Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar (9789750297687)

6. Baskıya
Önsöz 7
5. Baskıya
Önsöz 9
Birinci Bölüm YARGITAY KARARLARI İÇERİĞİNE UYGUN YANITLARLA ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER
I. SÖZLEŞMELER 17
1. Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Devrine İlişkin Sözleşmelerde Şekil 17
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 19
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Yer Alan “Satış Vaadi Sözleşmesi” 21
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları ve Satış Bedeli 24
5. Temlik Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 25
6. Yapı Ortaklığı Niteliğindeki Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 26
7. Halef Sıfatıyla Açılan Davada Yüklenici ile Arsa Sahibi Arasında “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” Bulunduğu 26
8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme 34
9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Taraf Teşkili 35
10. Sözleşmenin İleriye ya da Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Feshi 35
11. Şeklen Geçersiz Sözleşmelere Olanak Sağlayan Nedenler 36
12. Eser sözleşmesi –Hizmet Sözleşmesi– Yanların Birbirleri Karşısında Sorumlulukları 36
13. Harici Satış Sözleşmesi –Tapu İptali Tescil– Sebepsiz Zenginleşme 37
14. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu? 38
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin “Önsözleşme” Yapılabilir mi? Sözleşme Hukuksal İşlemi 40
16. Kentsel Dönüşüm Projesi Çerçevesinde Daire Karşılığı Arsa Devir Sözleşmesi 42
17. İnançlı Sözleşme 43
18. Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi (Adi Ortaklık) 44
19. 6502
s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre; Konut Finansman Sözleşmesi 47
İkinci Bölüm UYUŞMAZLIKLAR VE HUKUKSAL YOL
I. YAPI RUHSATI 49
1. Yapı Ruhsatı Süresi Geçmiş İnşaatın Ruhsatlandırılmasından Kaynaklanan Çekişme 49
2. Yüklenicinin Ruhsat Alınmasında Temerrüde Düşmesi–Sözleşmenin Feshi 51
II. SÖZLEŞMENİN FESHİ 56
1. Yüklenicinin İnşaatı Belirli Seviyede Bırakması–Sözleşmenin Geriye Dönük Feshi 56
2. Arsa Sahibinin İflas Eden Yükleniciye Evvelce Devrettiği Tapunun İptal ve Tescilini İstemesi 60
III. TAPU İPTAL/TESCİL 62
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin Tapusunun İptali ve Tescilinin İstenmesi 62
2. Temlik Yasağının Varlığı Halinde
3. Kişinin Temlike Dayalı Arsa Sahibinden Mülkiyet Nakli İstemesi 67 3.
3. Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlamasının Koşulu 69
4. Takip Alacaklısının Yükleniciye Ait Dairenin Yüklenici Adına Tapu İptali ve Tescili İstemesi 70
5. Kooperatif Ortağının Arsa Sahibinden Tapu İptal ve Tescil İsteminde Bulunması 72
IV. EKSİK VE KUSURLU İŞLER 74
1. İnşaatta Eksik ve Kusurlu İşler Nedeniyle Tazminat İstenmesi 74
2. Tüketicinin Korunması Kapsamında Ayıplı Mal ve Sorumluluk 79
V. GECİKME TAZMİNATI 83
1. İnşaatın Yapım ve Tesliminde Gecikme Nedeniyle Maktu Tazminat İstenmesi 83
2. Yüklenicinin İnşaatı Teslimde Temerrüde Düşmesi Nedeniyle Gecikme Tazminatı İstemi 87
VI. TEMLİK SÖZLEŞMESİ 90
1. Yüklenici ile
3. Kişi Arasındaki Temlik Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Yapılmasının Yeterli Olacağı 90
2. Arsa Sahibi ile Üçüncü Kişi Arasındaki Temlikname 94
3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Sebepsiz Zenginleşme Davası Açması 96
VII. YÜKLENİCİYE AVANS TAPU DEVRİ–YOLSUZ TESCİL 99
