Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi
İçindekileri İncele
Önsöz 7
Kısaltmalar 17
GİRİŞ
1. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU 19
2. TERMİNOLOJİ 20
3. TÜRKİYE İNŞAAT SEKTÖRÜNDE GELİR PAYLAŞIMI YÖNTEMİNİN GELİŞİMİ 21
Birinci Bölüm GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE ŞEKLİ
1. TANIMI 23
2. UNSURLARI 25
2.1. Yüklenicinin Bağımsız Bölümleri İnşa Etme ve Satış Sözleşmesi Kurulmasına Aracılık Etme Borçları 26
2.2. Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Mülkiyeti Devretme ve Gelir Paylaşımı Borçları 26
3. HUKUKİ NİTELİĞİ 27
3.1. Borç Sözleşmesi Niteliği 28
3.2. Karşılıklı Sözleşme Niteliği 29
3.2.1. Karşılıklı Sözleşme ve Ortaklık Sözleşmesi Ayırımı 29
3.2.2. Karşılıklı Sözleşme Niteliği ve Buna Bağlı Sonuçlar 31
3.3. İsimsiz Sözleşme Niteliği 33
3.3.1. Genel Bilgi 33
3.3.1.1. Birleşik Sözleşmeler 34
3.3.1.2. Karma Sözleşmeler 35
3.3.1.3. Kendine Özgü (Sui Generis) Sözleşmeler 36
3.3.2. Karma Sözleşme Niteliği 37
3.3.3. Uygulanacak Hukukun Tespiti 38
3.3.3.1. Karma Sözleşmelerde Uygulanacak Hukukun Tespiti Sorunu 38
3.3.3.2. Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesine Uygulanacak Hukuk 42
3.4. Sürekli Borç İlişkisi Doğurması 44
3.5. Tapuya Şerh Edilebilmesi 49
4. ŞEKLİ 52
4.1. Resmî Şekil Şartı 52
4.2. Şekle Aykırılığın Sonuçları 54
İkinci Bölüm GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN BORÇLARI
1. YÜKLENİCİNİN BORÇLARI 59
1.1. Bağımsız Bölümleri İnşa Etme Borcu 59
1.2. Satış Sözleşmesi Kurulmasına Aracılık Etme Borcu 63
1.3. Sadakat ve Özen Borcu 68
1.3.1. Sadakat Borcu 68
1.3.2. Özen Borcu 69
1.4. Asgari Gelir Taahhüdü 71
2. ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI 74
2.1. Arsayı Teslim Etme Borcu 74
2.2. Yükleniciye Temsil Yetkisi Vermesi 75
2.2.1. Genel Olarak 75
2.2.2. Temsil Yetkisinin Serbestçe Geri Alınabilmesi Sorunu 77
2.2.3. Sorunun Çözümüne İlişkin Öneri 81
2.3. Arsaya İlişkin Tasarruf İşlemleri Yapmama Borcu 84
2.4. Bağımsız Bölümlerin Mülkiyetini Üçüncü Kişilere Devir Borcu 85
2.4.1. Satış Vaadi Niteliği 85
2.4.2. Satış Vaadinin Tek Taraflı Olması 90
2.4.3. Satış Vaadinin Eksik Üçüncü Kişi Yararına Olması 91
2.5. Gelir Paylaşımı Borcu 94
2.5.1. Gelir Kavramı 94
2.5.1.1. Genel Bilgi 94
2.5.1.2. Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi Bakımından 95
2.5.2. Arsa Sahibinin Geliri Paylaşma Borcu 96
Üçüncü Bölüm GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN BENZER SÖZLEŞMELERLE KARŞILAŞTIRILMASI
1. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE KARŞILAŞTIRILMASI VE YARGI UYGULAMASI 99
1.1. Genel Olarak Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 99
1.2. Karşılaştırma 100
1.2.1. Yüklenicinin Borçları Bakımından 100
1.2.2. Arsa Sahibinin Borçları Bakımından 101
1.3. Yargı Uygulaması 102
2. ADİ ORTAKLIK SÖZLEŞMESİ İLE KARŞILAŞTIRILMASI ve YARGI UYGULAMASI 103
2.1. Genel Olarak Adi Ortaklık Sözleşmesi 103
2.2. Karşılaştırma 109
2.2.1. Zarara Katılma Koşulunun Varlığı Bakımından 110
2.2.2. Paylaşım Konusu Bakımından 111
2.2.3. Yönetim veya Temsil İlişkisi Bakımından 111
2.2.4. Tarafların Denetim Yetkisi Bakımından 112
