Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar
İçindekileri İncele
Sunuş 7
Birinci Bölüm
KONU İLE İLGİLİ İÇTİHAT DEĞİŞİKLİĞİ VE
ORTAYA ÇIKAN YENİ DURUM
I. MEVZUAT 35
II. AÇIKLAMALAR 35
III. YARGITAY İÇTİHATLARI BİRLEŞTİRME BÜYÜK GENEL KURULU KARARI 37
1. Mevzuat 37
2. Konu İle İlgili Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı 37
IV. KONU İLE İLGİLİ EMSAL KARARLAR 38
1. Konu ile ilgili Eski Karar (YİBBGKK Önceki Emsal Karar) 38
2. Konu İle İlgili Yeni Karar (YİBBGKK Sonraki Emsal Karar) 45
İkinci Bölüm
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ
TEMEL BİLGİLER
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAVRAMI 51
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Mevzuatta ve Uygulamada İsimleri 51
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Unsurları 52
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Taraflar, Temel Hak ve Borçlar 53
a. Arsa Sahibinin Borçları ve Yükümlülükleri 53
b. Yüklenicinin Borçları ve Yükümlülükleri 53
II. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DÜZENLEME ŞEKLİ 53
1. Genel Olarak 54
2. Resmi Şekil Şartına Uygun Olmayan Sözleşmelerin Hukuki Sonuçları 54
3. Noter Onaylı (Tasdikli) Sözleşmelerin Hukuki Geçerliliği 54
4. Sözleşmede Yapılan Değişikliklerin Hukuki Niteliği 55
5. Fiil Ehliyeti Bulunmayan Taraflarla Yapılan Sözleşmelerin Hukuki Sonuçları 56
III. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İMKÂNSIZLIĞI 56
1. Genel Olarak 56
2. Hukuki ve Fiili İmkânsızlık 57
a. Fiili İmkânsızlık 57
b. Hukuki İmkânsızlık 58
3. İmkânsızlığın Hukuki Sonuçları 58
4. Mücbir Sebep Nedeniyle Sözleşmenin İfa Edilememesi 59
IV. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ 60
1. Genel Olarak 60
2. Yüklenicinin Temerrüde Düşme Koşulları 60
3. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları 61
a. Aynen İfa Talebi ve Gecikme Tazminatı 61
b. Sözleşmeden Dönme ve Tazminat Talebi 61
c. Üçüncü Kişiye Tamamlattırma ve Masrafların Tazmini 62
4. Eksik ve Ayıplı İşler Durumunda Arsa Sahibinin Hakları 62
V. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE AYNEN İFA 63
1. Genel Olarak 63
2. Aynen İfa Talebinin Şartları 64
VI. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE NAMA İFA 64
1. Nama İfanın Tanımı ve Hukuki Dayanağı 65
2. Nama İfa İçin Aranan Şartlar 65
3. Nama İfa ile Aynen İfa Arasındaki İlişki 66
4. Nama İfa Yoluyla Yapılan Aynen İfa ile Bedel Tahsili Arasındaki Fark 66
5. Nama İfa Kapsamında Arsa Sahibinin Yetkileri 66
6. Nama İfa Yoluyla Yükleniciden Tahsilât 66
7. Nama İfa Yoluna Gidildiğinde Ortaya Çıkabilecek Hususlar 66
8. Nama İfa İçin Mahkemeye Başvurma Zorunluluğu 67
9. Nama İfa Davasında Taraflar 67
Üçüncü Bölüm
ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
I. SÖZLEŞMENİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESİH EDİLMESİ 69
1. Genel Olarak 69
2. Geriye Etkili Feshin Sonuçları 70
3. Yüklenicinin Talep Edebileceği Bedel ve Hukuki Sınırlar 70
4. İskân Ruhsatı Alınması Durumunda Fesih Talebinin Reddi 70
5. Üçüncü Kişinin Banka Kredisi ile İpotek Tesis Etmesi Durumu 71