1. Yükleniciye Tapunun Avans Olarak Geçirilmesi Yükleniciye Mülkiyet Hakkı Sağlamaz 99
VIII. KADEMELİ DEVİRDE YÜKLENİCİDEN PAY DEVRALAN
3. KİŞİNİN MÜLKİYET KAZANIMI 101
1. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ve Kademeli Devredilmiş Tapunun Arsa Sahibine İadesi 101
IX. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN ÖRNEK SORUNLAR – İZLENECEK ÇÖZÜM YOLU 103
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin, Bir Başka Kişiye Tapuda Yüklenici Tarafından Tekrar Satılması 103
2. İnşaatın Arsa Sahibine Geç Teslimi Nedeniyle Tazminat İstemi 104
3. Geç Teslim Nedeniyle Cezai Şart İstemi 105
4. Teslim Alınan Bağımsız Bölümlerin Projeye Aykırılığının Uzun Süre Sonra İleri Sürülmesi 107
5. İnşaat sözleşmesinin geçersizliğinin sonradan ileri sürülmesi 108
6. Götürü Olarak Üstlenilen İnşaatın Tamamlanmaması Nedeniyle İstemde Bulunulması 109
7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Bağımsız Bölüm Satımına Dayalı Hak Edinme 110
8. İnşaat Tamamlanmadan Bağımsız Bölüm Satın Alan Kişinin İstemi 111
9. Uygulamada Dava Konusu Yapılmış Satıcının Ayıptan (Sınırlamalardan) Sorumluluğuna İlişkin Örnekler 112
10. Yüklenicinin Zamanında İşe Başlamaması ve Arsa Sahibinin Erken Fesih İsteminde Bulunması 114
11. Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmeden Tapuda Yaptığı Satışla
3. Kişinin Edindiği Kaydın İptali 114
12. Yüklenici Şirketin İflas Etmiş Olması Halinde İş Sahibinin Tazminat İsteminde Husumet Tevcihi 115
13. Kısmi Dava Açma Olanağının Bulunup Bulunmadığı 116
14. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacağın Islah Yoluyla Tahsilinde Faiz Başlangıcı 117
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Maktu ve Rayiç Kira Gecikme Tazminatı 120
16. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmamış Taşınmazın Satışının Vaat Edilmesi 122
17. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesindeki Satış Vaadinin Hukuki Mahiyeti 123
18. Arsa Payı Yapım Sözleşmesine Dayalı Bağımsız Bölümün Satışının Vaat Edilmesi 126
19. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlaması 127
20. Yükleniciden Edinilmiş Aynı Taşınmazın Tapuda Bir Başkasına Satılması 129
21. Sözleşmeye Aykırı Olarak Yüklenicinin Arsa Sahibine Bıraktığı Bağımsız Bölümleri Küçük Yaparak Eksik İşlerden Sorumluluğu 130
22. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat İstemi Davasında Ayıplı/Eksik İşler vs. Gibi Hususlarda Mahkemenin Araştıracağı Hususlar 131
23. Arsa Payı Düzeltilmesine Yönelik Dava 132
24. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Halinde Gecikme Tazminatı İstenemeyeceği 133
25. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme (Fesih) Ne Şekilde Mümkün Olur? 134
26. Sözleşmenin Tek Yanlı Olarak Feshi Halinde Yüklenici Nelerin Tazminini İsteyebilir? 135
27. Nama İfaya İzin İsteme Hakkı Kime Aittir? 137
28. Üçüncü Kişiye Karşı El Atmanın Önlenmesi ve Ecri Misil Davası Açılabilir mi? 140
29. Eser Sözleşmesinin İfasında Kusur İncelemesinde mevzuat? 141
30. Hangi Deprem Yönetmeliğine Göre Yüklenici Sorumlu Tutulmalıdır? 143
31. Objektif İmkansızlık Nedeniyle Yüklenici Hangi Tür Zararını Talep Edebilir? 145
32. Kooperatif Üyesinin Arsa Sahibinden Tapu Devrini İstemesinin Koşulu Nedir? 146
33. Kusursuz Yükleniciye Karşı Arsa Sahibi Makul Süre Geçince Sözleşmeyi Feshedebilir mi? 148
34. Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümün Arsa Sahibince Satılmasından Sorumluluk 149