2.2.5. Tarafların Sosyal Durumu ve Karşılıklı İlişkisi Bakımından 112
2.2.6. Sözleşmenin Sona Ermesine İlişkin ve Diğer Bazı Kayıtlar Bakımından 112
2.3. Gizli Ortaklık İlişkileri Bakımından 113
2.4. Yargı Uygulaması 114
2.4.1. Sözleşmeyi Adi Ortaklık Olarak Niteleyen Kararlar 114
2.4.2. Sözleşmeyi Karşılıklı Sözleşme Olarak Niteleyen Kararlar 119
Dördüncü Bölüm GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
1. GENEL OLARAK 127
2. ESER SÖZLEŞMESİNE ÖZGÜ SONA ERME SEBEPLERİNİN KIYASEN UYGULANMASI 129
2.1. Yüklenicinin İşe Başlamada ve Yürütmede Gecikmesi Hâlinde (TBK 473/1) 129
2.2. Yaklaşık Bedelin Aşılması Hâlinde (TBK 482) 131
2.3. Eserin Yok Olması Hâlinde (TBK 483) 132
2.4. Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sebepsiz Fesih Hakkı (TBK 484) 133
2.4.1. Genel Olarak 133
2.4.2. TBK 484 Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesinde Uygulanabilir Mi? 136
2.5. Arsa Sahibi Yüzünden İfanın İmkânsızlaşması Hâlinde (TBK 485) 137
2.6. Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi Hâlinde (TBK 486) 139
3. ADİ ORTAKLIK SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN TASFİYE HÜKÜMLERİNİN KIYASEN UYGULANMASI 141
3.1. Genel Olarak 141
3.2. Uygulama 142
Beşinci Bölüm GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE GÜNCEL SORUNLAR VE İLGİLİ YARGI UYGULAMALARI
1. BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUK 145
1.1. Sorumluluğun Sebebine İlişkin Tartışma 145
1.2. Arsa Sahibinin “Üretici” Sıfatıyla Sorumlu Tutulması 146
1.3. Sözleşmede Sorumsuzluk Anlaşmasının Bulunması 151
1.4. Genel İşlem Koşulları (Tip Sözleşme) Kullanılmış Olması 154
1.5. Üçüncü Kişilere Karşı Sorumlulukta Eksik İfa ve Ayıplı İfa Ayırımı 157
2. GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UYARLANMASI 159
2.1. Genel Bilgi 159
2.2. Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmeleri Bakımından 163
3. SATIŞ GELİRİNİN FAİZİ KİME AİT? 168
4. YETKİLİ VE GÖREVLİ MAHKEME 170
4.1. Yetkili Mahkeme 170
4.2. Görevli Mahkeme 172
5. İHTİYATİ TEDBİR KARARLARI 178
6. UZMAN GÖRÜŞÜ İLE BİLİRKİŞİ RAPORU ARASINDA ÇELİŞKİ BULUNMASI 181
7. GELİR PAYLAŞIMINA DAYALI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE TAHKİME ELVERİŞLİLİK 182
Altıncı Bölüm EMSAL YARGI KARARLARI
1. SÖZLEŞMEYİ ADİ ORTAKLIK OLARAK NİTELEYEN KARARLAR 187 Karar No. 1.1: Yargıtay
3. HD, 02.10.2023, 4142/2460 187 Karar No. 1.2: Yargıtay
6. HD, 20.06.2023, 2022/605 E., 2023/2431 K. 193 Karar No. 1.3: Yargıtay
6. HD, 14.11.2023, 2022/4303 E., 2023/3844 K. 199 Karar No. 1.4: Yargıtay
6. HD, 28.09.2023, 2022/5412 E., 2023/3053 K. 203 Karar No. 1.5: Bakırköy
1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 06.07.2022, 495/724 208 Karar No. 1.6: İstanbul BAM,
7. HD, 07.12.2022, 2022/2290 E., 2022/2853 K. 220 Karar No. 1.7: Yargıtay
3. HD, 05.10.2021, 2020/10652 E., 2021/9529 K. 227 Karar No. 1.8: Yargıtay
13. HD, E. 2016/22662, K. 2018/5682, T. 10.5.2018 230 Karar No. 1.9: Yargıtay
13. HD, 29.01.2019, 2018/3340 E., 2019/738
K. 232 Karar No. 1.10: Yargıtay HGK., 24.04.2013, 2012/798 E., 2013/568
K. 233 Karar No. 1.11: Yargıtay