6. Bağımsız Bölümün Üçüncü Kişiye Satılması Durumunda Tapu İptali 71
7. Üçüncü Kişinin İnşaatı Tamamlaması Durumunda Hak Sahipliği 71
8. Tapu İptali ve Tescil Süreci 72
II. SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ OLARAK FESİH EDİLMESİ 72
1. İleriye Etkili Feshin Tanımı ve Hukuki Dayanağı 72
2. İleriye Etkili Fesih İçin Gerekli Şartlar 73
3. İnşaatın Tamamlanma Oranı ve Fesih Türü 73
4. Eksik İşlerin Bedelinin Ödenmesi Halinde Feshin Reddi 73
5. Üçüncü Kişilere Devredilen Bağımsız Bölümler 74
6. Ceza Koşulu ve İleriye Etkili Fesih 74
7. Arsa Sahibi ve Yüklenicinin Fesih Türü Konusunda Anlaşması 74
III. TESLİM 75
1. Teslimin Hukuki Anlamı ve Şartları 75
2. Teslimin Hukuki Geçerliliği İçin Gerekli Şartlar 76
3. Teslimin İspatı ve Yüklenicinin Sorumluluğu 76
4. Geç Teslim Halinde Yüklenicinin Sorumluluğu 77
5. Eksik veya Ayıplı Teslim Durumunda Arsa Sahibinin Hakları 77
IV. GECİKME TAZMİNATI 78
1. Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Amacı 78
2. Gecikme Tazminatının Şartları 79
3. Gecikme Tazminatının Kapsamı 80
4. Yüklenicinin Sorumluluktan Kurtulma Halleri 80
V. İNŞAAT SEVİYESİ 81
1. İnşaatın Seviyesinin Hukuki Önemi 81
2. İnşaatın Seviyesinin Belirlenmesi 82
3. İnşaatın Seviyesi ve Fesih Türleri 83
4. İnşaat Seviyesi ve Tapu İşlemleri 83
5. İnşaat Seviyesi ve Cezai Şart 83
Dördüncü Bölüm
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE SONUÇLARI
I. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMENİN TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 85
1. Sözleşmenin Adlandırılması ve Terminoloji Farklılıkları 85
2. Sözleşmenin Tanımı ve Hukuki Niteliği 86
3. Tarafların Borçları 86
a. Arsa Sahibinin Borçları 86
aa. Arsanın hukuki ve fiili olarak teslim edilmesi 87
bb. Mülkiyetin devri yükümlülüğü 87
cc. Ruhsat ve izin süreçlerinin tamamlanmasına yardımcı olma yükümlülüğü 87
b. Yüklenicinin Borçları 87
aa. İnşaatı tamamlamak ve teslim etmek 87
bb. İnşaatın finansmanını sağlamak 87
cc. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu (Garanti Sorumluluğu) 88
II. SÖZLEŞMENİN RESMİ ŞEKİLDE YAPILMASININ ZORUNLU OLMASI 88
1. Hukuki Çerçeve ve Temel İlkeler 88
2. Hukuki Dayanaklar: Resmi Şekil Zorunluluğu ve Kanuni Düzenlemeler 89
3. Yargıtay Kararları Çerçevesinde Resmi Şekle Aykırılık Halleri 90
a. Tapuda Taşınmaz Devri Yapılmış Olması 90
b. Yüklenicinin Edimini Büyük Oranda Tamamlamış Olması 90
4. Hâkimin Resmi Şekil Eksikliğini Re’sen Değerlendirip Değerlendiremeyeceği 91
III. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İFA İMKÂNSIZLIĞI 92
1. İfa İmkânsızlığının Hukuki Çerçevesi 92
2. İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları 92
3. Başlangıçtan Beri Mevcut Olan İmkânsızlık 93
4. Sözleşmenin Mücbir Sebep Kapsamında İmkânsızlaşması 93
5. Tarafların Hak ve Borçları 94
IV. SÖZLEŞMENİN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ VE SONUÇLARI 94
1. Hükümsüzlük Kavramı ve Hukuki Sonuçları 94
2. Hükümsüzlüğün Türleri ve Hukuki Dayanakları 95
3. Hükümsüz Sözleşmenin Sonuçları 95
4. Şekle Aykırılık Nedeniyle Hükümsüzlük 96
5. İmkânsızlık Nedeniyle Hükümsüzlük 96
6. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri 97
Beşinci Bölüm
YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ VE ARSA SAHİBİNİN HAKLARI
I. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDE DÜŞMESİ 99
1. Yüklenicinin Borcunun Muaccel Hale Gelmesi ve Temerrüdün Koşulları 99
a. Teslim Tarihinin Sözleşmeyle Belirlenmesi 99
aa. İnşaat Ruhsatı Alındıktan Sonra Başlayan Süre 99
bb. İskân Ruhsatının Teslim Süresine Etkisi 99
b. Teslim Tarihinin Sözleşmede Belirtilmemesi 100
c. Tarafların Anlaşmasıyla Teslim Süresinin Uzatılması 100
d. Haklı Nedenlerle Teslim Süresinin Uzaması 100
2. Yüklenicinin Borcunun İfasının Mümkün Olması 100
3. Arsa Sahibinin Yükleniciye İhtar Çekmesi ve Hukuki Sonuçları 100
a. İhtarın Hukuki Niteliği 100
b. İhtar Niteliğinde Sayılan ve Sayılmayan İşlemler 101
4. Temerrüde Düşen Yükleniciye Karşı Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları 101
a. Süre Verme ve Temerrüdün Sonuçları 101
b. Gecikme Tazminatının Kapsamı 101
5. Arsa Sahibinin Yükleniciye Süre Vermesine Gerek Olmayan Haller 101
6. Ek Hukuki Yaptırımlar ve Mahkeme Süreci 102
II. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNE BAĞLI SEÇİMLİK HAKLAR 102
1. Temerrüdün Tanımı ve Hukuki Dayanağı 102
2. Temerrüde Bağlı Seçimlik Haklar 103
a. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi 103
b. Sözleşmeden Dönme ve Müspet Zarar Talebi 103
c. Sözleşmeyi Feshetme ve Menfi Zarar Talebi 104
3. Arsa Sahibinin Seçimlik Haklarını Kullanma Koşulları 104
4. Temerrüt Durumunda Tazminat ve Uygulamalar 104
III. NAMA İFA VE HUKUKİ SONUÇLARI 105
1. Nama İfa Kavramı ve Hukuki Niteliği 105
a. Nama İfanın Hukuki Dayanağı 106
b. Nama İfa ile Aynen İfa Arasındaki İlişki 106
2. Arsa Sahibinin Nama İfa Talebinde Bulunabilmesi İçin Şartlar 106
3. Nama İfa ile Yükleniciden Bedel Tahsili Arasındaki Farklar 107
4. Nama İfanın Uygulama Süreci ve Yargı Kararları 107
5. Nama İfada Ek Hususlar ve Uygulamalar 107
a. Yaklaşık Bedelin Belirlenmesi 108
b. Peşin Ödeme Zorunluluğu ve Eksik Kalan Tutarın Talep Edilmesi 108
6. Nama İfaya İzin Davasıyla Birlikte, Eda Kapsamında Tahsil Davasının Da Açılabilmesi 108
a. Nama İfaya İzin Davası ile Eda Davasının Birlikte Açılması 108
b. Nama İfaya İzin Davası ile Eda Davası Arasındaki Farklar 109
7. Eksik İşlerin Yanı Sıra Ayıplı İşler İçin De Nama İfanın Talep Edilebilmesi 109
8. Nama İfada, Arsa Sahibinin, İnşaatın Tamamını Mı Yoksa Sadece Kendisine Düşen Bölümü Mü Tamamlama Yetkisinin Olduğu Tartışması 109
9. Nama İfada Ekonomik ve Hukuki Sonuçlar 110
a. Nama İfa Kapsamında Satışına İzin Verilen Taşınmazların Bedelinden Artanın Yükleniciye Verilmesi 110
b. Beklenmedik Halden Sorumluluk 110
c. Eksik İşlerin Bedelinin Hüküm Fıkrasında Gösterilmesi 110
d. Eksik Kalan Tutarın Yükleniciden İstenilmesi 111
e. Nama İfada Gecikme Tazminatı 111
f. Davacı Arsa Sahibinin Bilirkişi Tarafından Tespit Edilen Eksik İş Bedeli Üzerinden Harç Ödemesi 111
g. Arsa Sahibinin, Aynı Anda Hem Nama İfa Hem De Eksik İşlerin Bedelini Talep Edememesi 111
