLULUĞU 237
A. Yöneticinin Haksız Fiilden Doğan Sorumluluğu 237
B. Yöneticinin Sebepsiz Zenginleşmeden Doğan Sorumluluğu 239
C. Yöneticinin Yardımcı Kişinin Fiillerinden Dolayı Sorumluluğu 240
D. Yöneticinin Vekaletsiz İş Görmeden Doğan Sorumluluğu 243
II. YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞUNUN SONUÇLARI 245
A. Genel Olarak 245
B. Dava Şartı Arabuluculuk 247
C. Aynen İfa ve Cebri İcra 249
D. Tazminat ve Sebepsiz Zenginleşme Davası 250
1. Maddi Tazminat 253
2. Manevi Tazminat 255
3. Sebepsiz Zenginleşme Davası 256
III. YÖNETİCİLİK GÖREVİNİN SONA ERMESİNİN VE SORUMLULUĞA ETKİSİ 256
A. Genel Olarak 256
B. Yöneticilik Görevinin İfa ile Sona Ermesi 258
C. Yöneticilik Görevinin Azil ve İstifa ile Sona Ermesi 259
D. Yöneticilik Görevinin Ölüm, Ehliyetsizlik ve İflas ile Sona Ermesi 263
E. Yöneticilik Görevinin Sona Ermesinin Sorumluluğa Etkisi 265 Sonuç 267
Kaynakça 275 Kavram Dizini 283