35. Ceza Şartını Aşan Zarar Hangi Nedenle Arsa Sahibince Yükleniciden İstenebilir? 150
36. Yükleniciye Bırakılan Dairelerin Arsa Sahibince Satılması Sonucu Açılan Davada İspat Yükü Kimdedir? 150
37. Üçüncü Kişinin Haricen Satın Aldığı Dairenin Tapu İptali ve Tescilini İstemesi 152
38. Sözleşmenin Geriye Etkili Şekilde Feshedilmesi ve Feshin
3. Kişilere Etkilemesi 153
39. Apartman Yöneticisinin Bağımsız Bölümdeki Ayıp ve Eksik İş Bedelinin Tahsiline Dair Dava Açması 154
40. Fesihten Kaynaklanan Uyuşmazlıkta Müspet Zarar veya İş Bedelinin İstenmesi 156
41. Kararlaştırılan Sürede Bağımsız Bölüme Oturma Ruhsatı Alınmaması ve Cezai Şart Ödenmesi 158
42. Ceza Koşulunu Aşan Zararın Arsa Sahibince Yükleniciden İstenebilecek Neden 162
43. Geç teslim nedeniyle cezai şart istemi 163
44. Yapım aşamasında yükleniciye isabet eden bağımsız bölümün satışı 166
45. Sözleşmenin Askıda Geçersizlik Hali 167
46. Temlik yasağına rağmen yüklenicinin alacağını temlik etmesi 169
Üçüncü Bölüm AÇIKLAMALI İLGİLİ BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ VE YARGITAY KARARLARI (1) 6098
s. TBK m. 470/486 (818
s. BK m. 355/371) Hükümleri 171
I. ESER SÖZLEŞMESİ 171
1. Tanımı 171 İlg. Yargıtay Kararları 177
2. Hükümleri 289
a. Yüklenicinin Borçları 289 aa. Genel Olarak 289 İlg. Yargıtay Kararları 291 ab. Malzeme Bakımından 307 Yargıtay Kararları 309 ac. İşe Başlama ve Yürütme 314 İlg. Yargıtay Kararları 315
b. Ayıp Sebebiyle Sorumluluk 333 ba. Ayıbın Belirlenmesi 333 İlg. Yargıtay Kararları 339 bb. İş Sahibinin Seçimlik Hakları 366 İlg. Yargıtay Kararları 368 bc. İş sahibinin Sorumluluğu 374 bd. Eserin Kabulü 375 İlg. Yargıtay Kararları 376 be. Zamanaşımı 383 İlg. Yargıtay Kararları 384
II. İŞ SAHİBİNİN BORÇLARI 395
1. Bedelin Muacceliyeti 395 İlg. Yargıtay Kararları 397
2. Bedel 403 a. Götürü Bedel 403 İlg. Yargıtay Kararları 405 b. Değere göre Bedel 424 İlg. Yargıtay Kararları 425
3. Sözleşmenin Sona Ermesi 433
a. Yaklaşık Bedelin Aşılması 433
b. Eserin Yok Olması 434 İlg. Yargıtay Kararları 435
c. Tazminat Karşılığı Fesih 435 İlg. Yargıtay Kararları 436
d. İş Sahibi Yüzünden İfanın İmkansızlaşması 439
e. Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi 440 İlg. Yargıtay Kararları 442 (2) 6098
s. TBK m. 179/182 (618
s. BK m. 158/161) Hükümleri 444
III. CEZA KOŞULU 444
1. Alacaklının Hakları 444
a. Cezanın Sözleşmenin İfası ile İlişkisi 444 İlg. Yargıtay Kararları 447
b. Ceza ile Zarar Arasındaki İlişki 484 İlg. Yargıtay Kararları 484
c. Kısmi İfanın Yanması 490 İlg. Yargıtay Kararları 490
2. Cezanın Miktarı, Geçersizliği ve İndirilmesi 491 İlg. Yargıtay Kararları 492 (3) 6098
s. TBK m. 183/194 (618
s. BK m. 162/172) Hükümleri 514
IV. ALACAĞIN DEVRİ 514
1. Koşulları 514
a. İradi Devir 514 aa. Genel Olarak 514 Yargıtay Kararları 516 ab. Şekil 530 Yargıtay Kararları 530
b. Yasal veya Yargısal Devir ve Etkisi 535 Yargıtay Kararları 535
2. Devrin Hükümleri 536
a. Borçlunun Durumu 536 aa. İyi Niyetle Yapılan İfa 536 ab. İfadan Kaçınma ve Tevdi 537 ac. Borçluya Ait Savunmalar 538 İlg. Yargıtay Kararları 539 ad. Öncelik Hakları ve Bağlı Hakların Geçişi 541 İlg. Yargıtay Kararları 542 ae. Senet ve Belgelerin Teslimi ve Bilgi Verilmesi 543
V. GARANTİ 544
1. Genel Olarak 544 İlg. Yargıtay Kararları 545
2. İfaya Yönelik Devir 547
3. Sorumluluğun Kapsamı 548
4. Özel Hükümlerin Saklılığı 548
Kaynakça 549 Yazarın Yayınlanmış Eserleri 551 Kavramlar Dizini 561