h. Arsa Sahibinin Fiziken Tamamlanmış Binada İskân Ruhsatı İçin Mahkemeden Nama İfa İzni Alabilmesi 112
10. Mahkemeden Karar Alınmadan Nama İfa ve Hukuki Sonuçları 112
a. Yüklenicinin Mahkemeden Nama İfa Kararı Almadan, Teminat Olarak Uhdesinde Tuttuğu Daireleri Satıp Satamayacağı 112
b. Mahkeme Kararı Alınmadan Yapılan Nama İfada, Satılan Dairelerin Değerlerinin İnşaatın Eksik Kısmını Karşılayıp Karşılamadığının Araştırılması 113
c. Arsa Sahibinin Teminat Olarak Bırakılan Dükkânı Satarak Eksiklikleri Gidermesi 113
d. Sözleşmede Arsa Sahibinin Mahkemeye Başvurmadan Nama İfa Yoluna Gitme Yetkisinin Mevcut Olması 113
e. Nama İfa Talebinde Bulunan Arsa Sahibinin Dava Açarken, Yüklenicinin Yanında, Nama İfa Talebinde Bulunmayan Arsa Sahiplerinin de Hasım Gösterme Zorunluluğu 114
11. Nama İfa Sürecinde Hukuki ve Fiili Uygulamalar 114
a. Nama İfa Taleplerinde Arsa Sahiplerinin Hasım Olarak Gösterilme Zorunluluğu 114
b. Teminat Niteliğindeki Dairelerin Satışı 114
c. Nama İfa Klozu İçeren Sözleşmelerin Feshedilebilir Olması 115
d. Eksik İşlerin Tespit Edilmemesi Halinde Nama İfanın Yürütülmesi 115
e. Eksik İş Oranının Nama İfa Kararına Etkisi 116
f. Yüklenicinin Borcu, Teminat Olarak Bırakılan Dairenin Değerinden Düşükse Satış Yapılamaz 116
g. Yapı Denetim Masrafları Nama İfa Yoluyla Talep Edilip Edilemeyeceği Konusu 116
h. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişilerin Nama İfa Yetkisi Talep Edememesi 117
Altıncı Bölüm
AYNEN İFA KAPSAMINDA EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN VEYA AYIPLI İFA TAZMİNATI TALEP EDİLMESİ
I. AYNEN İFA KAPSAMINDA EKSİK İŞLERİN BEDELİNİN TALEP EDİLMESİ 119
1. Genel Olarak 119
2. Eksik İşlerin Bedelinin Talep Edilmesi Şartları 120
3. Yargıtay İçtihatları ve Hukuki Esaslar 120
4. Örnek Senaryolar 121
5. Eksik İş Bedelinin Hesaplanması 121
6. Eksik İşlerin Giderilmesine İlişkin Tazminat ve Cezai Şartlar 122
II. AYNEN İFA KAPSAMINDA ARSA SAHİPLERİNİN DURUMU VE HUKUKİ SONUÇLARI 122
III. ARSA SAHİPLERİNİN BİRDEN FAZLA OLMASI 122
1. Arsa Sahiplerinin Payları Oranında Eksik ve Ayıplı İşlerin Bedelini Talep Etmesi 122
2. Arsa Sahipleri Arasındaki Uyuşmazlıkların Giderilmesi 123
IV. ARSA SAHİBİNİN, ALDIĞI ÖDEMEYİ ORTAK YERLERE HARCAMAMASI 123
V. ARSA SAHİBİNİN KUSURUYLA ZARARIN ARTMASI 124
1. Eksik Teslime Rağmen Uzun Süre Dava Açmayan Arsa Sahibinin Malzeme Fiyatı Artışından Sorumlu Tutulması 124
2. Teslimden 3 Yıl Sonra Dava Açılması Halinde, Malzeme Fiyatındaki Artıştan Yüklenicinin Sorumlu Tutulamaması 124
VI. EKSİK İŞLER VE FAZLA İMALAT DAVALARININ BİRLEŞTİRİLMESİ VE HUKUKİ ESASLARI 125
1. Eksik İşler ile Fazla İmalat Davalarının Birleştirilmesi 125
2. Eksik İşler Bulunurken Bağımsız Bölümün Satışı ve Hukuki Sonuçları 125
3. Eksik Yüzölçümü İçin Bedel Belirleme Yöntemi 126
4. Eksik İşlerin Bedelini Hesaplama Yöntemi 126
VII. HİSSEYE DÜŞEN BEDELİN İSTENEBİLMESİ 127
1. Arsa Sahibinin, Taşınmazın Tamamına Değil, Kendi Hissesine Düşen Kısmın Bedelini Talep Etmesi 127
2. Arsa Sahibinin, Ortak Yerlerdeki Eksikliklerin Tamamını Değil, Yalnızca Kendi Hissesine Düşen Kısmı Talep Etmesi 128