3. HD, 16.02.2021, 2020/9671 E., 2021/1499 K. 242 Karar No. 1.12: İstanbul BAM
14. HD, 06.04.2023, 2022/146 E., 2023/582 K. 245 Karar No. 1.13: Ankara BAM,
24. HD., 14.06.2023, 733/1062 250
2. SÖZLEŞMEYİ KARŞILIKLI SÖZLEŞME OLARAK NİTELEYEN KARARLAR 254 Karar No. 2.1: Yargıtay HGK., 28.09.2021, 2017/2615 E., 2021/1102
K. 254 Karar No. 2.2: İstanbul BAM,
7. HD, 12.04.2023, 2022/2304 E., 2023/912 K. 264 Karar No. 2.3: Bakırköy
2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 27.04.2022, 2021/276 E., 2022/402 K. 271 Karar No. 2.4: Bakırköy
7. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.03.2023, 2021/806 E., 2023/287 K. 279 Karar No. 2.5: Yargıtay
3. HD, 10.10.2017, 10805/13675 285 Karar No. 2.6: Yargıtay
3. HD, 23.06.2014, 10780/10005 288 Karar No. 2.7: Yargıtay HGK., 29.03.2023, 2021/191 E., 2023/289 K. 294
3. GÖREVLİ MAHKEMENİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN KARARLAR 311 Karar No. 3.1: Ankara BAM,
13. HD, E. 2022/362, K. 2022/317, T. 10.3.2022 311 Karar No. 3.2: İstanbul BAM,
3. HD, 08.09.2020, 243/747 313 Karar No. 3.3: İstanbul BAM,
7. HD, 20.05.2021, 1566/1381 314 Karar No. 3.4: İstanbul BAM,
7. HD, 21.10.2021, 2401/2515 318 Karar No. 3.5: İstanbul BAM,
15. HD, 28.09.2021, 2547/1725 323 Karar No. 3.6: İstanbul BAM,
18. HD, 03.11.2020, 2018/1177 E., 2020/1570 K. 327
4. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KARŞI SORUMLULUK KARARLARI 329 Karar No. 4.1: Yargıtay
3. HD, 27.04.2021, 2020/8132 E., 2021/4662 K. 329 Karar No. 4.2: Yargıtay
7. HD, 28.04.2022, 2021/2974 E., 2022/3228 K. 332 Karar No. 4.3: Yargıtay
3. HD, 21.12.2021, 1191/13360 338 Karar No. 4.4: Yargıtay
13. HD, 12.10.2015, 2014/34355 E., 2015/29452 K. 341 Karar No. 4.5: Yargıtay
13. HD, 07.03.2017, 2015/36674 E., 2017/2891 K. 343 Karar No. 4.6: Yargıtay
23. HD, 14.10.2015, 2014/10437 E., 2015/6522 K. 345 Karar No. 4.7: Yargıtay
13. HD, 26.01.2012, 2011/16549 E., 2012/1177 K. 347 Karar No. 4.8: Yargıtay
13. HD, 19.09.2019, 2016/10959 E., 2019/8550
K. 348 Karar No. 4.9: Yargıtay HGK, 04.12.2015, 1581/2792 350 Karar No. 4.10: Yargıtay HGK, 27.04.2011, 13–4/230 359 Karar No. 4.11: Yargıtay HGK., 23.05.2018, 2017/584 E., 2018/1124
K. 369 Karar No. 4.12: Yargıtay HGK., 22.04.2015, 2013/1917 E., 2015/1258
K. 373 Karar No. 4.13: Yargıtay
3. HD, 11.02.2013, 2012/23702 E., 2013/1884 K. 376 Karar No. 4.14: Yargıtay
13. HD, 07.04.2011, 4181/5433 377
5. TAHKİM KARARLARI 379 Karar No. 5.1: Yargıtay
15. HD, 14.09.2017, 776/2981 379 Karar No. 5.2: İstanbul BAM
16. HD, 14.01.2021, 2020/2208 E., 2021/34 K. 381 Karar No. 5.3: İstanbul
13. Asliye Ticaret Mahkemesi, 14.02.2023, 2022/583 E., 2023/108, K. 383
6. DİĞER KARARLAR 404 Karar No. 6.1 (Uyarlama): Yargıtay
11. HD, 06.04.2023, 2021/7877 E., 2023/2131 K. 404 Karar No. 6.2 (Şekil Konusu): Yargıtay
13. HD, 22.11.1996, 8841/10366 412 Karar No. 6.3 (Faiz Paylaşımı): Yargıtay
15. HD, 02.11.2012, 4439/6771 417 Karar No. 6.4 (Faiz Paylaşımı): Yargıtay
15. HD, 13.07.2011, 2010/2018 E., 2011/4628 K. 419 Karar No. 6.5 (Uzman Görüşü): Yargıtay
15. HD, 11.05.2017, 492/2026 421
Kaynakça 425 Kavram Dizini 435