3. Arsa Sahibinin Talep Edebileceği Miktarın, Sözleşmedeki Paylaşım Oranı ve Arsa Payı ile Sınırlı Olması 129
VIII. İNŞAATIN MEVZUATA UYGUN OLMASININ ZORUNLU OLMASI 129
1. Eksik İşlerin Bedelinin İstenebilmesi İçin İnşaatın Yasal ve İmar Projesine Uygun Olmasının Zorunluluğu 130
2. Temelden İtibaren İmara ve Projeye Aykırı Olarak Yapılan İnşaat 131
3. Yıkım Kararı Verilen Yapıların Hukuki Durumu 131
Yedinci Bölüm
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
I. SÖZLEŞMEDEN DÖNME (GERİYE ETKİLİ FESİH) 133
1. Genel Olarak 133
2. Sözleşmeden Dönme ile Sözleşmenin Geriye Etkili Feshinin Aynı Hukuki Durum Olması 133
3. Sözleşmeden Dönme Halinde Tarafların Malvarlıklarının Sözleşme Öncesi Duruma Dönmesi 134
4. Sözleşmeden Dönme Sonucu Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerinin Uygulanması 135
5. İfaya Ekli Ceza Koşulunun ve Gecikme Tazminatının Talep Edilememesi 135
6. Tek Taraflı İrade Beyanı ile Değil, Mahkeme Kararıyla Yapılabilmesi 135
II. SÖZLEŞMEDEN DÖNMENİN ÖZEL DURUMLARI 136
1. Genel Olarak 136
2. Tarafların Feshin İleri mi Yoksa Geri mi Olacağı Konusunda Anlaşamaması 136
3. Banka İpoteği 137
4. Üçüncü Kişiye Yapılan Devrin Kim Tarafından Yapıldığının Sonuca Etkisi 138
5. Kendisine Düşen Bağımsız Bölümü Tamamlayan 3. Kişinin Geriye Etkili Fesih Halinde Hak Sahibi Olamaması 138
6. İnşaat Maliyetinin İstenmesi 139
III. SÖZLEŞMEDEN DÖNMENİN UYGULAMA BOYUTLARI 139
1. Genel Olarak 139
2. Tamamlanma Oranı ve Fesih Türü 140
a. Tamamlanma Oranı %68,5 Olduğunda Geriye Etkili Fesih Yapılması 140
b. Sözleşmeden Dönme Nedeniyle Arsa Sahibinin Daha Az Daire Alması 140
3. Yükleniciden Temlik Alan Kişilerin Durumu 141
IV. SÖZLEŞMENİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ 142
1. Genel Olarak İleriye Etkili Fesih Kavramı 142
2. Hukuki Dayanaklar ve Yargıtay İçtihatları 143
3. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları 143
Sekizinci Bölüm
İNŞAATIN TESLİMİ, TESLİMATIN SÜRESİNDE YAPILAMAMASINDAN VEYA AYIPLI YAPILMASINDAN KAYNAKLANAN DAVALAR
I. İNŞAATIN TAMAMLANMASI VE TESLİMİ 145
1. Teslim İçin İmar ve Ruhsata Uygunluk Gerekliliği 145
2. Teslim Tarihinin Belirlenmesinde Resmi Kayıtların Önemi 146
3. Geç Teslimin Hukuki Sonuçları ve Gecikme Tazminatından Kurtulma 146
4. Kira Kaybı ve Gecikme Tazminatının Hesaplanması 147
5. Gecekondu veya Eski Yapılar Nedeniyle Teslimin Gecikmesi 147
6. İnşaat Süreci Devam Ederken Yapılan İmalatların Hukuki Durumu 147
II. GECİKME TAZMİNATI VE HUKUKİ SORUMLULUKLAR 148
1. Yüklenicinin Gecikme Tazminatından Sorumlu Olması İçin Kusur Şartı ve Gecikme Süresinin Hesaplanması 148
2. Müspet Zarar Talebinin Ardından Gecikme Tazminatı ve Ceza Koşulu Talep Edilememesi 149
3. Sözleşmede Gecikme Tazminatı Hükmü Bulunmasa da Tazminat Talebi 149
4. Arsa Sahibinin Taşınmazı Kiraya Vermesi ve Gecikme Tazminatına Etkisi 150
5. Belirlenen Gecikme Süresinin Aşılması Durumunda Ek Tazminat Talebi 150
6. Sözleşmenin Feshi ve Gecikme Tazminatı Talep Edilebilme Koşulları 151
7. İskân Ruhsatı Olmadan Yapılan Teslimlerde Gecikme Tazminatı Hakkı 151
8. Yüklenicinin Vekâletten Azli Durumunda Gecikme Tazminatı Yükümlülüğü 152
9. Yüklenicinin, Sözleşmeden Dönen Alıcıya Ödediği Kira Tazminatını Geri Talep Etmesi 152
10. Arsa Sahibine Ödenen Gecikme Tazminatının Kira Bedeliyle Dengeli Olması Gerekliliği 153
11. Gecikme Nedeniyle Yüklenicinin Arsa Sahibine Ödeyeceği Kira Bedelinin Hesaplanması 153
12. Binanın Eksiklikleri Giderilmeden Teslim Edilmesi Halinde Gecikme Tazminatı 154
13. Fiili Teslim Tarihinin Abonelik Kayıtları Üzerinden Belirlenmesi 154
14. Sözleşmeden Dönen Arsa Sahibinin Gecikme Tazminatı Talep Edememesi 154
15. Teslim Tarihi ile İskân Ruhsatı Alınma Tarihi Arasındaki Sürede Gecikme Tazminatı 155
III. SÖZLEŞMELERDE CEZA KOŞULU: HUKUKİ TEMELİ VE UYGULAMA 155
1. Giriş: Ceza Koşulunun Hukuki Dayanağı 156
2. Ceza Koşulunun Hukuki Niteliği ve İşlevi 156
3. Ceza Koşulu Türleri ve Yasal Dayanak 157
4. Alternatif Ceza Koşulu (TBK. m. 179/1) 157
5. İfaya Bağlı Ceza Koşulu (TBK. m. 179/2) 158
6. Sözleşmeden Tek Taraflı Çekilme Cezası (Dönme Cezası) (TBK m. 179/3) 158
7. Ceza Koşulunun Uygulanmasında Zarar Koşulunun Aranmaması 158
8. Asıl Borcun Geçersizliği veya İmkânsızlığı Durumunda Ceza Koşulunun Akıbeti 159
9. Ceza Koşuluna İlişkin Alacağın Likit Olmaması Nedeniyle İcra İnkâr Tazminatına Hükmedilememesi 159
10. Ayıplı İfaya Bağlı Ceza Koşulunun Talep Edilebilme Şartları 159
11. İdarece Mühürlenen İnşaatta Ceza Koşulunun Uygulanabilirliği 159
12. Fahiş Ceza Koşullarında Mahkemenin İndirim Yetkisi ve Bu Yetkinin Kullanımı 160
13. Ceza Koşulu İndiriminde Müspet Zarara Dikkat Edilmesi 160
14. Tacirlerin Ceza Koşulunda İndirim Talep Edememesi 160
15. Fahiş Ceza Koşulunun İndirimi Halinde Vekâlet Ücreti Kararı Verilmemesi 160
16. Sözleşmenin Feshinde Yüklenicinin Haklarından Vazgeçmesini Öngören Ceza Koşulunun Hukuki Analizi 161
17. Yapılmış İmalatların Bedelsiz Arsa Sahibine Devredilmesini Düzenleyen Ceza Koşulu 161
18. Mahkemenin Ceza Koşulunun Fahişliğini İnceleme Zorunluluğu 161
19. Kusuru Bulunmayan Tarafın Ceza Koşulundan Muafiyet İlkesi 161
20. Ceza Koşulu Talep Hakkının Süresiz Olmasına İlişkin Sözleşme Düzenlemeleri 162
21. Temerrüt Süresinin Tamamını Kapsayan Ceza Koşulu 162
22. Gecikme Tazminatı ile Ceza Koşulunun Ayrıntılı Karşılaştırılması 162
23. Feshi Kısıtlı Dönem İçin Belirlenen Ceza Koşullarının Geçerliliği 162
24. Ceza Koşulunun Sözleşmeye Sonradan Eklenmesi 162
25. İleriye Etkili Fesihlerde Ceza Koşulu 163
Dokuzuncu Bölüm
MÜSPET ZARAR, MENFİ ZARAR VE MUNZAM ZARAR
I. MÜSPET (OLUMLU) ZARAR 165
1. Müspet Zararın Tanımı ve Kapsamı 165
2. Müspet Zararın Hukuki Dayanağı 166
3. Kanunda Müspet veya Olumlu Zarar İfadesinin Yer Almaması 166
4. Müspet Zararın, Sözleşmeye Aykırı Davranış Nedeniyle Alacaklının Talep Edebileceği Bir Tazminat Oluşu 167
5. Sözleşmeden Haklı Sebeplerle Dönen Tarafın Müspet Zarar Talebi 167
6. Sözleşmeden Haksız Yere Dönen Tarafın Müspet Zarar Talep Edememesi 168
7. Her İki Tarafta Kusurlu Olduğunda Müspet Zarar Talebinin Reddi 168
8. Müspet Zarar Talebinde Bulunan Tarafın Tamamen Kusursuz Olması Gereği 169
9. Yüklenicinin Müspet Zarar Tazmini Talep Etme Şartları 169
a. Yüklenicinin Tazminat Talebinde Bulunabilmesi İçin Gerekli Koşullar 169
b. Yüklenicinin Müspet Zararının Hesaplanması 170
c. Kesinti Yöntemi İle Müspet Zarar Hesabı 170
d. Tapu Devrinin Gerçekleşmemesi Nedeniyle Yüklenicinin Tazminat Talebi 170
e. Arsa Sahibinin Haksız Feshi Nedeniyle Yüklenicinin Tazminat Talebi 171
10. Haksız Fesih ve Yüklenicinin Tazminat Hakları 171
a. Arsa Sahibinin Haksız Fesihi Nedeniyle Yüklenicinin Kâr Kaybı Talebi 171
b. Kooperatifin Haklı Feshi Durumunda Yüklenicinin Tazminat Talebinin Reddi 172
c. Arsa Sahibinin Kusurlu Davranışı Nedeniyle Yüklenicinin Tazminat Hakkı 172
d. Kusurlu Yüklenicinin Müspet Zarar Talebinin Reddi 172
11. Arsa Sahibinin Müspet Zarar Talebi ve Hukuki Değerlendirme 173
a. Taşınmazın Dava Tarihindeki Rayiç Bedelinin Ödenmesi 173
b. Yüklenicinin Arsa Sahibine Binanın Rayiç Değerini Ödemesi ve Arsa Paylarının Yüklenici Adına Tescili 174
c. Bağımsız Bölümlerin Temerrüt Tarihindeki Değerinin Talep Edilmesi 174
d. Yüklenicinin, Yapmayı Üstlendiği 3 Dairenin Bedelini Ödemesi ve Müspet Zararın Giderilmesi 175
e. Mahsup Talepleri ve Hukuki Değerlendirme 175
12. Geçersiz Sözleşmelerde Taraf Hakları ve Tazminat Süreci 176
a. Genel Olarak 176
b. Ortak Mülkiyette Taraflardan Birinin Onayı Olmaksızın Yapılan Sözleşmelerin Geçersizliği 176
13. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişinin Hakları 177
14. Aynen İfa Yerine Müspet Zarar Talebi ve Rayiç Bedelin Hukuki Boyutu 177
a. Müspet Zararın Tanımı ve Uygulama Alanı 178
b. Mahkemelerin Değerlendirme Kriterleri 178
15. Borçlunun Borcunu Yerine Getirememe Durumu ve Sonuçları 179
16. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Müspet Zarar Talebi 179
17. Nama İfa ve Müspet Zarar Arasındaki Farklar 180
18. Müspet Zarar Hesaplamasında Taşınmaz Değerinin Belirlenmesi 180
II. MENFİ (OLUMSUZ) ZARAR 181
1. Menfi Zarar Kavramının Tanımı ve Hukuki Temelleri 181
2. Menfi Zararın Hukuki Niteliği ve Müspet Zarar Farkı 181
3. Menfi Zararın Tazminini Gerektiren Haller 182
4. Menfi Zararın Kapsamı ve Tazmin Edilebilir Kalemler 182
5. Menfi Zarar ve Yargıtay Kararları 182
6. Menfi Zararın Tazmini ve Kusur İlişkisi 183
7. Sözleşmenin Feshi ve Kusur Tespiti 183
8. Kusurlu Tarafın Sözleşmeden Dönme Talebi ve Zarar Tazmini 184
9. Arsa Sahibinin Menfi Zarar Talebi ve Hesaplama Kriterleri 184
a. Fazladan ödenen kira ve artan inşaat maliyetleri 185
b. Zararın belgelerle somutlaştırılması 185
c. Kaçırılan fırsatların hesaplanması 185
10. Yüklenicinin Menfi Zararı ve Tazmin Edilme Şartları 186
a. Kusurlu Yüklenicinin, Arsa Sahibi Açısından Faydasız Masrafları Talep Edememesi 186
b. Projenin Arsa ile Uygunluğu ve Teslim Edilmiş Olması Şartı 186
11. Aile Konutu Şerhinin Varlığı Halinde Yüklenicinin Zarar Talebi 187
12. Sözleşmenin Geçersiz Sayılması Halinde Menfi Zarar Talebi 187
a. Şekil Eksikliği Nedeniyle Geçersizlik 187
b. Kısıtlı Arsa Sahibi Nedeniyle Sözleşmenin Hükümsüzlüğü 187
13. İş Sahibinin Hatası Nedeniyle İşin İmkânsızlaşması ve Menfi Zarar 188
III. AYNEN İFA, MÜSPET ZARAR VEYA MENFİ ZARARIN TALEP EDİLEBİLECEĞİ SÜRE 188
1. Genel Olarak 189
2. Aynen İfanın Her Zaman İstenebilmesi 189
3. Zamanaşımının, İşin Tesliminden Sonra İşlemeye Başlaması 189
4. Müspet (Olumlu) veya Menfi (Olumsuz) Zararın Temerrüt Oluştuğunda Derhal İstenmesinin Zorunlu Olup Olmadığı 190
5. Alacaklının, Seçtiği Seçimlik Hakkını Borçluya Bildirdikten Sonra Bundan Dönememesi 191
IV. MUNZAM ZARAR VE HUKUKİ BOYUTU 191
1. Genel Olarak 191
2. Munzam Zararın Tanımı ve Önemi 192
3. Munzam Zararın Asıl Borçtan Bağımsız Yapısı 192
4. Munzam Zarar Sorumluluğunun Kusura Dayalı Olması 192
5. Temerrüt Faizi Uygulanan Tüm Para Borçlarında Munzam Zarar Talep Edilebilmesi 192
6. Anayasa Mahkemesi’nin Munzam Zarar Konusundaki İçtihadı 193
7. Munzam Zararın Hesaplanması ve Kriterleri 193
8. Munzam Zararın Başlangıcı ve Sonlanması 193
Onuncu Bölüm
BORCUN EKSİK İFASI, BORCUN AYIPLI İFASI VE
HUKUKİ SONUÇLARI
I. BORCUN EKSİK VE AYIPLI İFASI 196
1. Genel Olarak 196
2. Borcun Eksik ve Ayıplı İfası Arasındaki Temel Farklar 196
a. Eksik İfa Kavramı 196
b. Ayıplı İfa Kavramı 196
c. Eksik ve Ayıplı İfa Arasındaki Farklar 197
3. Ayıp Kavramı ve Türleri 197
a. Ayıp Kavramı 197
b. Ayıp Türleri 197
4. Açık ve Gizli Ayıplar 197
a. Açık Ayıplar 197
b. Gizli Ayıplar 198
5. Ayıp İhbar Süresi ve Yargısal Değerlendirmeler 198
6. Zamanaşımı ve Hukuki Süreler 198
7. Eksik İfa ve Eksik İşlerin Hukuki Sonuçları 199
a. Sözleşme Kapsamında Eksik İfanın Tanımı ve Unsurları 199
b. Eksik İşlerin Bedelinin Talep Edilmesi ve Zamanaşımı Süresi 199
8. Eser Sözleşmesi Kapsamında Ortaya Çıkan Ayıplar ve Hukuki Değerlendirmeler 199
a. Ayıplı İfanın Kabulü ve Bildirim Yükümlülüğü 199
b. İş Sahibinin Ayıplı İfa Durumunda Sahip Olduğu Hukuki Seçenekler 199
c. Ayıplı İşin İş Sahibinin Talimatlarından Kaynaklanması Durumu 200
d. Ayıplı İfa ve Zamanaşımı Süreleri 200
e. Sözleşmeden Dönme Yasağı ve İmar Mevzuatı ile Bağlantısı 200
9. Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Ayıp Kavramı ve Hukuki Sonuçları 200
a. Taşınmaz Satışlarında Uygulanabilir Genel İlkeler 200
b. Satıcının Ayıptan Kaynaklanan Sorumluluğu ve Zamanaşımı Süresi 201
c. Satılan Taşınmazın Sözleşmedeki Yüzölçümünden Küçük Çıkması 201
d. Tapu Kaydında Belirtilen Yüzölçümünün Gerçek Ölçümlerden Farklı Olması 201
e. Satıcının Ayıplı Taşınmazdan Doğan Genel Sorumluluğu 201
f. Alıcının Bildiği veya Gözlemleyerek Öğrenebileceği Ayıplar 202
g. Satıcının Ağır Kusuru Halinde Sorumluluk Sınırlamalarının Geçersizliği 202
h. Alıcının Taşınmazı Gözden Geçirme ve Ayıpları Bildirme Yükümlülüğü 202
ı. Satıcının Alıcıyı Yanıltması ve Tazminat Yükümlülüğü 202
i. Sosyal Donatılar ile İlgili Eksiklikler ve Hukuki Sonuçları 202
j. Satıcının Garanti Yükümlülüğü 203
II. TÜKETİCİ STATÜSÜNDEKİ ALICININ AYIPLI TESLİM DURUMUNDAKİ HUKUKİ HAKLARI 203
1. Tüketici Olarak Kabul Edilen ve Edilmeyen Kişiler 203
2. Satıcının Profesyonel Satış Yapan Kişi Olma Şartı 203
3. Ayıplı Taşınmaz Kavramı ve Kapsamı 204
4. Satıcının Sözleşmede Yer Almayan Özelliklerden Sorumluluğu 204
5. Teslimden Sonraki 6 Ay İçinde Ortaya Çıkan Ayıpların Hukuki Statü